Права и обязанности владельцев собственных жилых помещений и граждан, в них проживающих
Содержание
1. Право общей собственности на жилое помещение
2. Основные положения права и обязанностей собственника жилого помещения
2.1 Права собственника жилого помещения
2.2 Обязанности собственника жилого помещения
3. Право пользование жилыми помещениями членами семьи собственника жилого помещения
Библиографический список литературы
Введение
Жилищное законодательство Российской Федерации, а также связанная с ним судебная практика находятся в процессе развития и совершенствования. Сложился общий костяк законодательства, ломать который не стоило бы уже ни при каких обстоятельствах: основным лицом (как обладающим всей совокупностью полномочий, так и несущим ответственность за недвижимое имущество) стал собственник.
Иные лица, кроме собственника, пользуются недвижимым имуществом, в частности жильем, в силу каких-либо индивидуальных, предусмотренных законодательством отношений с собственником: семейных, договорных. Привычный всем договор социального найма тоже является формой договорных правоотношений между нанимателем и собственником жилья в лице муниципального образования или государства.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие и развивающиеся в процессе владения и распоряжения жилыми помещениями.
Предметом изучения являются права и обязанности собственника и граждан совместно с ним проживающих.
Целью исследования является разрешение общетеоретических, правовых и практических проблем, касающихся отношений в сфере пользования и распоряжения жилых помещений, а также выработка рекомендаций по совершенствованию норм действующего жилищного законодательства.
В соответствии с поставленной целью задачами исследования являются:
комплексное исследование сущности жилого помещения и выделение его основных черт;
детальное изучение право общей собственности на жилое помещение;
исследование основных положений прав и обязанностей собственника жилого помещения;
характеристика права на пользование жилыми помещениями членами семьи собственника жилого помещения.
Теоретическая разработка. В разработке темы работы использовались труды некоторых ученых, таких как Афонина А.В., Бубон К.В., Голубев А.В., Денисевич Е.М., Ерошкин В.М., Крашенинников П.В., Селиванова Е.С., Свердлык Г.А. и другие.
Методы исследования. Следует отметить, что при исследовании данной проблематики были использованы как общие, так и частные методы. В числе общих выделяются дедуктивный, индуктивный, исторический, диалектический методы. Как частный метод имеется ввиду такой специально-юридический метод исследования как сравнительно-правовой.
Структурно работа состоит из введения, трех параграфов, заключения и библиографического списка литературы.
1. Право общей собственности на жилое помещение
Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.
Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность, согласно ГК РФ, предполагается долевой. При этом существенным отличием действующего законодательства от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г., является то, что совместная собственность (без выделения долей) возможна только в случаях, установленных федеральным законом (собственность супругов, членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим) товариществом) [1]. Дело в том, что в целом ряде законов, регламентирующих жилищные отношения, которые приняты в последние годы, предусматривалось возникновение права общей совместной собственности у лиц по договору (ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст.8 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и некоторые другие законодательные акты), что, конечно же, нарушало существо совместной собственности и - самое главное - делало неопределенными отношения участников таких соглашений (отсутствие долей, предположение согласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех собственников и др.).
Рассматривая случаи возникновения общей совместной собственности, нельзя не обратить внимание на то, что в литературе и на практике данные положения закона не всегда трактуются однозначно. Особенно много проблем было до внесения изменений в ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", т.е. до 31 мая 2001 г. [2], когда двойственное толкование было устранено. Существовала точка зрения, согласно которой Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указывал на то, что возможна приватизация жилища в совместную собственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений. При этом отмечалось, что это - третья возможность образования совместной собственности (наряду с образованием собственности супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства) [3].
Представляется, что при тщательном анализе норм ГК РФ и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" обращает на себя внимание положение ст.2 данного Закона даже в первоначальной редакции, где указывалось, что "жилые помещения передаются в общую собственность" и в скобках - "совместную и долевую", т.е. речь и шла, и идет о договоре между приватизационными органами и гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, о приобретении в собственность жилого помещения. Следует еще раз подчеркнуть - имеется в виду договор, между тем ГК РФ говорит о случаях, установленных законом (а не соглашением сторон). Конечно же, приватизация жилого помещения в совместную собственность возможна, но только в случаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства[4].
Хотелось бы выразить надежду на то, что дискуссии о самостоятельном виде совместной собственности на жилое помещение, приобретенное несколькими гражданами в порядке приватизации, - лишь исторический фрагмент гражданско-правовой науки. И что очень важно - на практике не будет споров, особенно при определении наследственной массы умершего участника совместной собственности, который не являлся супругом сособственника или членом крестьянского (фермерского) хозяйства.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.250 ГК РФ).
Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п.1 ст.24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не представляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедуры (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как по ГК РФ; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст.250 ГК РФ. Федеральным законом "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[5] процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.
Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению.
В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делится в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами - оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.
Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, ГК РФ супругам предоставляется возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст.256). Семейный кодекс Российской Федерации (далее - СК РФ) развивает данное положение, называя такое соглашение брачным договором (п.1 ст.33 и гл.8).
