2.2 Осуществление права общей долевой собственности
Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом. О.С. Иоффе отмечал, что "порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия"[38]. Именно этот принцип позволяет обеспечить интересы меньшинства, не позволяя сособственникам, обладающим большими долями, навязывать принятие выгодных для себя решений, не учитывающих интересы других сособственников.
Владение и пользование имуществом осуществляется:
а) по соглашению всех участников долевой собственности. При этом речь идет о единогласии. Соглашение в данном случае может иметь как письменную форму (а иногда именно письменная форма такого соглашения предусмотрена законом, например в договоре о совместной деятельности, в договоре товарищества собственников жилья), так и устную (если иное не установлено законом). В простейших ситуациях соглашение может иметь и форму конклюдентных действий (т.е. когда из поведения всех участников явствует, что они согласны с определенным характером владения и пользования общей долевой собственностью) и форму молчания (т.е. когда каждый из участников своим молчанием выразил согласие с порядком владения и пользования общим имуществом, избранным другими участниками);
б) при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Требование определить порядок владения и пользования общей долевой собственностью может исходить как от одного, так и от нескольких участников.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества в натуре. Это требование по общему правилу должно быть удовлетворено. Если другие участники препятствуют этому, то по заявлению заинтересованного участника вопрос решает суд. Однако при этом:
- можно требовать предоставления лишь той части имущества, которая соразмерна доле участника в общей собственности. Анализ п. 2 ст. 247 ГК РФ позволяет сделать вывод, что если участник требует предоставить ему часть имущества, которая меньше его доли в общей собственности, то и в этом случае требование должно быть удовлетворено;
- предоставление в натуре части общего имущества во владение и пользование должно быть возможно. В противном случае этот участник вправе требовать от остальных соответствующей компенсации[39]. Компенсация, возможность которой установлена нормой п.2 ст.247 ГК РФ подразумевает собой постоянные выплаты сособственнику, который лишен возможности получить во владение (пользование) конкретную часть имущества, со стороны некоторых или всех сособственников. Никакого выкупа доли выплата такой компенсации не влечет.
В случае отказа удовлетворить такие требования участника, а также спора о размерах компенсации он вправе обратиться в суд в общем порядке (ст. 11 ГК РФ).
В судебной практике вопрос о владении и пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности решается следующим образом:
ИП Матвеев обратился в Арбитражный суд к ООО "Модный магазин" с заявлением об освобождении помещения, переданного по договору аренды от 27.11.2007 г.
Решением Арбитражного суда от 18.02.2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того, что истцу принадлежит только 1/2 доля спорного помещения, а второй собственник против изъятия помещения у арендатора возражает.
Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, согласно которой просит его отменить, а заявленные требования удовлетворить.
Указывает, что поскольку заключенный договор аренды является срочным, то в порядке ст. 610 ГК РФ арендатор обязан был передать арендуемые помещения по акту приема-передачи не позднее последнего дня срока аренды, что он не сделал и до настоящего времени продолжает пользоваться указанными помещениями. Считает, что действия второго сособственника Агишева нарушают права заявителя, что выразилось в неполучении согласия относительно вопроса продления срока действия договора аренды от 27.11.2007 г. и противоречат ст. 246, 247 ГК РФ. Указывает также, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что договор аренды является трехсторонней сделкой, в нарушение п. 4 ст. 170 АПК РФ в судебном акте не указано законов и нормативных актов, которыми суд руководствовался при принятии решения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ. Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Из материалов дела установлено, что ИП Матеевым и Агишевым (арендодатель) с одной стороны и ООО "Модный магазин" (арендатор) с другой стороны заключен договора аренды от 27.11.2007 г., по которому арендатору во временное владение и пользование переданы нежилые помещения сроком с 27.11.2007 г. по 30.07.2008 г. Помещения переданы 27.11.2007 г. по акту приема-передачи.
Из договора следует, что имущество принадлежит арендодателю (Матвееву и Агишеву) на праве собственности, что подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права.
