Обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью, а также с воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания, космическими объектами.
Государственная регистрация включает в себя следующие элементы:
- Прием документов, необходимых для государственной регистрации;
- Правовая экспертиза документов и законности совершаемой сделки;
- Установление отсутствия противоречий между заявленными требованиями о регистрации и уже зарегистрированными правами на объект;
- Внесение информации о совершенных сделках в Единый государственный реестр;
- Совершение надписей на правоустанавливающих документах.
Существуют различия в регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Как правило, если сделка влечет передачу прав собственности, то требование регистрации самой сделки отсутствует, так как государственной регистрации подлежит переход права собственности. Исключением являются сделки продажи жилых помещений, предприятий, сделки, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Такие сделки подлежат государственной регистрации в силу прямого указания этой необходимости в законе; сделки считаются заключенными с момента государственной регистрации.
Если говорить о сделках, не влекущих передачу прав собственности, то в некоторых случаях необходима регистрация, а в других случаях государственной регистрации подлежит только передача недвижимого имущества
Государственной регистрации подлежат договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
Рассмотрим пример. ОАО «Услуга» обратилось в Арбитражный суд с иском к АОЗТ «Чиф» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8784971 рублей за период с 1 января 1996 года по 1 апреля того же года. Суд иск удовлетворил и обязал АОЗТ выплатить задолженность и оплатить расходы по государственной пошлине.
АОЗТ подало кассационную жалобу с просьбой отменить решение суда, основываясь на следующих доводах:
- Не было предоставлено доказательств, удостоверяющих право собственности истца на арендованное АОЗТ помещение;
- Договор не прошел государственной регистрации;
- Помещение не было передано по акту арендатору в течение трех дней.
Суд установил, что доводы ответчика не обоснованны. В материалах дела имеется Свидетельство о собственности от 23 января 1995 г. №4481, удостоверяющее право собственности истца на помещение.
По поводу регистрации суд установил, что на момент подписания договора вторая часть Гражданского кодекса не действовала, соответственно ответчик не может ссылаться на его статьи )имеется в виду статья 651 ГК РФ). К тому же договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации в том случае, если договор был заключен на срок не менее года. Также имеется письмо от 17 марта 1996 года, в котором ответчик уведомляет истца об расторжении договора в одностороннем порядке. Таким образом решение о взыскании задолженности осталось в силе. В данной ситуации следует обратить внимание на то, что суд не принял в качестве довода для признания сделки недействительной отсутствие государственной регистрации.
Нас же интересует другое. Ответчик указывал на то, что договор не прошел государственной регистрации.
Статья 1017 говорит о том, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Регистрация же самого договора не предусмотрена.
В отличие от простой письменной формы не соблюдение требований о государственной регистрации может послужить основанием для признания сделки недействительности.
Недействительность сделки
Понятие недействительности сделки
Понятие сделки было уже давно выработано и зафиксировано. Дебаты о действительности и недействительности сделки продолжаются. Сейчас назрела необходимость в детализации данного вопроса, так как наметился рост дел о признании договоров недействительными: если на 1999 года таких дел было 5376, то на 2000 год – 6697.
Одним из главных оснований спора является то, что некоторые правоведы относят недействительные сделки к самостоятельному виду. На чем основано такое мнение? Статья 153 говорит нам, что «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Сделка – юридическое действие, причем действие дозволенное, не противоречащее закону. Соответственно обязательным признаком сделки является правомерность.
Что же представляет из себя недействительная сделка? Это действие, совершенное в виде сделки, не порождает юридических последствий, т.е. не влечет возникновение, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью.
Нельзя сказать, что недействительные сделки (в данном случае я имею в виду «явные» недействительные сделки) совсем не влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Например две стороны совершили сделку, условия договора действуют, но затем по иску одной из сторон суд признает сделку недействительной. Да, стороны возвратят полученное по сделке, но до этого сделка была действительной.
Важным условием действительности сделки является единство воли и волеизъявление, но ведь возможно совершение сделки в силу заблуждения или под угрозами.
В случае же признания такой «сделки» недействительной признается факт того, что «сделки не было».
