2.2 Обязанности собственника жилого помещения
Помимо прав ст.30 ЖК РФ, наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.
Собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату:
за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
за коммунальные услуги[10].
Часть 4 ст.30 ЖК РФ, устанавливает обязанности собственника:
поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями[11];
соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме[12].
Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность.
Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях:
нарушения прав и интересов соседей;
бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше.
Согласно ст.29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.
Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по КоАП РФ (ст.7.21).
Согласно ст.7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.
Ответственность за причинение вреда имуществу (в нашем случае - жилому помещению, общему имуществу многоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл.59).
Уголовная ответственность может наступить, когда нарушение носит характер преступления (см., в частности, ст.167, 168 УК РФ).
3. Право пользование жилыми помещениями членами семьи собственника жилого помещения
Пользование жилым помещением осуществляется посредством проживания в нем, которое может возникнуть как на основании самостоятельного вещного права на жилое помещение, так и на основании производного, т.е. основанного на праве пользования чужим жилым помещением.
К числу производных прав на жилое помещение относятся права членов семьи собственника жилого помещения.
Институт права пользования чужим жилым помещением знаком еще со времен существования Римской империи. Как отмечает И.А. Емелькина, "право пользования помещением членом семьи собственника этого жилого помещения по правовой природе близко правам сервитутного типа - личным сервитутам, известным еще римскому праву"[13]. Среди личных сервитутов наряду с такими, как узус и узуфрукт, римское право выделяло хабитацио. Хабитацио было правом пожизненного обитания в чужом жилом помещении или его части. Русскому праву был известен еще один личный сервитут - право пожизненного жительства в доме или имении, предоставленном определенному лицу. В ГК РФ сервитуту посвящено небольшое количество статей (ст.216, 274 - 277). В основном нормы Кодекса регулируют сервитутные права на землю. Но исходя из смысла п.1 ст.274 ГК РФ сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Следовательно, возможно установление сервитута и на жилое помещение.
В юридической литературе вопрос о правовой природе права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения является дискуссионным. Е.А. Суханов[14] и С.М. Корнеев[15] относят исследуемые правоотношения к правоотношениям вещного типа. Ю.К. Толстой[16], несмотря на то что отношения пользования жилым помещением относит к обязательственным, жилищные права некоторых пользователей, в том числе и членов семьи собственника жилого помещения, считает вещными.
Г.Л. Гонашвили относит права членов семьи собственника жилого помещения к "обязательственным правам арендного типа"[17].
М.И. Брагинский и В.В. Витрянский обосновывают возможность существования обязательственных правоотношений с вещно-правовыми элементами[18].
Е.М. Денисевич, рассуждая о юридической природе права пользования граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения, и о соотношении вещных и обязательственных начал в данном праве, говорит о личном сервитуте договорного типа[19].
В пользу вещной природы исследуемого права говорит следующее:
нормы о правах членов семьи собственника жилого помещения размещены в главе 18 ГК РФ, посвященной вещным правам на жилое помещение;
в ЖК РФ правам членов семьи собственника жилого помещения посвящена ст.31, которая также расположена в разделе II, посвященном праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение;
абсолютная защита права пользования членов семьи собственника от всяких посягательств любых лиц, в том числе и от самого собственника жилого помещения, т.е. члены семьи собственника могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от неограниченного круга лиц, что характерно для абсолютных прав.
Таким образом, исследуемые права имеют вещно-правовую природу. При этом, выступая в качестве прав на чужие вещи, они являются ограниченными вещными правами. То есть право пользования жилым помещением членами семьи его собственника является правом сервитутного типа. Как отмечает Е.А. Чефранова, "несмотря на то что права членов семьи собственника весьма ослаблены, они ближе всего подходят под конструкцию личного сервитута"[20].
Исследователи вещных правоотношений не раз отмечали как безусловные выгоды, так и негативные стороны, прежде всего для собственников обремененного имущества, установления ограниченных вещных прав на имущество.
