Отсюда следует, что для целей применения установленного в п. 2 основания отказа в удовлетворении виндикационного иска факт нахождения отчуждаемого имущества во владении отчуждателя должен являться значимым условием для признания приобретателя добросовестным. Чтобы счесть отчуждателя управомоченным на отчуждение имущества, на момент заключения договора должны отсутствовать очевидные препятствия на стороне отчуждателя не только к заключению договора, но и к его исполнению. Любой договор купли-продажи или мены предусматривает обязанность продавца передать вещь (товар) покупателю (п. 1 ст. 454 ГК). Если передача вещи состоит во вручении ее приобретателю, то есть поступлении вещи в его владение (п. 1 ст. 224 ГК), то для исполнения этой обязанности вещь должна находиться в непосредственном или опосредованном владении отчуждателя. Отсутствие такого владения у отчуждателя является достаточным основанием для того, чтобы усомниться в его способности передать вещь не только во владение, но и в собственность приобретателя.
Момент перехода права собственности на движимую вещь, согласно общему правилу п. 1 ст. 223 и п. 1 ст. 224 ГК, определяется моментом поступления вещи во владение приобретателя. Именно это обстоятельство позволяет считать добросовестным поведение приобретателя, который предполагает владельца движимой вещи ее собственником.
Применительно к недвижимому имуществу переход права собственности к приобретателю происходит в момент регистрации отчуждения имущества (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК), поэтому первостепенное значение для приобретателя имеет наличие у отчуждателя зарегистрированного права собственности на отчуждаемое имущество. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 556 ГК обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Поэтому нахождение недвижимого имущества во владении отчуждателя (насколько можно говорить о владении недвижимостью) служит дополнительным обстоятельством, убеждающим приобретателя в наличии у продавца правомочий на отчуждение имущества.
Однако передача недвижимого имущества не всегда сопряжена с вручением его приобретателю. Так, для передачи предприятия достаточно только подписания передаточного акта обеими сторонами (п. 2 ст. 563 ГК), что по общему правилу п. 2 ст. 564 ГК предшествует регистрации перехода права собственности на предприятие. Поэтому факт владения предприятием никак не влияет на возможность его отчуждения, в связи с чем предприятие всегда может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
От правильного решения вопросов применения ст. 223, 302 ГК зависит и применение ст. 31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Согласно п. 1 ст. 31.1 Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 302 ГК. Так, если от добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, то это означает, что право собственности у него не возникало (п. 2 ст. 223 ГК), поэтому компенсацию в этом случае вряд ли можно называть компенсацией за утрату права собственности, к чему, казалось бы, обязывает название ст. 31.1 Закона - "Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение".
Условия выплаты этой компенсации определены в п. 2 ст. 31.1 Закона, в соответствии с которым она выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимостью утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок ее выплаты должен быть установлен Правительством РФ, а сама ст. 31.1 Закона применяется лишь в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. (ст. 33 Закона).
Для применения ст. 31.1 Закона необходимо, чтобы утрата права собственности была следствием не виновных действий регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона и ст. 1064, 1069 ГК, возмещается за счет казны РФ в полном объеме), а неправомерных действий третьих лиц.
Таким образом, проведенный выше анализ лишь некоторых вопросов, связанных с применением ст. 223, 302 ГК и норм Закона о регистрации прав на недвижимость, показывает, что существует настоятельная и неотложная потребность в квалифицированном аутентическом или судебном толковании указанных норм.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано прежде всего с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости.
Государственная политика в области недвижимости направлена на реорганизацию системы управления недвижимостью для создания в стране конкурентного рынка и обеспечения максимально эффективного использования недвижимого имущества. И здесь наиболее значимая роль принадлежит законодательным актам, регулирующим рынок недвижимости на принципах правового государства.
Доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости;
В ЕГРП должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков.
Доказывание истцом по виндикационному иску своего нрава собственности на истребуемое недвижимое имущество осуществляется посредством представления доказательства, что его право зарегистрировано в ЕГРП. Если же добросовестный приобретатель зарегистрировал свои права на недвижимое имущество в ЕГРП, то такой добросовестный приобретатель является «собственником» имущества. Следовательно, лицо, которое предъявляет к такому «добросовестному приобретателю-собственнику» виндикационный иск об истребовании у него недвижимого имущества, должно либо в рамках предъявленного виндикационного иска, либо до его предъявления оспорить право добросовестного приобретателя на истребуемую недвижимость, зарегистрированное в ЕГРП.
Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.
1. Следует ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность сделок отчуждения долей в праве собственности, которые по своим размерам не соответствуют установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.
2. Предлагается дополнить ст. 302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: 4. Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, указанные права остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя.
Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права».
3. Отсутствует логическое обоснование в выборе оснований для регистрации сделок, но и очевидна противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 Кодекса. Однако ст. 131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Необходимо дополнить ст. 131 ГК РФ указанием перечня сделок при которых необходима государственная регистрация.
4. В случаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма сделок с недвижимостью, данное обстоятельство не должно становиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников соответствующих сделок. В связи с этим размер нотариального тарифа (государственной пошлины) должен быть с учетом экономических обоснований значительно снижен и основан на регрессивной шкале ставок тарифа (государственной пошлины) в зависимости от стоимости недвижимого имущества.
5. Целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. В тех случаях, когда в порядке исполнения сделки (по договорам аренды, доверительного управления и др.) одной из сторон осуществляется передача имущества во владение другой стороны, регистрации подлежит передача недвижимой вещи во владение.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от от 12 декабря 1993 года – М. Кодекс. 2005. – 96 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 1-3. – М. Омега-Л. 2006. – 440 с.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. – М. Кодекс. 2006. – 188 с.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
5. Семейный кодекс Российской Федерации № 223-ФЗ от 29 декабря 1995 г. // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 16.
6. Водный кодекс Российской Федерации № 167-ФЗ от 16 ноября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 47. – Ст. 4471.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
