2) собственник не вправе истребовать свое имущество от незаконного, но добросовестного владельца, если это имущество выбыло из владения собственника по его воле, т е было передано по договору арендатору, хранителю и т.п., а уже арендатор или хранитель незаконно распорядились этим имуществом,
3) собственник вправе истребовать свое имущество от незаконного, но добросовестного владельца, если оно приобретено последним безвозмездно у лица, которое это имущество не имело права,
4) собственник не вправе истребовать свое имущество от незаконного, но добросовестного владельца, если этим имуществом являются деньги или ценные бумаги на предъявителя, даже если подобное имущество выбыло из обладания собственника помимо его.
Однако подобная конструкция, заимствованная, как полагают, Сперанским из Кодекса Наполеона[76], подлинное значение которого как раз и заключалось в том, что он фактически привел к закреплению нового, не известного римскому праву, способа приобретения права собственности на недвижимые вещи. Всякий добросовестный приобретатель этих движимых вещей делается, по словам И.А. Покровского, их бесповоротным собственником[77].
При владении недвижимостью на первый план выдвигается не ускорение или упрощение оборота, а напротив - потребность в прочности приобретенных прав. Такая потребность привела к появлению поземельных (в русской терминологии - вотчинных) книг, ведущихся на принципах публичности и достоверности. Принцип публичности всех вещноправовых актов на недвижимость означает, что каждый акт, имеющий вещноправовое значение, должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики. «Полная уверенность для третьих лиц может быть создана только тогда, если они могут безусловно полагаться на сообщения поземельных книг. Вследствие этого принцип публичности дополняется принципом достоверности: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности; лица заинтересованные могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной»[78]. И принцип публичности, и принцип достоверности поземельных книг неотделимы один от другого, благодаря чему и появляется возможность говорить о принципе публичной достоверности Прямым последствием этого принципа является бесповоротность приобретаемых по поземельным книгам прав[79].
Установление института поземельных книг проникнуто мыслью обеспечить прочность гражданского оборота путем узаконения доверия к известным внешним фактам. В обороте недвижимости все третьи лица вправе доверять тому, что записано в поземельной книге[80]. Поэтому для обоснования публичности и достоверности записей в поземельных книгах теория видимости права сгодилась в наиболее полной мере.
Теория видимости права для недвижимости нашла свое яркое отражение в проекте Гражданского уложения Российской империи: собственником недвижимости или обладателем иных вещных прав на недвижимость считался только тот, кто был внесен в поземельные книги. Соответственно право, добросовестно приобретенное от лица, внесенного в поземельные книги, обладало бесповоротностью. «Право собственности и иные вотчинные права, приобретенные от лица, записанного в вотчинной книге собственником имения, если в книге не значилось отметки об обеспечении права собственности другого лица, остаются в силе, хотя бы по судебному решению было впоследствии признано, что имение не принадлежало тому, кто его продал или установил на нем вотчинные права» (ст. 745). Исключения составляли только случаи безвозмездного или недобросовестного приобретения недвижимости[81]. Подобной нормы нет в современном российском праве. Поэтому, например, Е.Ю. Петров справедливо указывает, что декларируемый принцип публичной достоверности регистрации прав на недвижимое имущество не имеет сегодня законодательного подтверждения[82].
Логичным выводом из этой теории является, например, предложение Е.Ю. Петрова о дополнении п. 2 ст. 302 ГК РФ абзацем вторым; в этой предлагаемой норме речь идет о том, что если право собственности или иное зарегистрированное право на недвижимое имущество возмездно и добросовестно приобретено у лица, которое не имело указанного права, то собственник или обладатель иного зарегистрированного права на недвижимое имущество утрачивает свое право. Соответственно общие виндикационные правила сохраняются только для движимых вещей[83].
Помещение правил о бесповоротности прав на недвижимое имущество в число норм, посвященных виндикации, оправдывается только в том случае, если будет понятно, что перед нами — не особые, ограниченные правила виндикации, а вообще исключение из правил. Этому способствовало бы, в частности, расположение нормы о бесповоротности приобретения прав на недвижимость не в п. 2 ст. 302 ГК РФ, а во вновь введенном четвертом пункте, даже после правил о невозможности виндикации денег и ценных бумаг от добросовестного приобретателя[84].
