На наш взгляд, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного"[14].
Сказанное, полагаем, в большей мере характерно для отношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно - правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет); согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. "Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду"[15].
Исключение из общего правила до недавнего времени составляли образовательные учреждения, которым в отношении закрепленного за ними имущества предоставлялись более широкие права. Так, названные учреждения могли сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного образовательного учреждения при условии использования полученных от аренды средств на обеспечение и развитие образовательного процесса (п. 11 ст. 39 Закона РФ "Об образовании"[16] и п. 4 ст. 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании"[17]). Действующая же редакция вышеназванных статей предусматривает лишь правило о том, что образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.
В соответствии же с Земельным кодексом Российской Федерации юридические лица (в том числе образовательные учреждения), обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а значит, и не вправе сдавать их в аренду[18].
В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки[19], а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса[20]) или водные объекты[21].
Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п. 2 ст. 607 ГК РФ). "Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование"[22]. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.
Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется (ст. 11 Закона РФ "О недрах"[23] и ст. 33 Федерального закона "О животном мире"[24]). Впрочем, "и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно"[25].
Необходимо заметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[26]). Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 2, 3 ст. 26 вышеназванного Закона)[27].
Кроме того, законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или же ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ), но на сегодняшний день такого закона нет.
Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.
Таким образом, в составе арендованного имущества наряду с собственностью арендодателя появляется собственность арендатора, так как арендатору принадлежит право собственности на созданную им продукцию и доходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества. В собственность арендатора помимо названного поступают также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им по любым законным основаниям - по договору купли-продажи, мены и т.д. Кроме того, арендатор, как правило, может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а в отдельных случаях даже тогда, когда на их осуществление не было получено согласие арендодателя.
Таким образом, правомочия арендатора в этой части даже более широкие по сравнению с обладателями таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, поскольку плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося соответственно в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).
Арендатору по соответствующему договору передаются прежде всего правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.
Однако вопреки традиционному представлению кроме названных правомочий арендатору передается в определенном объеме и правомочие распоряжения. Так, если до принятия действующего ГК РФ законодатель оговаривал для арендатора лишь возможность поднайма (ст. 287 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.), то в ныне действующем законодательстве перечень распорядительных возможностей арендатора существенно расширен. Так, с согласия арендодателя допускается поднаем, перенаем, заключение договора ссуды и др. В частности, с согласия арендодателя арендатору предоставлено право осуществлять такие распорядительные действия в отношении арендованного имущества, как: сдавать его в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал различных хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При этом в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед собственником имущества остается непосредственно сам арендатор.
У арендатора предприятия как единого имущественного комплекса распорядительные возможности еще шире: по общему правилу он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (п. 1 ст. 660 ГК РФ).
Таким образом, правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем - собственником имущества. Арендатор владеет и пользуется предоставленным ему имуществом в соответствии с законом, условиями заключенного договора и назначением имущества. Что же касается распорядительных действий арендатора, то с согласия арендодателя он вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам. Кроме того, арендные права могут быть предметом залога, могут в качестве вклада вноситься в уставный (складочный) капитал различных хозяйственных обществ и товариществ и в качестве взноса - в производственный кооператив (если иное не предусмотрено законом).
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества по общему правилу распределяются так, что обязанность производить капитальный ремонт имущества за свой счет лежит на арендодателе имущества, если иное не установлено законом или не предусмотрено заключенным между сторонами договором. Если же арендодатель не производит капитального ремонта в предусмотренные сроки или при неотложной его необходимости, то арендатор вправе либо сам произвести капитальный ремонт имущества и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта (например, зачесть в счет арендной платы), либо потребовать соответственно уменьшить арендную плату за имущество, либо потребовать расторгнуть заключенный договор и взыскать убытки, причиненные ему его неисполнением. Текущий ремонт, обязанности по его осуществлению лежат на арендаторе имущества, который обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести все расходы по надлежащему содержанию арендованного имущества (если иное не предусмотрено законом или договором).
Статья 87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.[28] оговаривала, что договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество будет им выкуплено в будущем, то есть перейдет в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обозначенной в договоре выкупной цены. Таким образом, такой договор аренды включает в себя некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных, ибо "в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора"[29], а только при истечении определенного срока. Если же договором не предусматривалась возможность выкупа арендованного имущества, то она могла быть установлена дополнительным соглашением сторон.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
