Право преимущественной покупки не применялось: при продаже доли с публичных торгов (ч.1 ст.120 ГК РСФСР), при заключении договора купли-продажи дома с условиями пожизненного содержания продавца (подп. "в" п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г. N 32 с изменениями, внесенными постановлениями Пленума от 20 декабря 1983 г. N 11 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения личной собственности на жилой дом"), при дарении (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1979. N 11), мене, продаже доли другому сособственнику, наследовании[49].
Новый Гражданский кодекс РФ, в целом сохраняя общие положения о праве преимущественной покупки прежнего гражданского кодекса, внес некоторые изменения и дополнения (ст.250 ГК РФ).
Во-первых, появляется новое понятие, ранее в нашем законодательстве не применяемое: "преимущественное право покупки" вместо ранее употребляемого: "право преимущественной покупки". Казалось бы, просто произошла перестановка слов. Однако это не совсем так. Дело в том, что законодатель такой перестановкой слов фактически установил и признал существование целого ряда преимущественных прав, относящихся не только к покупке доли в общей собственности, но и к некоторым другим правоотношениям (возникающим, в частности из договора залога, аренды, в наследственных правоотношениях, в интеллектуальной собственности). Такая "простая" перестановка слов привела к появлению особой группы гражданских правоотношений, включающей в свое содержание права, именуемые законодателем преимущественными[50].
Во-вторых, публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности теперь (по новому ГК РФ) могут проводиться только в случаях, предусмотренных законом, в частности, в случае обращения взыскания на долю в общем имуществе (ст.255 ГК РФ), при реализации заложенного имущества (ст.350 ГК РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.).
В-третьих, появляется категорическое указание на то, что уступка преимущественного права покупки не допускается (ч. 4 ст.250 ГК РФ).
В-четвертых, правила, относящиеся к осуществлению преимущественного права покупки, стали применяться при отчуждении доли по договору мены (ч.5 ст.250 ГК РФ). В отношении последнего новшества трудно отозваться однозначно.
С одной стороны, законодатель указывает на то, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст.567 ГК РФ). В свое время еще А.А. Симолин отмечал, что "отличие между этими договорами заключается только в том, что эквивалентом за передачу вещи в собственность в мене является не уплата денежного вознаграждения, а, в свою очередь, передача другой вещи в собственность со стороны другого контрагента".
С другой стороны, участник долевой собственности, желающий обменять свою долю на какое-либо иное имущество, принадлежащее третьему лицу, как правило, предпочитает получить конкретное имущество. При таких обстоятельствах остальные участники общей долевой собственности будут не в состоянии исполнить все необходимые условия, на которых обменивается доля. В итоге получается, что преимущественное право при отчуждении доли по договору мены существует скорее формально, чем реально.
Кроме того, возможны случаи, когда сособственник, желая избежать соблюдения преимущественного права покупки при заключении договора купли-продажи, будет заключать договор мены доли.
На практике нередко возникают ситуации, когда участник общей собственности, стремясь обойти преимущественное право покупки доли остальными участниками, дарит свою долю третьим лицам. При этом никакого уведомления о намерении распорядиться своей долей этот участник делать не должен. Во всех этих случаях при доказанности, что сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, договор признается недействительным и к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (ст.170 ГК РФ), в частности - право преимущественной покупки.
При этом нельзя забывать, что раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли влечет за собой прекращение права общей долевой собственности и как следствие - права преимущественной покупки.
