Непосредственное воздействие собственника на принадлежащую ему вещь связано не только с «приятным благом» обладания ею, возможностью получения доходов и удовлетворения соответствующих потребностей. Оно «неизбежно связано с несением связанных с этим расходов, издержек и риска». Поэтому, как мне кажется, ст. 210 ГК РФ подчеркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества, если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо.
Частный жилищный фонд — это совокупность жилых домов, находящихся либо в собственности граждан, либо в собственности юридических лиц. В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят:
· индивидуальные жилые дома;
· приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;
· квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир;
· квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством[10].
В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не выплаченным полностью паевым взносом. В соответствии с ныне действующим законодательством собственниками жилых домов и жилых помещений могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации или их объединения, благотворительные или иные фонды (ст. 213 ГК РФ) — товарищества, коллективные предприятия и др., приобретающие жилые помещения и другое имущество на основании и в соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики».
Основной формой образования частного жилищного фонда является строительство новых жилых домов гражданами на праве собственности за счет собственных средств или с привлечением кредитов, субсидий и других средств. Также Законом определено, что граждане имеют право на получение земельного участка для строительства жилья, и таким правом могут воспользоваться не только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но и те, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий[11].
Предоставление гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья регулируется Положением «О жилищных кредитах», утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180, в соответствии с которым кредиты на указанные цели могут предоставляться как юридическим лицам, так и гражданам, даже не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. Обеспечивается кредит залогом в виде недвижимого имущества, принадлежащего заемщику. В данном случае вопросы о предоставлении кредита решаются в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г.) и Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Частный индивидуальный жилищный фонд может быть пополнен за счет приватизации гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, может пополняться также за счет жилых домов, построенных или приобретенных на основании гражданско-правовых сделок — договоров купли-продажи, дарения, мены и т.д.[12]
Статьей 213 Гражданского кодекса РФ устанавливается: в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом[13].
Как мне кажется, необходимо отметить, что частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничиваются по количеству, размерам и стоимости, в отличие от прежнего регулирования, когда в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей могло находиться не более одного жилого дома или части его; устанавливались также предельные размеры жилой площади, количество этажей (не более двух) и количество комнат (не более пяти).
1.2 Приобретение права собственности на жилые помещения
Право собственности на жилые помещения возникает у граждан в следующих случаях:
· приобретение квартиры по гражданско-правовым основаниям;
· приватизация имеющейся у гражданина жилой площади;
· выплата пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе в полном объеме.
Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению жилья в собственность, являются купля-продажа, дарение, рента, пожизненное содержание с иждивением и иные.
Уделим некоторое внимание характеристике приобретения жилья по гражданско-правовым договорам представленным ГК РФ.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Думается, указанный запрет имеет место и при изменении статуса жилого помещения (придания ему статуса служебного жилого помещения или общежития)[14].
Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и продавцом, и покупателем.
По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса подлежит государственной регистрации.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Указанными видами сделок договоры, ведущие к приобретению жилых помещений, не исчерпываются, но данными способами приобретается большинство квартир[15].
Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны уплатить соответствующие пошлины и налоги, а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Субсидия предоставляется только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка, подтверждающая, что продавцу или застройщику будет перечислена предоставленная гражданину субсидия. Право собственности может даже быть признано и на самовольную постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию также подлежит государственной регистрации[16].
В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Не могут быть приватизированы служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, а также общежития до придания им иного статуса. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется на бесплатной основе. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире[17].
Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.