Но можно ли отделить понятие сделки от понятия недействительной «сделки»? Например, И.С. Перетерский в 1929 году сделал вывод, что недействительные сделки также порождают юридические последствия, но не те, которые имели в виду участники и не пользующиеся охраной закона. Но, допустим, возьмем статью 169 Гражданского кодекса: «сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна». Участники сделки могут желать наступления определенных юридических последствий и с этой целью совершают сделку. А вот уже задача закона разобраться в правомерности такой сделки и «сделать выводы».
Частично основываясь на утверждениях Перетерского в 1946 году М.М. Агарков[6] сделал свои выводы, которые сводятся к самому главному результату его работы – сделка в принципе не может быть недействительной. М.М. Агарков так обосновал свою идею: сделка – правомерное юридическое действие, производит только тот правовой эффект, на достижение которого оно и было направлено. Сделка не может быть ничтожной, только волеизъявление. Вслед за этим выводом М.М. Агарков предложит следующую схему: волеизъявление (направлено на установление, изменение или прекращение правоотношений) делится на ничтожное и действительное (сделки). Первое не производит того эффекта, на который было направлено, но приводят к определенным юридическим последствиям. Сделки же производят тот эффект, на который они направлены. Их надо делить на безусловно действительные и оспоримые.
Данные выводы заслуживают внимания, если учесть то, как аргументирует свои доводы Агарков. Однако, например, Ф.С. Хейфец говорит об ошибочности данной идеи.[7]
Является ли недействительная сделка правонарушением? В какой-то мере да. Такое суждение верно, если рассматривать недействительную сделку как результат совершения неправомерных действий.
Возьмем определение понятия правонарушения - это общественно опасное, виновное, противоправное деяние, наносящие вред личности, собственности, государству или обществу в целом. Однако недействительность сделки не всегда совершаются виновно; закон (ст. 168), устанавливая общие условия недействительности сделки, связывает ее с объективным несоответствием требованиям закона, независимо от субъектов сделки. Хотя, например, И.С, Самощеноко утверждал, что сделка и правонарушение не исключают друг друга. Но следует заметить, что сделка направлена на достижение положительного результата.
И все же, например, Ф.С. Хейфец утверждал, что по своей правовой природе недействительные сделки отличны от сделок. Они являются гражданскими правонарушениями, влекущими ответственность с помощью гражданско-правовых санкций. Причем правонарушениями являются не только виновно совершенные «недействительные сделки», но и те, которые только объективно не соответствуют требованиям закона.
Основания признания недействительности сделки
Раннее я уже указывал условия признания сделки действительной. Каждый из четырех элементов играет большую роль в признании сделки действительной. В этом разделе я бы хотел показать условия признания сделки недействительной на основании порока (дефекта) какого-либо из четырех элементов действительности. Таким образом можно провести своеобразную классификацию недействительных сделок:
- Сделки с пороком субъектного состава;
- Сделки с пороком воли;
- Сделки с пороком формы;
- Сделки с пороком содержания.
Сделки с пороком субъектного состава. Для совершения сделки субъекты должны обладать определенными качествами, т.е. волевым действиям лица закон придает юридическое значение. Такими являются дееспособные лица. Соответственно, для того, чтобы совершить сделку, лицо должно обладать дееспособностью. На основании порока субъектного состава согласно статьям Гражданского кодекса могут быть признаны недействительными:
- Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ);
- Сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ);
- Сделки совершенные несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ);
- Сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
Последствия признания перечисленных сделок недействительными регулируются статьей 171 ГК. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить полученное в натуре – возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Кроме того, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны, то дееспособная сторона обязана также возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб. Например, гражданин А. продал гражданину Б. какую-либо вещь (деталь мебели, машина и т.д.). Через некоторое время в суд обращается опекун гражданина А. с иском о признании сделки недействительной на основании того, что гражданин А. на момент совершения сделки являлся недееспособным. Суд обяжет стороны возвратить все полученное по сделки, а гражданина Б. кроме того суд обяжет возместить понесенный ущерб, так как он знак о недееспособности другого участника сделки.
Следует обратить на то, что п.2 ст. 171 указывает на возможность признания таковой сделки действительной по требованию опекуна, если сделка была совершена к выгоде недееспособного гражданина.
Закон также не ограничивает полностью недееспособных граждан в совершении сделок – за ними признается право совершать сделки, определенные в законе. Такие сделки не могут быть признаны недействительными по основаниям порочности субъективного состава.