Так, решением Авиастроительного районного суда г. Казани от 15.03.99 г. был удовлетворен иск К-вых к Г. и З-вым о признании договора дарения половины жилого дома недействительным и переводе на них прав покупателей с оплатой по инвентарной стоимости половины дома, в связи с тем, что договор дарения прикрывал договор купли-продажи, о чем свидетельствовали предпринимаемые Г. с 1997 г. действия по продаже половины дома. Отчуждение части дома путем оформления договора дарения было вызвано тем, что Г. не желала продавать свою часть дома истцам. Суд посчитал, что К-вы, являясь участниками долевой собственности, имели преимущественное право покупки дома и перевода прав и обязанностей покупателя на себя в соответствии со ст.250 ГК РФ. Однако суд не учел, что раздел жилого дома был произведен в 1973 г., данное обстоятельство было подтверждено решением Ленинского районного суда г. Казани от 12 апреля 1989 г.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РСФСР, данным в подп. "а" п.6 постановления N 4 от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (с последующими изменениями и дополнениями), выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст.252 ГК РФ). При таких обстоятельствах требования ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки не применяются[51].
Право преимущественной покупки не применяется при дарении, продаже доли другому сособственнику, заключении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, продаже с публичных торгов, наследовании.
Следует также отметить, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Однако в случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам [52].
05.03.01 г. был принят Федеральный закон "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[53], в котором также указывается на необходимость при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу прилагать к заявлению о государственной регистрации документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Это условие является обязательным.
В случае, когда к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав или нотариально заверенные, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, не приложены к заявлению о государственной регистрации, государственная регистрация права на долю в общей собственности приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Известный русский цивилист И.А. Покровский относил права преимущественной покупки к вещным правам на чужие вещи[54]. Представляется, что такой подход вполне оправдан. Как справедливо отмечал И.А. Покровский, права на чужие вещи прежде всего - вещные, так как создают некоторую юридическую связь между лицом и вещью, но затем эти права суть права на чужие вещи: вещь, на которой лежит мое право, принадлежит на праве собственности другому, составляет его имущество. К. Анненков также рассматривал право преимущественной покупки, как право на чужую вещь, относя его к категории вещных прав, т. е. устанавливаемых не в пользу известного лица, но в пользу определенного имущества[55].
Преимущественное право покупки отвечает всем признакам ограниченных вещных прав, в частности, оно существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, оно следует за вещью, а не за обязанным лицом. Осуществление права преимущественной покупки не влечет за собой его прекращения (при существовании общей собственности), поскольку при смене участника общей собственности продолжает действовать право преимущественной покупки при продаже доли постороннему лицу. Таким образом, существование преимущественного права покупки обусловлено не конкретными лицами и не действиями по его исполнению, а наличием права общей собственности на вещь.
Прекращается право на чужую вещь так же, как и на иные вещные права. В частности, с гибелью вещи прекращается вещное право на нее и соответственно прекращается преимущественное право покупки.
Законодатель, желая особо подчеркнуть исключительность преимущественного права покупки, указал, что уступка этого права не допускается (ч.4 ст.250 ГК РФ). Вместе с тем думается, что использование термина "уступка преимущественного права" в данной ситуации не совсем корректно. Дело в том, что понятие "уступка", как правило, применимо к обязательственным правоотношениям, где право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона (ч.1 ст.382 ГК РФ). Однако в анализируемой ситуации преимущественное право принадлежит лицу не на основании какого-либо обязательства, а в силу существования общей собственности на имущество, а потому является вещным, а не обязательственным.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3 ст.250 ГК РФ). Данное требование законодателя вызвало неоднозначные мнения по поводу того, считать ли этот срок пресекательным или сокращенным сроком исковой давности, в то время как правильное решение данного вопроса имеет существенное значение для защиты преимущественного права покупки. Дело в том, что пресекательные сроки прекращают досрочно субъективное гражданское право, фактически являются правовой санкцией, применяемой к управомоченному лицу за неосуществление или ненадлежащее осуществление принадлежащего ему права[56]. В то время как истечение сроков исковой давности (в том числе сокращенных) лишает лицо возможности судебной (принудительной) защиты своих прав, но при этом не влечет за собой утрату самого субъективного гражданского права. Срок исковой давности, в отличие от пресекательного срока, может быть при определенных обстоятельствах восстановлен, приостановлен, прерван.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
