Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимого имущества установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Предварительная оплата по договору может быть задатком или авансом.
Аванс – это способ расчетов. По закону аванс должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась.
Задаток – это один из способов обеспечения обязательств. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о письменной форме, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он останется у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязательно уплатит другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Рассмотрим государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Суд, отказывая в удовлетворении искового требования о признании права собственности на здание, исходил из того, что предварительный договор купли-продажи здания нельзя признать заключенным.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).
До момента регистрации недвижимость остается в собственности продавца, даже если фактически она была передана в пользование покупателю. Этот факт является весьма важным при учете расходов по эксплуатации недвижимого имущества покупателем.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке. Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя. После государственной регистрации исполненного договора купли-продажи недвижимого имущества к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества.
На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются следующие документы:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц;
2) документы, удостоверяющие личность заявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;
3) учредительные документы юридических лиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;
4) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью;
5) документы об оплате государственной регистрации договора продажи недвижимости;
6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое имущество;
7) описание объекта недвижимости;
8) дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом. Полные описания документов смотри в Приложении №1.
Рассмотрим порядок регистрации договора продажи и перехода права.
Представленные на государственную регистрацию договора продажи и перехода права документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).
В соответствии со статьей 16 Закона о государственной регистрации заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов. Расписка в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю.
Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.
Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо, отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.
Проведенная государственная регистрация договора продажи удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на всех подлинных экземплярах договора.
Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи.
В случаях, когда регистрируется право общей совместной собственности супругов, то в графе "Правообладатель" подраздела II-1 указываются данные обоих супругов, к которым переходит право общей совместной собственности на жилое помещение, а в графе "Вид права" указываются слова "общая совместная собственность".
Если регистрируется право общей долевой собственности, то записи о праве общей долевой собственности каждого из участников общей долевой собственности вносятся на отдельные листы подраздела II-1 (пункт 40 Правил ведения ЕГРП) с указанием в графе "Доля" соответствующих размеров долей в праве общей долевой собственности. При этом в графу "Вид права" каждого из отдельных листов подраздела II-1 вносятся слова "общая долевая собственность".
Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю.
Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в том числе в случаях, указанных в пункте 16 настоящей Инструкции, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.
В заключение данного пункта можно выделить ряд основных положений:
Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору требовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранения недостатков товара.
Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимого имущества.
На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются следующие документы:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц;
2) документы, удостоверяющие личность заявителей – участников договора продажи недвижимого имущества;
3) учредительные документы юридических лиц, участвующих в договоре продажи недвижимости;
4) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки с недвижимостью
5) документы об оплате государственной регистрации договора продажи недвижимости;
6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое имущество;
7) описание объекта недвижимости;
8) дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, в случаях установленных законом.
Глава 2. Экономические основы формирования договора купли-продажи недвижимого имущества
2.1 Рынок недвижимости как условие экономического развития региона
Обязательным условием формирования стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
"Рынок" в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие "рынок" используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции
|
Рынок совершенной конкуренции |
Рынок несовершенной конкуренции |
|
1. Однородные и делимые товары |
1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален |
|
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен |
2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта |
|
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация |
3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках |
|
4. Централизованное ведение сделок |
4. Децентрализованные торги |
|
5. Низкие операционные расходы |
5. Высокие операционные издержки |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
