Далее получение разрешения, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом. (п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).
Хотелось бы отметить, что вводится императивная норма по выдачи разрешений на строительство, Градостроительным кодексом части 3 статьи 51 вступает в действие с 1 января 2012 года (статья 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 27.12.2009)).
Проекты строительства, осуществляемые за счёт собственных финансовых ресурсов, заёмных и привлечённых средств инвесторов (включая иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами). Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычном порядке, т. е. путём вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так и посредством проведения специальных подрядных торгов, на что и ориентирует действующее законодательство.
Порядок организации и проведения торгов определяется: Распоряжением Госкомимущества РФ и Госстроя РФ от 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7 "Об утверждении Положения о подрядных торгах в Р.Ф." (с изменениями от 18 октября 1994 г.).
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА
2.1 Стороны договора
Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Данная формулировка сторон в пришла к нам из древнего Рима и звучала так: договором подряда (найма работы, locatio-conductio opens) назывался договор, по которому одна сторона (подрядчик, conductor) принимала на себя обязательство исполнить в пользу другой стороны (заказчика, locator) известную работу, а заказчик принимал на себя обязательство уплатить за эту работу определенное денежное вознаграждение.
В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства.
В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ.
На практике, как правило, заказчик передаёт свои функции по контролю, надзору и принятию решений третьей стороне инженеру (или инженерной организации) (ст.749 ГК РФ). Правовой основой данного союза является договор об оказании услуг.
В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генподрядчиков принимают на себя организации общего профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются субподрядчики в лице специализированных фирм и организаций. Данная специфика регулируется (ст.706 ГК РФ). Если субподрядчик с согласия генерального подрядчика заключит отдельный договор с заказчиком, то этот субподрядчик будет нести ответственность непосредственно перед заказчиком, а также сможет получать от него оплату за выполненные работы напрямую.
Если же субподрядчик будет назван в договоре строительного подряда в качестве стороны, это автоматически повлечёт за собой превращение генерального подрядчика и субподрядчика в долевых или солидарных должников (кредиторов) со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Распределение риска между сторонами регулируются (ст.741 ГК РФ).
Судебная практика к (ст.741ГК РФ): Подрядчик осуществлял строительство административного здания речного пароходства. Весенним разливом реки, смыло фундамент, и работы по его сооружению подрядчик выполнил повторно. Предъявляя их к оплате, подрядчик полагал, что, поскольку приёмка соответствующих работ произведена по актам формы N 2, риск их гибели перешел на заказчика. Решение суда: Акты, на которые ссылается истец, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Они не являются актом предварительной приёмки результата отдельного этапа работ, с которыми закон связывает переход риска на заказчика. При таких обстоятельствах фундамент здания должен быть восстановлен за счет подрядчика и заказчик обоснованно отказался от возмещения стоимости повторных работ (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).
2.2 Форма договора
Форма договора строительного подряда в основном письменная, причём договор составляется в виде единого многостраничного документа, детально продуманного взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком, данный документ подписывается обеими сторонами (см. Приложение №1). Вводная часть договора должна включать в себя: а) его наименование (договор подряда на строительство), б) дату его подписания, в) полное фирменное наименование его участников, под которым они зарегистрированы, г) подробное наименование должности, фамилии, имени, отчества лица, подписывающего договор. Наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора (устав, положение, лицензия, доверенность), д) названия сторон (Заказчик, Подрядчик) для того, чтобы не повторять каждый раз названия фирм.
Далее: 1.Предмет договора, 2.Стоимость работ, 3.Сроки выполнения работ, 4.Права и обязательства подрядчика, 5.Права и обязательства заказчика, 6.Строительная площадка, 7.Обеспечение строительства материалами, оборудованием и инвентарём, 8.Страхование строительных рисков, 9.Обстоятельства непреодолимой силой, 10.Производство, сдача и приёмка работ, 11.Гарантии качества работ, 12.Журнал производства работ, 13.Оплата работ и взаиморасчёты, 14.Охрана строительной площадки и объекта, 15. Правила безопасности при провидении работ, 16.Имущественная ответственность, 17.Право собственности, 18.Контроль и надзор заказчика за ходом строительства, 19.Прочии условия, 20.Изминение условий договора, 21.Разрешение споров между сторонами, 22.Расторжение договора, 23.Юридические адреса сторон.
А также приложение к договору: c перечнем документов, прилагаемых к договору, (см. Приложение №2).
Обязательный момент в договоре - техническая документация, данная документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда (это должно быть зафиксировано в его тексте). Если же в договоре нет указаний на состав и содержание технической документации, а также указаний на то какая из сторон, и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию, то это влечёт за собой признание договора подряда незаключённым.
Определение - установленный сделкой срок должен определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (ст.190 ГК РФ).
Срок окончания работ является существенным условием в договоре. Если в договоре строительного подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, то договор строительного подряда считается незаключённым.
Такая норма была подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ.
Поскольку отношение сторон носят длительный характер, то начальный срок, промежуточные сроки и конечный срок выполнения работы это обязательные пункты в современном договоре. А также к договору строительного подряда прилагаются различные календарные планы и графики строительства это неотъемлемая и составная часть партнёрских взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком.
Подписав вышеуказанный договор, подрядчик должен помнить, что в договоре оговорены сроки строительства, а за их несоблюдение он будет нести ответственность. Вид и размер ответственности стороны могут определить в самом договоре строительного подряда либо в дополнительном соглашении к договору.
2.4 Условие о цене
Цена работы (смета) по договору подряда может быть приблизительной или твёрдой. Приблизительной является смета, от положений которой в ходе выполнения работ возможны отступления (превышение). Твёрдой считается смета, от положений которой отступления (превышение) не допускаются. Закон устанавливает презумпцию согласования сторонами твёрдой сметы, поскольку при отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твёрдой.
Цена - это существенное условие в договоре строительного подряда, а смета - это документ представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов, конструкций и т.д. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в (ст. 743-744 ГК РФ). Оплата работ производится в сроки указанные в договоре строительного подряда, когда подробно согласуют состав и их стоимость, либо в соответствии с (п.1 ст.746 ГК РФ).
Стороны должны иметь в виду, что изменить даже приблизительную смету не может одна сторона договора, в соответствии с (п.5 ст.709 ГК РФ).
Судебная практика: В соответствии со ст. 709 ГК в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. На основании ст. 746 ГК расчеты должны осуществляться в порядке, предусмотренном договором. В договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований. Решение суда: Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).
2.5 Права и обязанности сторон
Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда (ст.750 ГК РФ). Судебная практика: Неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).
Права и обязанности заказчика и подрядчика определяются положениями закона, условиями договора строительного подряда. Основная обязанность подрядчика - построить в установленный срок объект либо выполнить иные работы. А заказчика - оплатить в установленные сроки, в полном размере и порядке, стоимость за выполненную работу.
Подрядчик: несёт риск случайной гибели объекта до его приёмки заказчиком. Обязан представить доказательства соблюдения договора, который может предусматривать обязанность страховать риск случайной гибели или повреждения имущества, а также ответственность за причинение вреда другим лицам при осуществлении строительства, другой стороне и при этом принять необходимые меры для предотвращения страхового случая.