Но введение подобной нормы наталкивается на опасения законодателя о невозможности защитить потерпевшего собственника от различных махинаций или преступлений[85]. Возможно, наше теперешнее правосознание искажено реальной действительностью последних лет, но надо отдавать себе отчет, что бесповоротность прав, внесенных в единый государственный реестр прав на недвижимость, является непременным элементом оборота недвижимости. Принцип публичной достоверности должен быть восстановлен в гражданском обороте, другое дело - с какими оговорками. Абсолютной публичной достоверности прав на недвижимость, внесенных в единый государственный реестр, быть не может.
Представляется, что и в саму категорию «добросовестность приобретателя» должны быть внесены существенные коррективы в отношении приобретателей недвижимости. Общее понятие добросовестности закреплено в ст. 302 ГК РФ: добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Это субъективная добросовестность, определяемая конкретным поведением конкретного субъекта[86].Условие, по которому приобретатель считается недобросовестным просто потому, что он «мог знать» о каких-то фактах, толкуется очень широко и ставит добросовестность приобретателя в большую или меньшую зависимость от информации из слишком широкого круга источников, например из объявления в бесчисленном множестве местных и центральных печатных изданий. Представляется, что общее понятие добросовестности вступает в непримиримую конфронтацию с принципом публичной достоверности.
По мнению Е.Ю. Петрова, добросовестным приобретателем недвижимости следует признавать такого приобретателя, который о неуправомоченности отчуждателя не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать[87]. Думается, что вопрос о сужении круга источников, откуда приобретатель мог бы узнать о неуправомоченности отчуждателя, поднят своевременно - ведь именно с целью установления единственно достоверного свода сведений о правах на недвижимость и создавались изначально поземельные книги Очевидно, что только при подобном подходе к источникам, знание которых должно быть вменено приобретателю для признания его добросовестным, публичная достоверность сведений о правах на недвижимость станет правовой категорией[88].
Можно дополнить ст. 302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: 4. Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, указанные права остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя.
Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права».
Одна из проблем, возникших в практике применения и без того крайне непростого института добросовестного приобретательства, - пределы толкования такого признака добросовестного приобретения, как отсутствие сомнений в правомерности отчуждения имущества. Должен ли приобретатель совершить какие-либо активные действия, чтобы получить сведения о возможных притязаниях третьих лиц на приобретаемое имущество, и если да - то до каких пределов?
Статья 302 ГК РФ не ставит добросовестность приобретателя в зависимость от совершения им каких-либо действий: владелец признается добросовестным, если, приобретая вещь, он не знал и не мог знать о том, что отчуждатель вещи не управомочен на ее отчуждение. Представляется, что добросовестность приобретателя предполагает отсутствие у него сомнений в праве продавца отчуждать имущество.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 года № 6-П, характеризуя добросовестного приобретателя, указал, что последний проявляет при заключении сделки "добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность". В литературе же делается вывод, что простой неосмотрительности и неосторожности приобретателя недостаточно для признания его недобросовестным - необходима грубая неосторожность или умысел[89].
Профессор А.П. Сергеев справедливо указывает, что "при разграничении простой и грубой неосторожности следует опираться на фактические обстоятельства каждого конкретного случая, принимая во внимание как обстановку и условия приобретения вещи, так и субъективные свойства самого приобретателя - его жизненный опыт, юридическую грамотность и т.п. "[90]. Профессор Е.А. Суханов также считает, что решающее значение имеют обстоятельства дела: "При недобросовестном владении фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество (например, похититель или приобретатель вещи "с рук" по заведомо низкой цене)"[91]. Следует отметить, что в гражданском праве действует презумпция добросовестности приобретателя, т.е. приобретатель признается добросовестным до тех пор, пока его недобросовестность не будет доказана.
В соответствии со ст. 48 Закона об исполнительном производстве вещь, принадлежащая должнику на праве собственности, может быть изъята не только у должника, но и у иных лиц, которые являются владельцами, но не собственниками имущества. В связи с этим встает вопрос о защите владения от неправомерного изъятия. Если владение является законным, т.е. правомерно получено по воле собственника (аренда, ссуда, подряд и т.п.), то законный владелец вправе заявить иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. Понятно, что такой иск может быть заявлен до реализации имущества с торгов, так как продажа с торгов прекращает и арест имущества[92].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
