ГК РФ в целом также не исключает возможность того, что арендованное имущество может перейти в собственность арендатора при условии внесения им всей выкупной цены без оговорок для государственного, муниципального или иного вида имущества. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Условия о выкупе арендованного имущества при этом могут устанавливаться законом, договором или дополнительным соглашением арендатора с арендодателем.
Праву аренды свойственны такие общие для всех разновидностей вещных прав свойства, как право следования и абсолютный характер защиты. Суть первого состоит в том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество (то есть право следует за вещью) (п. 3 ст. 216 ГК РФ); второе же свойство заключается в том, что вещные права лица, не являющегося собственником имущества, защищаются от их нарушения любым лицом в предусмотренном законом порядке, в том числе против самого собственника имущества.
Правомочиям арендатора (прежде всего владения и пользования) присущи свойства следования за вещью. Так, в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть ранее заключенный договор аренды сохраняет свою силу даже при смене арендодателя. При смене же арендатора правомочие пользования сохраняется не всегда (абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ), но это не лишает право аренды свойства следования.
Правомочия арендатора обеспечиваются в соответствии с действующим российским законодательством вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК РФ) и соответственно в этой части также приравниваются к правам вещного характера.
В то же время отдельные авторы полагают, что вещно-правовую защиту правомочия арендатора получают только тогда, "когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (п. 1 ст. 606)"[30]. Если же арендатору передано лишь правомочие пользования (без владения), то права арендатора, с их точки зрения, вещно-правовой защитой не пользуются.
Все вышеизложенное позволяет заключить, что за правами арендатора на арендованное имущество следует в определенной мере признать характер вещных. Схожая точка зрения встречается и в отечественной цивилистической литературе[31].
Так, на наличие у аренды черт абсолютного (вещного) права указывал О.С. Иоффе, который отмечал, что "договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника"[32]. В данном случае, надо полагать, речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, что на сегодняшний день предусмотрено ст. 617 ГК РФ.
На это же обстоятельство обращали внимание и другие исследователи-цивилисты в своих диссертационных исследованиях. В частности, М.Г. Пронина указывает на то, что заключаемый договор аренды "создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правоотношения, но и права, носящие характер абсолютных". Д.С. Левенсон также "отстаивал" вещный характер договора аренды и др[33].
По мнению В.В. Шаговой, права арендатора также "имеют вещные черты, к числу которых относятся право следования за имуществом, наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок и абсолютный характер защиты правомочий арендатора"[34]. И А.И. Бибиков тоже считает, что правам арендатора на имущество следует придать вещный характер, поскольку "признание вещного характера прав арендатора... обусловлено экономическим положением арендатора как самостоятельного товаровладельца"[35].
В целом отрицая вещно-правовой характер аренды[36], В.В. Витрянский тем не менее признает, что современная конструкция договора найма не вписывается в рамки обязательственных отношений[37].
С.Н. Мызров справедливо, на наш взгляд, полагает, что аренда имеет черты ограниченного вещного права, что, на его взгляд, подтверждается и правилами, содержащимися в абз. 2 п. 3 ст. 335 ГК РФ: "Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц". "Так как "право на чужую вещь" (jura in rem aliena) является синонимом понятия "ограниченное вещное право", то можно сделать вывод о том, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав"[38].
Есть и другие авторы, полагающие, что "предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных"[39].
Профессор Е.А. Суханов в своей работе "Лекции о праве собственности" право арендного предприятия на имущество, взятое в аренду, относит к числу вещных прав[40]. Однако в более поздних своих работах автор исключает возможность включения аренды в перечень ограниченных вещных прав, аргументируя свою позицию тем, что аренда всегда возникает "в силу договора с собственником арендуемого имущества, и... содержание (прав арендатора), включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяется исключительно условиями конкретного договора, в соответствии с которым объем прав арендатора всякий раз может быть различным", что для вещных прав, с его точки зрения, невозможно[41].
На наш взгляд, такая позиция автора не совсем состоятельна, поскольку и нормы действующего законодательства, и существующая практика подтверждают иное. В частности, в силу договора возникает залог, который Е.А. Суханов бесспорно относит к числу вещных прав[42]. Более того, договор является преимущественным основанием возникновения залоговых отношений (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Соглашением сторон в основном устанавливается и сервитут (п. 3 ст. 274 ГК РФ)[43], а он прямо называется законом в числе ограниченных вещных прав (п. 1 ст. 216 ГК РФ).
Что же касается доводов Е.А. Суханова относительно исключительно договорного характера возникновения арендных отношений, то и они не выдерживают критики. Так, опровергая данную позицию автора, С.Н. Мызров, в частности, приводит в качестве примера предоставленное арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок[44], поскольку, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ)[45]. Также вступление в арендные отношения возможно для арендатора и в порядке наследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Следовательно, мнение о том, что арендные отношения могут возникнуть только в силу заключенного между сторонами договора, ошибочно.
С учетом всего вышеизложенного, полагаем, можно утверждать, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1 Заключение договора аренды
Как следует из определения договора аренды, его сторонами являются арендодатель, он же наймодатель, и арендатор - наниматель. В качестве сторон договора аренды, могут выступать любые юридические и физические лица. Сдача имущества в аренду - форма распоряжения имуществом. Арендодателем может быть в соответствии со ст.608 ГК собственник сдаваемого имущества или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Например, в силу прямого предписания закона (ст. 295 ГК), государственные и муниципальные унитарные предприятия, действующие на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника могут выступать в качестве арендодателей недвижимого имущества. Переход права собственности (полного хозяйственного ведения или оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. В отношении арендаторов никаких специальных ограничений нет. Принимаются во внимание общие требования, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку: они должны быть дееспособными[46].
Предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.
Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более 1 года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ. Есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст.161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.
К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
