Заявитель обязан представить документы, которые подтвердят приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования данным земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство и описание строительного объекта.
После вступления в силу данного документа приватизацию строений, зданий и сооружений, а также объектов незавершенного строительства предложено осуществлять в будущем совместно с земельными участками, на которых они находятся.
Для приобретения прав на земельный участок гражданин обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ) с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
В заявлении указываются: лицо или лица, которым необходимо предоставление земельного участка, вид права на земельный участок. К видам прав, возникающих у заинтересованных лиц в результате предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, как мы уже подробно говорили ранее, относятся право собственности и право аренды.
Укажем в данном случае, что ст. 29 ЗК РФ будет действовать в полную силу только после фактического разграничения государственных земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные земли. До этого момента распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (п. 10 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ).
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов России, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти регионов РФ.
При отсутствии кадастровой карты (плана) орган, решающий вопрос о предоставлении земельного участка, в течение одного месяца со дня поступления соответствующего заявления обеспечивает изготовление подобной карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Необходимо заметить в данном случае, что приватизация земельного участка будет происходить только в тех случаях, когда о предоставлении земельного участка ходатайствуют сами граждане - собственники зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления каких-либо иных дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Приобретение права на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, при нескольких владельцах здания, строения или сооружения (то есть недвижимое имущество принадлежит нескольким гражданам на праве собственности, аренды и т.п.) реализуется с помощью совместного обращения граждан (владельцев и арендаторов, обладающих помещениями в здании, находящемся на испрашиваемом земельном участке) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. ранее).
Орган государственной власти или местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления подобного заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ либо при отсутствии основания для бесплатного предоставления земельного участка готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Если вдруг исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, то собственник строения, здания или сооружения имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативными правовых актов или незаконными действий (бездействия) данных органов в порядке, установленном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В случае признания действия или бездействия исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными арбитражный суд обязывает данный орган подготовить соответствующий проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимого имущества.
В соответствии с распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 года № 3070-р "Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков" была утверждена примерная форма решения о предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами. Данным нормативно-правовым актом была утверждена и примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В течение двухнедельного срока со дня предоставления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка гражданину и направляет ему копию решения. Вся последующая работа по установлению границ земельного надела на местности и услуги по изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка производятся за счет заявителя. Сроки исполнения данной работы определяются в зависимости от каждого конкретного случая.
Все вышесказанное указано в ст. 36 ЗК РФ. Данная статья устанавливает общие правила и процедуру предоставления земельных участков с расположенной на них недвижимостью, на которую приобретатель земельного участка (гражданин) обладает какими-либо правами.
Возникает в данном случае вопрос: а вправе ли гражданин приобрести в собственность земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание или строение, если после вступления в силу ЗК РФ 2001 года он заключил договор аренды данного земельного участка?
Согласно п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.
Также наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости уже после введения в действие нового земельного законодательства, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Если провести анализ нормы земельного законодательства, указанной в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, можно сделать следующие выводы:
- исключительное право собственников зданий, строений и сооружений на приватизацию либо приобретение права аренды земельных участков, расположенных под данными объектами недвижимости и находящихся в публичной собственности, - это право выбора конкретной модели поведения;
- выбрав вариант аренды земли, собственник здания, строения и сооружения (арендатор земельных участков) не теряет свой исключительный статус и имеет право на приобретение данного земельного участка в собственность в будущем согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Более того, положение об утрате права на выкуп земельного участка не соответствует иным нормам, указанным в ЗК РФ. В частности, в п. 8 ст. 22 ЗК РФ сказано, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, в данном пункте ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено исключение из правил. А для чего? Для того чтобы сделать акцент на том моменте, что если на земельном участке расположено какое-либо здание, строение или сооружение, то собственник данного объекта недвижимости и одновременно арендатор земли под ним обладает не преимущественным правом покупки, указанным в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, а именно исключительным правом на его приватизацию независимо от времени заключения договора аренды (т.е. либо до вступления в силу ЗК РФ, либо уже после).
В тесной связи с данной нормой земельного законодательства работает и ч. 1 ст. 36 Конституции России, которая предусматривает конституционное право граждан иметь землю в частной собственности. Заметьте, нормы Конституции нашей страны распространяются и действуют на всю территорию России
Исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, принадлежит собственнику здания, строения или сооружения и после того, как срок первоначально заключенного им договора аренды земельного участка прекратил свое действие. В данном случае договор аренды может быть заключен на новый срок и только с собственником здания, строения или сооружения.
В целом смысл данного исключительного права на приватизацию земли или приобретение права ее аренды заключается именно в преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположены строения, здания, сооружения. Необходимо заметить, что данное право целесообразнее будет распространять не только на часть земельного участка под недвижимым имуществом и предназначенную для его обслуживания согласно градостроительным и иным нормам, но и на все землевладение в определенных до приватизации границах. Данное требование подтверждается и условием определения границ земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ (мы об этом уже говорили ранее). А именно границы и размеры земельного надела определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка.
Также порядок и условия приобретения прав на землю зависят от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, и от того, на каком основании они владеют данным имуществом (например, на праве собственности, аренды и т.п.).
Например, здание, строение или сооружение расположено на неделимом земельном наделе, который является объектом права публичной собственности. Данная недвижимость принадлежит нескольким гражданам на праве собственности. Следовательно, данные лица имеют право приобрести данный земельный участок в общую долевую собственность или закрепить в своем пользовании по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Непременным условием подобного договора аренды будет являться согласие всех сторон на вступление в договор аренды других лиц, на законных основаниях пользующихся помещениями в данном здании, строении или сооружении.