Говоря о вещно-правовой природе права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения, необходимо отметить такой признак вещных прав, как право следования, т.е. сохранение за бывшими членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением при смене собственника. В соответствии с новой редакцией ст.292 ГК РФ при смене собственника жилого помещения право пользования данным помещением членом семьи собственника не сохраняется. Следует отметить, что действие данного положения не распространяется на бывшего члена семьи собственника жилого помещения, приватизировавшего жилое помещение, при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
После внесения изменений в ст.292 ГК РФ возник вопрос: можно ли теперь говорить о вещном характере прав членов семьи собственника на жилое помещение? На наш взгляд, новая редакция ст.292 ГК РФ совершенно не изменила природы этих прав.
С момента принятия части первой ГК РФ правовое положение членов семьи собственника жилого помещения остается предметом острой дискуссии. В течение последнего десятилетия в цивилистике обсуждались и предлагались различные пути развития данных правоотношений.
Семья как объект правового регулирования подвержена воздействию не только норм семейного права, но и других отраслей. Каждая отрасль права по-своему подходит к определению состава семьи в силу специфики отношений, которые она регулирует.
Поэтому в юридической литературе неодинаково решается такой принципиально важный вопрос, как идентичность понятий "супруг", "иждивенцы" и т.п. в жилищном и брачно-семейном законодательстве. Одни авторы считают, что жилищное законодательство в этом отношении занимает особую позицию и употребляемые здесь слова имеют особое, присущее данной отрасли права значение. С точки зрения других, правовое значение и истолкование положений жилищных кодексов невозможны без учета действующего брачно-семейного законодательства. Как отмечает В.Ф. Маслов, "в определении члена семьи до сих пор нет единого понятия"[21].
По мнению П.И. Седугина, "в жилищных правоотношениях семья выступает как особый субъект прав и обязанностей, имеет свой особый статус"[22].
Ни в жилищном, ни в семейном законодательстве не содержится определения понятий "семья", "члены семьи". В настоящее время правовой статус членов семьи собственника жилого помещения регулируется ст.292 Гражданского кодекса РФ и Жилищным кодексом, в частности ст.31. Но если ст.292 ГК РФ говорит о членах семьи собственника жилого помещения, то ст.31 ЖК РФ содержит понятие "граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении". Стоит отметить, что ст.677 ГК РФ, регулирующая отношения коммерческого найма, как и ст.31 ЖК РФ, не употребляет термины "семья", "члены семьи", а говорит о "постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах". В ранее действовавшем ЖК РСФСР отношения пользования жилым помещением членами семьи его собственника были урегулированы ст.127, в которой говорилось о членах семьи собственника жилого помещения, однако не был предусмотрен перечень лиц, к ним относящихся. К членам семьи собственника относили тех граждан, которые являлись членами семьи нанимателя жилого помещения в соответствии со ст.53 ЖК РСФСР, то есть по аналогии.
Следует отметить, что положения ЖК РФ и ГК РФ, регулирующие отношения пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения, находятся в некотором противоречии. Если ст.31 ЖК РФ регулирует отношения пользования жилым помещением членами семьи собственника лишь в тех случаях, когда они проживают с собственником в одном и том же жилом помещении, то ст.292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ содержит формулировку, подобную той, что предусматривалась в ст.127 ЖК РСФСР.
В связи с данным противоречием в юридической литературе сложились две точки зрения. В соответствии с первой непроживание собственника с указанными членами его семьи в жилом помещении, принадлежащем собственнику, не может никаким образом отразиться на их праве пользования данным жилым помещением[23]. В соответствии с другой точкой зрения, основанной на буквальном толковании закона, если собственник жилого помещения не проживает в нем, то, следовательно, и основания на возникновение права пользования данным жилым помещением у лиц, в нем проживающих, как у членов семьи собственника отсутствуют.
