Как мы видим, положительное сдвиги в сторону вовлечения нотариуса в оборот недвижимого имущества есть, но есть также и существенные недоработки, возможно, они связаны с ещё не достаточно развитой правовой системой новой России.
3 ДОГОВОР ДАРЕНИЯ И НАСЛЕДОВАНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. МЕСТО И РОЛЬ НОТАРИУСА В НИХ
3.1 Договор дарения
Дарение является одним из старейших договоров гражданского права. Уже в римском праве периода республики (V – I вв. до н.э.) дарение признавалось одним из оснований возникновения права собственности. Обещание подарить также имело юридическую силу. Позже в законодательстве империи получил исковую защиту особый вид неформального соглашения о дарении – pactum donationus. Его важнейшие положения, касающиеся предмета договора, ответственности дарителя, оснований отмены дарения, были в значительной степени заимствованы дореволюционным российским правом[46].
Российское гражданское право XIX – начала XX вв. уделяло особое внимание изучению правовых проблем дарения. Доктрина трактовала дарение как один из способов приобретения права собственности, то есть односторонний акт, а не договор[47]. Обоснованием этого тезиса служил тот факт, что дарение, сопровождающееся передачей дара одаряемому, не порождает никакого обязательства, так как одаряемому не нужно ничего отдавать взамен дарителю. Иными словами, дарение (как реальная сделка) совершается и исполняется одновременно в момент передачи вещи.
В советский период договор дарения конструировался как реальный, а его предметом могли выступать лишь вещи. Тем самым резко сужалась сфера применения этого договора, что, впрочем, оправдывалось ссылками на принципы социалистической морали[48].
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом[49].
Договор дарения является безвозмездным договором. Для одаряемого это безвозмездный способ приобретения имущества.
Договор дарения – это реальный договор. Договор дарения исполняется непосредственно в момент его совершения и не влечет продолжающихся во времени прав требования и обязанностей его участников (право одаренного требовать возмещения убытков, причиненных недостатками подаренной вещи). Основным юридическим следствием договора является возникновение у одаряемого права собственности на подарок, если таковым является вещь, либо приобретение права требования (освобождение от обязанности), в зависимости от характера предмета договора[50].
Помимо традиционной модели реального договора дарения, начинающего действовать лишь с момента передачи предоставления, Гражданским кодексом РФ предусматривается возможность заключения консенсуального договора дарения или договора об обещании дарения в будущем.
Автор считает необходимым отметить, что в соответствии п. 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения. Данное обещание признается договором дарения, если такое обещание сделано в надлежащей, то есть в письменной, форме; содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу, либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
Сторонами договора дарения является даритель и одаряемый. Ими могут быть граждане, и государство.
Дарение запрещено между юридическими (коммерческими) лицами в силу статьи 575 Гражданского кодекса РФ.
В этой связи автору хотелось бы проанализировать материалы судебной практики. ООО «СРЗ-Инвест» обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора № 5 от 19.01.06 г. купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ЗАО «Сортавальский рыбозавод» и ЗАО «Плунге», по тем основаниям, что указанная сделка прикрывает собой безвозмездную передачу (дарение) имущества и в силу п. 2 ст. 170, ст. 575 и 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной. Иск подан лицом не являющимся стороной по сделке, однако ООО «СРЗ-Инвест» является конкурсным кредитором ЗАО Сортавальский рыбозавод». Судом было установлено, что данный договор купли-продажи действительно был заключен и недвижимое имущество передано по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. Однако ООО «СРЗ-Инвест» считает, что данный договор купли-продажи прикрывает собой договор дарения между коммерческими организациями, потому что покупатель не исполнил обязанности по оплате товара и со стороны продавца отсутствует требования об оплате. Данные обстоятельства нашли своё документальное подтверждение. И, несмотря на фактическое наличие договора дарения между коммерческими организациями с целью уменьшить конкурсную массу суд отказал ООО «СРЗ-Инвест» в удовлетворении заявленных требований мотивировав свой отказ тем, что здесь речь идет не о притворности сделки, а о неисполнении обязанности покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимого имущества[51].
Это является одним из пробелов действующего законодательства. Какова могла бы быть роль нотариуса в данной ситуации? Как было сказано выше для сделки по отчуждению недвижимого имущества не требуют нотариального удостоверения, поэтому и проводятся такие аферы. При удостоверении такой сделки нотариус проверил бы намерения сторон, установил бы, что одна из сторон (продавец) находится в стадии банкротства и поэтому стремится уменьшить конкурсную массу.
