Правовой режим земель энергетики и связи
1. Особенности приватизации земель физическими и юридическими лицами
Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 36 ЗК РФ, в которой предусмотрено, что исключительные права на приватизацию или на приобретение прав аренды земельного участка имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках.
Порядок приватизации или приобретения права аренды земельных участков установлен в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Также отношения по приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В отношении юридических лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, был установлен "принудительный" порядок переоформления права. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.
В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией земельных участков понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Государственное регулирование приватизации, прежде всего, заключается в детальном законодательном регулировании случаев бесплатной и платной приватизации, ее порядка, сроков, запрета на приватизацию, установления компетентных государственных органов, участвующих в процессе приватизации.
В соответствии со ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Сфера действия Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
Земельным законодательством установлен дифференцированный правовой режим приватизации:
1) земельных участков, предоставленных ранее гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, осуществления иных потребительских целей, предпринимательской деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств;
2) земель колхозов и совхозов в рамках социального варианта земельной реформы, связанного с бесплатной передачей гражданам сельскохозяйственных угодий по уравнительным нормам под контролем административных органов;
3) земельных участков приватизированных государственных и муниципальных предприятий;
4) объектов государственной и муниципальной собственности в результате возмездного приобретения гражданами и юридическими лицами на торгах (конкурсах и аукционах) по сделкам купли-продажи земельных участков;
5) объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Приватизация осуществляется на основании прогнозного плана (программы), который ежегодно утверждается Правительством РФ. В нем содержатся нормы, устанавливающие правила разработки проекта прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на очередной финансовый год, а также правила определения состава подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, правила определения цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, способы приватизации и иные нормы.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает перечень граждан - обладателей прав на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести права на земельные участки, на которых расположены данные здания, строения, сооружения. А именно это граждане, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и различными федеральными законами.
В данном случае слово "исключительное" означает то, что никто кроме самого собственника недвижимости не имеет права на приобретение земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями в собственность.
Из обозначенного пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ круга правообладателей следует, что к ним не относятся арендаторы, субарендаторы, различные субъекты права безвозмездного пользования помещениями в здании, строении или сооружении.
В соответствии с новыми пп. 1.1 и 1.2, внесенными в ст. 36 ЗК РФ Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены на подобные земельные наделы и порядок их оплаты устанавливается следующий:
1) в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством России;
2) в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность, на которые не разграничена, - органами государственной власти регионов России;
3) в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - соответственно органами местного самоуправления.
Цена всех вышеперечисленных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством России, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
При применении данных правил следует учитывать нормы Федерального закона о введении в действие ЗК РФ, в соответствии с которыми при продаже согласно статье 36 ЗК РФ находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 1 - 3 ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ. Заметим в данном случае, что применение данной ст. 2 предусматривается при приобретении прав на земельные участки только на основании ст. 36 ЗК РФ.
До 1 января 2010 года будет осуществляться продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
- гражданам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами России в пределах:
- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек;
- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка (пункт 1).
Пунктом 2 установлено, в частности, что до 1 января 2010 года лица, не указанные выше и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами России, в населенных пунктах с численностью населения:
- свыше трех миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- от пятисот тысяч до трех миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- до пятисот тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления регионами России цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
В городах с численностью населения свыше трех миллионов человек одновременно с приобретением указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке.
Запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства и объекты, реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка.
Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов России (п. 3 ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ).
Аналогичные нормы содержатся и в Указе Президента России от 16 мая 1997 года № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами". Указом, в частности, установлено, что право приобретения в собственность (право приватизации) земли (земельных участков и их долей), на которой расположены ранее приватизированные объекты незавершенного строительства, принадлежит физическим лицам - собственникам указанных недвижимых объектов.
