· занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами, за исключением обособленных водных объектов;
· занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
· предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, за исключением изъятых из оборота;
· в границах закрытых административно-территориальных образований, за исключением изъятых из оборота;
· предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
· предоставленные для нужд связи;
· занятые объектами космической инфраструктуры;
· расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
· предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
· загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Изъятые из гражданского оборота земельные участки находятся в исключительной федеральной собственности, а ограниченные в гражданском обороте земельные участки – в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.
Право собственности на указанные земельные участки не может быть приобретено гражданами и юридическими лицами. Только в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается передача в частную собственность земельных участков, ограниченных в гражданском обороте.
Запрещены любые сделки с земельными участками, изъятыми из гражданского оборота. Совершение сделок с земельными участками, ограниченными в гражданском обороте возможно только в той мере, в какой это допускается федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
Гражданский оборот соответствующих земельных участков часто обуславливается соблюдением ряда требований. Например, на территориях национальных парков земельные участки могут предоставляться только юридическим и физическим лицам, имеющим лицензию на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. В нормах федеральных законов об ограничениях оборотоспособности земельных участков реализованы требования п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса РФ.
Гражданское законодательство под ограничениями гражданского оборота предлагает понимать:
· принадлежность объектов гражданских прав определенным участникам оборота;
· получение специального разрешения, допускающего оборот объектов гражданских прав. ЗК РФ и множество других федеральных законов предусматривают немало других ограничений права государственной и муниципальной собственности на земельные участки, связанных с особенностями их гражданского оборота.
К этим ограничениям можно, в частности, отнести:
· возможность совершения с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, только сделок купли-продажи и аренды, а также предоставления их в безвозмездное срочное пользование;
· возможность предоставления государственных и муниципальных земель в постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование строго ограниченному кругу лиц. Что касается ограничений обороноспособности земельных участков, находящихся в частной собственности, то законодательство упоминает лишь о возможности обременения права собственности граждан и юридических лиц сервитутом, ипотекой, арендой и т.д.
В отдельных случаях законодательством предусматривается обязанность произвести отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности. Например, в соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственник обязан произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или земельной доли, если он является иностранным лицом либо если размер земельных участков и их местоположение не соответствуют установленным требованиям.
К федеральным законам о правовом режиме земель относится значительное число законодательных актов. Ограничения прав на земельные участки, связанные с соблюдением правового режима земель, определяются не только в земельном законодательстве, но и в лесном, экологическом и иных отраслях законодательства. При этом следует учитывать, что независимо от того, в каком законодательстве содержатся нормы о правовом режиме земель, основу его составляют требования Земельного кодекса РФ.
Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ неодинаково определяют влияние норм о правовом режиме земель на осуществление прав на земельные участки. Гражданское законодательство соблюдение правового режима земель не связывает с ограничением прав на землю в части осуществления правомочий владения и распоряжения. В п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ не случайно соблюдение требований земельного законодательства о назначении земель связывается только с осуществлением правомочий пользования. Земельный кодекс РФ требует соблюдать правовой режим земель независимо от форм и видов, прав на землю. Из актов земельного законодательства следует, что владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно приводить к нарушению правового режима земель.
Следует иметь в виду, что гражданское законодательство в данной части необходимо применять с учетом требований Земельного кодекса РФ.
Правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, когда говорится о регулировании вопросов правового режима земель, имеются в виду нормы законодательства о делении земель на категории и нормы о зонировании территорий.
Основой отнесения земель к определенным категориям является их целевое назначение. Используя этот критерий, в Земельном кодексе РФ (ст. 7) выделены следующие категории земель:
· земли сельскохозяйственного назначения;
· земли поселений;
· земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
· земли особо охраняемых территорий и объектов;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.
Для каждой категории земель установлен определенный правовой режим, выражающийся в полном или частичном запрете осуществлять на землях те или иные виды деятельности, в предоставлении приоритетной возможности использовать земли для конкретных нужд, в установлении особых условий использования земель и т.д.
Например, земли особо охраняемых территорий и объектов должны использоваться в экологических, научных, историко-культурных и иных подобных целях, а земли сельскохозяйственного назначения – для нужд сельского хозяйства.
Федеральными законами часто запрещается осуществлять на землях виды деятельности, не связанные с их назначением. В частности, запрещается использовать для несельскохозяйственных целей особо ценные и продуктивные сельскохозяйственные угодья, а на особо охраняемых природных территориях федерального значения – размещать садоводческие и дачные участки, осуществлять строительство федеральных автомобильных дорог и т.д.
Ограничения прав на землю зависят от того, находятся ли земельные участки в пределах территориальных зон (особо охраняемых территорий, охранных, санитарно-защитных, запретных и иных зон), которые выделяются при зонировании территорий и для которых устанавливаются виды разрешенного использования, а также определяются другие условия и запреты в области использования и охраны земель.
Так, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами и правилами землепользования и застройки поселений, а земельные участки в зонах хозяйственного назначения национальных парков – только в целях обеспечения функционирования национального парка.
Владение, пользование и распоряжение землями без учета их целевого назначения и разрешенного использования признается нарушением законодательства, которое может повлечь за собой прекращение прав на землю.
Ограничения прав на землю, связанные с соблюдением правового режима земель, устанавливаются Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом «О лечебных природных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» и другими законодательными актами, количество которых, как показывает законодательная практика, неудержимо растет.
Указанные ограничения прав на землю нельзя, как это порой случается, оценивать в качестве ничем не обоснованных административных барьеров в развитии предпринимательской деятельности. В обоснование данной позиции целесообразно привести рассуждения по этому поводу известного русского цивилиста И.А. Покровского, высказанные еще в начале прошлого века в его работе «Основные проблемы гражданского права». По его мнению, нет возможности перечислять все эти ограничения «в интересах общего блага», устанавливаемые современным правом, поскольку, чем далее, тем более эти ограничения выливаются в форму обширного специального законодательства, свидетельствующего о непрестанно расширяющемся государственном вмешательстве в дело устроения и эксплуатации недвижимости.
Не следует забывать, что значительная часть ограничений прав на землю устанавливается ведомственными актами, включая различного рода нормативы. Возможность утверждения и обязанность соблюдения названных актов предусмотрена рядом федеральных законов.
В ряде случаев федеральные законы указывают на право должностных лиц правоохранительных и некоторых других органов при исполнении ими своих служебных обязанностей находиться на земельных участках, независимо от форм и видов прав на них.
