Расчет показателей ВСДП в мировой практике проектного финансового анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной сфере позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты.
Недостатки показателя.
ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект.
ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение в течение экономической жизни проекта, например, приобретение недвижимости в рассрочку.
Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта.
Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят доход по ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение маловероятно. Следовательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты.
Пятый показатель – модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.
Если затраты в недвижимость осуществляются в течении нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту. Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.
Схема расчета модифицированной ставки доходности.
Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.
Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.
Составляется модифицированный денежный поток.
Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.
Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимости. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.
1. Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ).
2. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.
3. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.
4. Определяется круговая ставка доходности.
5. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.
6. Составляется модифицированный денежный поток.
7. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.
Заключение
Таким образом на основе проведенного исследования можно сделать следующие выводы по всей работе:
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него обусловленную денежную сумму.
2. С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик договор продажи недвижимого имущества является двухсторонним, возмездным, реальным.
3. В случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.
Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:
- недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;
- недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;
- недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;
- недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.
4. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения.
Среди недвижимых вещей можно выделить следующие основные виды: земельные участки; здания и сооружения; объекты незавершенного строительства; жилые помещения; нежилые помещения; предприятие, как имущественный комплекс; участки недр.
5. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
6. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества.
7. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
8. К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи, цене продаваемого недвижимого имущества и иных существенных условий, характерных для купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.
9. Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.
10. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранения недостатков товара.
11. Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества.
На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются следующие документы:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц;
2) документы, удостоверяющие личность заявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;
3) учредительные документы юридических лиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;
4) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью;
5) документы об оплате государственной регистрации договора продажи недвижимости;
6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое имущество;
7) описание объекта недвижимости
8) дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом.
12. Обязательным условием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
13. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
14. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости:
1) факторы государственного воздействия на рынок недвижимости
2) общеэкономическая ситуация
3) микроэкономическая ситуация
4) социальное положение в регионе
Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:
- политическая ситуация в стране и регионах;
- общеэкономическая ситуация;
- состояние финансового рынка.
15. Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:
1) По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская и многофункциональная недвижимость и т.д.)
2) По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3) По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
16. Цель анализа рынка недвижимости обусловлена необходимостью решить следующие вопросы:
1) целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
2) определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;
3) формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
4) о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
5) связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.
17. Для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости необходимо выделить параметры для анализа ситуации связанной с вложением капитала в недвижимость.
1) Параметры описания недвижимости;
2) Направления анализа рынка недвижимости;
3) Потребительские характеристики;
4) Факторы стоимости;
5) Факторы процесса девелопмента.
18. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:
1) Срок (период) окупаемости;
2) Чистая текущая стоимость доходов;
3) Ставка доходности проекта;
4) Внутренняя ставка доходности проекта;
5) Модифицированная ставка доходности;
6) Ставка доходности финансового менеджмента.
На основе проведенного исследования можно выделить следующие проблемы и пути их решения:
1. Необходимо отметить, что в судебно-арбитражной практике возникает ряд проблем, связанных с исполнением договора купли-продажи недвижимого имущества и реализацией прав покупателя недвижимости. В целях их разрешения считаем необходимым дополнить действующую редакцию ст. 551 ГК РФ новой нормой о том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на недвижимость, но при фактической ее передаче продавцом и полной оплате приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным имуществом. Продавец в данный момент считается лишенным права распоряжения, а, следовательно, не является полноправным собственником.
2. В данной работе предлагается устранить пробелы в правовом регулировании отношений по купле-продаже объектов, входящих в состав здания и сооружения (нежилые помещения). В ГК РФ нет прямого указания на договор купли-продажи нежилого помещения, что, в свою очередь, порождает множество проблем и спорных ситуаций, связанных с продажей нежилых помещений. Включение нормы о купле-продаже нежилого помещения снимет ряд спорных ситуаций возникающих между сторонами договора продажи нежилого помещения, усилит контроль над совершением подобного рода сделок, а также создаст благоприятные условия для оборота нежилых помещений.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты:
1. Гражданский Кодекс РФ часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 № 333-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.1994. №32. Ст.3301.