Таким образом, указанный договор является двухсторонней сделкой с множественностью лиц на стороне арендодателя.
В силу договора арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи ежемесячно равными долями путем перечисления на расчетный счет арендодателя или иным способом согласованным сторонами.
Матвеев указывает, что в связи с истечением срока действия договора аренды и неисполнением обязанности по уплате арендной платы им 23.10.2008 г. направлена арендатору претензия, в которой указано, что имеется задолженность по арендной плате за март - июль 2008 г в размере 180.000 рублей, которую Матвеев просил перечислить в срок до 01.11.2008 г. и возвратить имущество. Объект аренды до настоящего времени не возвращен, арендатор продолжает им пользоваться.
Учитывая факт, что имущество находится в общей долевой собственности, владение, пользование и распоряжение им осуществляются на основании ст. 246 и ст. 247 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из пояснений представителя третьего лица в суде апелляционной инстанции и представленной им переписки, следует, что Агишев и ООО "Модный магазин" достигли согласия по вопросу пролонгации договора аренды от 27.11.07 г. на неопределенный срок, а Матвеев против пролонгации договора аренды возражает.
Таким образом, между собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом.
По правилам п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Следовательно, истцу закон предоставляет несколько вариантов поведения: либо достичь соглашения о порядке пользования помещением с сособственником (пользоваться общим имуществом в целом, отдельными частями, выделить долю в натуре, использовать помещение каждым из сособственников определенное время и др.), либо обратиться в суд с иском об определении такого порядка, либо с иском о соответствующей компенсации. В настоящем деле таких требований Матвеевым не заявлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом выбран неверный способ защиты своих нарушенных прав, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.
На основании изложенного апелляционная жалоба - удовлетворению, а решение суда отмене не подлежат. Руководствуясь ст. 176, 258, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд постановил решение Арбитражного суда Пермского края от 18.02.2009 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения[40].
Рассмотрим еще один пример определения порядка пользования жилым помещением из неопубликованной судебной практики Романовского районного суда.
Истцы Иутин О.А., Иутин А.А., Андрющенко О.А., Куриленко Л.А. обратились в суд с иском к ответчику Мудрак И.Е. об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся по адресу: с. Романово ул. Партизанская дом №76. В обоснование исковых требований указали, что они являются наследниками умершей Мудрак П.А. Имеют свидетельство о принятии наследства по закону. Имущество на которое выдано свидетельство составляет: ½ доля в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем ½ доли в праве собственности на жилой дом. Унаследовали данное имущество в следующих долях: по 2/7 доли – Иутин О.А. и Андрющенко О.А., по 1/7 – Иутина А.А., Куриленко Л.А. и Мудрак И.Е. Кроме того,1/2 доля в праве собственности принадлежит Мудрак И.Е.
Просили за истцами определить комнаты №3 площадью 8,9 кв.м и №4 площадью 15,3 кв.м, за ответчиком комнаты №1(коридор) площадью – 2,30 кв.м, комнату №2 площадью - 8,9 кв.м, комнату №5 площадью – 9,4 кв.м, комнату №6 площадью – 8,4 кв.м, холодную пристройку площадью – 14,4 кв.м.
Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании комнатами и местами общего пользования, предоставить истцам запасной комплект ключей от входных дверей, либо предоставить ключи для изготовления дубликатов, предоставить возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участку. Определить порядок пользования надворными постройками. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем.
В судебном заседании истцы исковые требования изменили. Определить порядок пользования жилым помещением просили следующим образом: за ответчиком – комнату №4 площадью 15,3 кв.м.; за истцами комнату №3 площадью 8,9 кв.м. и комнату №5 площадью 9,4 кв.м. Комнаты № 1,2,6, а также холодную пристройку использовать самостоятельно.
Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании комнатами и местами общего пользования, предоставить истцам запасной комплект ключей от входных дверей, либо предоставить ключи для изготовления дубликатов, предоставить возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участку. Определить порядок пользования надворными постройками. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