Гражданин – это лицо, принадлежащее на правовой основе к определенному государству, имеющее правоспособность, наделенное правами, свободами и обремененное обязанностями. В соответствии с российским гражданским законодательством, гражданская правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности[52]. Гражданская правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами.
Государство как субъект гражданского права, один из видов участников гражданских правоотношений. По российскому праву государство как участник гражданских правоотношений выступает в лице Российской Федерации или субъектов РФ (республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов федерального значения). От имени РФ и субъектов РФ действуют органы государственной власти в рамках их компетенции, а также по их поручению государственные органы, юридические лица и граждане.
Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой.
Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением нижеуказанных случаев.
В соответствии со ст. 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
В юридической практике гражданином был задан вопрос следующего содержания: «Четыре человека приватизировали квартиру. Спустя пару лет дочь дарит свою долю (1/4) матери. Договор дарения нотариально оформлен, но не зарегистрирован, хотя прошло уже 2 года. Никто от регистрации не уклоняется, просто у обеих нет времени, чтобы вместе съездить и ее оформить. Что будет с этой долей, если по истечении 3-х лет после заключения договора дарения данная сделка и переход права не будут зарегистрированы в ФРС РФ?».
Ответ на данный вопрос очень прост. В силу ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Согласно ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Соответственно, с юридической точки зрения в рассматриваемом случае договор дарения считается не заключенным. Значит, с долей дочери ничего не произошло, дочь по-прежнему является ее собственницей. Однако в любой момент мать (впрочем, как и дочь) может произвести регистрацию договора, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанный федеральный закон не устанавливает каких-либо сроков для осуществления регистрации договора. Поэтому зарегистрировать его можно в любое время, главное, чтобы подаваемые документы отвечали установленным этим федеральным законом требованиям. Если стороны так и не решатся произвести регистрацию, дочери не надо думать о возврате себе доли, так как она по-прежнему является ее собственницей, а договор дарения считается не заключенным.
Существенным условием договора дарения является условие о предмете.
Чаще всего предметом дарения являются вещи. В рамках рассматриваемой темы автором будет изучены роль нотариальных органов при удостоверении договоров дарения только недвижимого имущества.
Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов[53].
3.2 Роль нотариусов при удостоверении договоров дарения недвижимого имущества
Всегда для признания договора дарения должно присутствовать намерение дарителя увеличить имущественную сферу одаряемого или предотвратить ее уменьшение. Это намерение подтверждается волеизъявлением дарителя. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что присутствие в действиях дарителя намерения подарить недвижимое имущество одаряемому обязательно. В противном случае такие договоры дарения признаются недействительными, и суд применяет последствия недействительной сделки.
Так Лапина обратилась в суд с иском к Рыжову о признании недействительным договора дарения квартиры и применении последствий недействительности сделки, указав, что зарегистрирована и проживает в квартире по адресу г. Пенза вместе с сыном Рыжовым. Проверяя почту, она обнаружила сообщение из Управления Федеральной Регистрационной Службы по Пензенской области о том, что в отношении её квартиры ведется регистрация договора дарения. Лапина подала в суд исковое заявление о признании данного договора дарения недействительным. В обоснование иска указала, что такого договора не подписывала и не имела намерений подарить своему сыну Рыжову квартиру в которой сама же и проживает. Судом была проведена почерковедческая экспертиза подписи на договоре и допрошены соседи истицы. Из полученных доказательств стало ясно, что договор дарения Лапина не подписывала, соседи пояснили, что Лапина никогда не изъявляла желания подарить квартиру сыну. На основании этого суд признал договор дарения недействительным и отменил его государственную регистрацию[54].
Подобной ситуации вполне можно было бы избежать установи законодатель обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества. Однако здесь можно установить обязательное нотариальное удостоверение договора дарения не всего недвижимого имущества, а только жилых помещений, ибо мошенников, по вполне понятным причинам, в большей степени привлекает жилье, особенно в крупных городах. В этом случае, нотариус, в силу возложенных на него законом обязанностей должен был бы поинтересоваться у дарителя имеет ли он намерение безвозмездно передать квартиру другому лицу, а также объяснить последствия совершения такого действия. Однако в настоящее время Гражданский кодекс РФ не содержит таких требований и в новостных программах мы каждый день слышим сообщение о мошеннических действиях с жильем.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