2. Гражданский Кодекс РФ часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 02.10.2007 № 225-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5.
3. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 30.06.2006 №92-ФЗ). // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
4. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 13.05.2008 №66-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон от 30.06.2006 №94-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. ст. 3594.
6. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства. 2002. №4. ст.251.
7. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный Закон от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 01.12.2007 №317-ФЗ) // Собрание Законодательства РФ. 2002. №43. ст.4190.
8. О недрах: Закон РФ от 21.02.1992 2395-1 (ред. от 15.04.2006 №49-ФЗ) // Собрание законодательства РФ 06.03.1995. №10. Ст. 823.
9. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 (Вестник ВАС РФ. 1998. №1).
10. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001. №233. (ред. От 24.12.2004) "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Российская газета от 22.08.2001. №162.
11. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001. №59 // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.
Специальная литература:
1. Абова Т.Е. Комментарий к ГК РФ ч.2, Юрайт, 2004 (постатейный). 789с.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. 568с.
3. Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риелтора // Жилищное право, 2008. №1. 56с.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.:Статут, 2003. 645с.
5. Мозолин В.П. и Малеина М.Н. Комментарий к ГК РФ ч.1, М.:Норма, 2004г (постатейный). 730с.
6. Голованов Н.М. Сборник договоров. Недвижимость и строительство. СПб.: Питер 2007г. 180с.
7. Соловьев А.А. Сделки с недвижимостью по-новому, М.: А-Приор, 2007. 254с.
8. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Волтерс Клувер, 2006г. 630с.
9. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус, 2007, №4. 134с.
10. Крашенинников П.В. Жилищное право М.:Статут, 2006. 88с.
11. Садиков О.Н. Гражданское право России. Обязательственное право. Курс Лекций. М., 2004. 453с.
12. Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон. Материалы судебной практики. М.: Гросс Медиа, 2005. 241с.
13. Ждан-Пушкина Д.А. Договор купли-продажи недвижимости, М.: Эксмо, 2007. 179с.
14. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. Юстицинформ, 2006. 337с.
15. Суханов Е.А. Гражданское право. Том 2, Полутом 1: Учебник. М.:Волтерс Клувер, 2004. 461с.
16. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Юрайт, 2004. 261с.
17. Пахомова Ю.И. Земельное право. М.:Кнорус, 2005. 315с.
18. Крюков Р.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. М.: А-Приор, 2007. 256с.
19. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. 2-е изд., М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. 174с.
20. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс,2007. 303с.
21. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002. 211с.
22. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007. 476с.
23. Ковалев В.В. Инвестиции: Учебник, 2-е издание. М.: Проспект, 2006. 424с.
24. Елизаветин М.Е. Иностранный капитал в экономике России. М.: Международные отношения, 2004.275с.
25. Пратт Ш.П. Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний. М.:Волтерс Клувер, 2001. 391с.
26. Старинский В.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. СПб.:Питер, 1999. 360с.
27. Котов И.Г. Оценочная деятельность. М.: ГУ ВШЭ, 2002. 224с.
28. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. с.271.
Материалы судебной практики:
1. Постановление ФАС Уральского округа от 21.04.2008. №Ф09-2705/08-С6 по делу №А50-16369/07 // СПС КонсультантПлюс.
2. Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2008. №Ф09-2004/08-С6 по делу №А76-5419/2007. // СПС КонсультантПлюс.
3. Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2008. № N Ф09-1964/08-С6 по делу N А50-9594/2007-Г26. // СПС КонсультантПлюс.
4. Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2008 N Ф09-1716/08-С6 по делу N А50-11558/07-Г-02 // СПС КонсультантПлюс.
5. Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2008 N Ф09-5086/07-С6 по делу N А76-29179/2006. // СПС КонсультантПлюс.
6. Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2008 N Ф09-11572/07-С6 по делу N А60-9365/2007. // СПС КонсультантПлюс.
Размещено на
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
