Изъятие земельного участка может быть произведено для муниципальных нужд, а также по основанию ненадлежащего использования такого земельного участка. При этом под ненадлежащим использованием можно понимать нецелевое использование такого земельного участка, т.е. когда земля используется не в соответствии с ее назначением. Например, когда земельный участок предназначен для сельскохозяйственных нужд, а его используют для промышленного производства. В подобных случаях, когда изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ.
Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст. 239 ГК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Переселение людей в связи с капитальным ремонтом или сносом жилого дома и, соответственно, лишение жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, можно признать одним из видов отчуждения жилого помещения.
Возможность сноса жилого дома, а равно прекращение права собственности на жилые помещения, находящиеся в нем, предусмотрена ст. 239 ГК РФ и связана с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом, заметим, не исключена и ситуация изъятия земельного участка, не связанная со сносом находящегося на нем здания.
На рассмотрении Государственной Думы находятся сразу четыре законопроекта по земельным вопросам, связанные с ограничением прав частной собственности на землю: "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков" (далее - законопроект об изъятии), "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов" (далее - законопроект о сервитутах), "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд" (далее - законопроект о резервировании), "О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения".
Само название одного из законопроектов - "совершенствование порядка изъятия" - вызывает недоумение: на практике случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд почти не встречаются, чего же тут совершенствовать? У государства и без того достаточно собственных свободных земель для решения насущных проблем. Лучше было бы написать честно: "Об установлении нового порядка изъятия".
Действующий порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд прописан в ст. 279 - 283 ГК РФ.
Следует признать, что установленный действующим законодательством порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд действительно чрезвычайно сложен для практического применения.
Видимо, по этой причине на свет появился названный выше пакет законопроектов, краткая суть которых состоит в следующем.
Вводится новый термин "резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд" и соответствующая новая глава в ЗК РФ. Предполагается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления вне зависимости от вида права на земельный участок (такого, как собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.) имеют право объявить в одностороннем порядке любой земельный участок зарезервированным для государственных или муниципальных нужд. Не за год и не за два, а немедленно! И без каких-либо переговоров с собственником земельного участка. Причем это означает запрещение не только какого-то строительства на этом земельном участке, но даже реконструкции уже расположенных на нем зданий, сооружений и вообще любого улучшения земельного участка (п. 8 ст. 1 проекта Закона о внесении изменений в Земельный кодекс РФ).
Однако предполагается, что это столь жестокое ограничение прав на землю, запрещающее реконструкцию и строительство на земельном участке, может быть снято по заявлению правообладателя в любой момент. Но при условии внесения им платы за снятие ограничения прав на землю, установленной нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в размере не более 80% от кадастровой стоимости земельных участков (п. 6 ст. 1, п. 1 ст. 2 проекта Закона о внесении изменений в Земельный кодекс РФ).
Как хорошо задумано: сегодня зарезервировал чужой земельный участок якобы для государственных или муниципальных нужд, а завтра по заявлению собственника это резервирование отменил, но уже за деньги.
Другой случай принудительного изъятия имущества установлен в ст. 240 ГК РФ. В случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора - судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов (ст. 240 ГК РФ). А стоимость проведения торгов может быть достаточно большой, все зависит от того, кто их организовывает и проводит. Кроме того, стоимость возрастает в зависимости от того, с первого раза была продана вещь или выставлялась на торги неоднократно. Хотя договором может быть предусмотрен и вариант, когда услуги от проведения торгов оплачиваются в виде фиксированного процента от суммы продажи.
В случаях, когда собственник домашних животных обращается с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным, эти животные могут быть изъяты у собственника путем их выкупа лицом, предъявившим соответствующее требование в суд. Цена выкупа определяется соглашением сторон, а в случае спора - судом (ст. 241 ГК РФ).
В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде (ст. 242 ГК РФ). Реквизиция земельных участков возможна на основании ст. 51 ЗК РФ.
Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества (п. 3 ст. 242 ГК РФ).
В случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация) (ст. 243 ГК РФ). Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суде общей юрисдикции или арбитражном суде.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1. В настоящее время, когда все граждане России стали потенциальными обладателями права собственности на самые разнообразные материальные объекты, количество и стоимость которых не ограничивается, за исключением случаев, когда это прямо установлено Законом (п. п. 1, 2 ст. 213 ГК РФ), появление частной собственности в российском законодательстве, вовлечение в гражданский оборот земли, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества вызывает в практической деятельности немало вопросов, нуждающихся в осмыслении. Действительно, важно не только провозгласить частную собственность граждан и юридических лиц, но и закрепить основания и способы приобретения права общей (долевой) собственности. Следует сказать, что все основания приобретения общей (долевой) собственности закрепить в отдельных нормах ГК РФ невозможно. Однако требуют законодательного регулирования первоначальные способы приобретения права собственности и четкая регламентация возникновения их вещно-правовых связей, так как приобретение совершается по основаниям, прямо предусмотренным законом, с тем чтобы у приобретателя не было повода усомниться в "чистоте" своего права собственности. Ст.218 ч.1 ГК РФ следует изложить в следующей редакции «Основаниями приобретения права собственности являются:
а) Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (Статья 219);
б) Переработка (Статья 220);
в) Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (Статья 221);
г) Самовольная постройка (Статья 222);
д) Возникновения права собственности у приобретателя по договору (Статья 223);
е) Передача вещи (Статья 224);
ж) Приобретение бесхозяйной вещи (Статья 225);
з) Приобретение права собственности на движимые вещи, от которых собственник отказался (Статья 226);
и) Находка (Статья 227);
к) Обнаружение безнадзорных животных (Статья 230);
л) Клад (Статья 233);
м) Приобретательная давность (Статья 234)». Далее по тексту действующей редакции статьи.
2. Очень важно правильно определить момент, с которого у приобретателя вещи возникает право собственности, т.к. с момента перехода права собственности к приобретателю переходит бремя содержания имущества, риск случайной гибели, право обращения взысканий на вещь по долгам собственника и т.п.
В этой связи для приобретения права собственности требуется идеальная совокупность способов и оснований, т.е. совершение события или фактических и юридических действий, прямо указанных в законе. Поэтому ст. 244 ГК РФ следует дополнить ч. 2-1 в которой попытаться по возможности перечислить все возможные случаи возникновения права общей собственности.
3. Изъятие имущества по публично-правовым основаниям, может производиться соответствующими органами только в рамках их компетенции.
В связи с этим в настоящее время обоснованно предлагается разработать федеральный закон, который бы предусматривал условия, и порядок проведения государственных мер, непосредственно ограничивающих право собственности. Речь идет не о дублировании гражданско-правовых норм о собственности, а об определении единых параметров защиты и ограничения частной собственности как права человека. Этот закон должен четко определить роль суда в процессе изъятия собственности (национализация, реквизиция, конфискация и т.д.), непременное его участие в определении размера компенсации в тех случаях, когда она причитается.
4. Выработка четкой структуры ограничений, их систематизация по различным основаниям представляют несомненный научный и практический интерес. Это позволит в дальнейшем при исследовании ограничений права собственности придерживаться определенной системы и последовательно отслеживать динамику изменения ограничений. Имея четкое представление об ограничениях как системе правовых норм, можно с большей степенью вероятности выдвигать предложения по совершенствованию действующего российского законодательства. Ограничения являются составным элементом правового режима объектов права собственности. Следует дополнить ГК РФ главой 15-1 «Ограничения права собственности» в которой предусмотреть все возможные ограничения права собственности владельцев.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
