Действительно, на первый взгляд извещение, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК, может быть квалифицировано как предложение вступить в договор (оферта), исходя из следующих соображений. Во-первых, получив письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу, остальные участники узнают о явно и определенно выраженной воле продавца доли произвести ее возмездное отчуждение. Казалось бы, что, если участники долевой собственности выразят желание воспользоваться преимущественным правом покупки и продавец доли получит от сособственников безоговорочное согласие со всеми условиями в пределах установленных законом сроков, то договор купли-продажи доли будет считаться заключенным.
Во-вторых, в пользу признания извещения офертой говорит и тот факт, что в нем содержатся все существенные условия будущего договора. Существенными и необходимыми для договора данного вида (ч.2 п. 1 ст. 432) в п. 2 ст. 250 ГК названы цена и другие условия, на которых продается доля.
Таким образом, п. 2 ст. 250 ГК содержит некоторые признаки, позволяющие характеризовать извещение как оферту. Это обстоятельство, по-видимому, служит основным поводом к тому, что многие правоведы склонны считать письменное извещение продавца доли предложением, обращенным к остальным участникам вступить с ним в договор (ст. 435). Например, К. Скловский и М Смирнова прямо указывают, что извещение продавца доли о своем намерении продать долю «имеет характер оферты, поскольку субъект права преимущественной покупки вправе в ответ на данное заявление купить долю либо отказаться от ее покупки».
Но внимательное изучение ст. 250 ГК позволяет прийти к заключению, что извещение сособственника о намерении продать долю все-таки не является офертой. Попробуем обосновать нашу точку зрения.
Во-первых, извещение носит характер информации, уведомления сособственников о том, что предполагается возмездное отчуждении доли постороннему лицу с указанием цены и других условий. Из смысла нормы п. 2 ст. 250 следует, что продавец доли лишь извещает остальных участников долевой собственности после того, как определился посторонний покупатель и оговорены все существенные условия будущего договора. Такое действие продавца является для сособственников сигналом, информацией о предполагаемой продаже доли на сторону. Поэтому извещение о намерении продать долю постороннему нельзя рассматривать, как обращение продавца к остальным сособственникам с предложением вступить с ним в договор. К тому же, закон не содержит указания на обязательное извещение, если продавец доли заключает договор с кем-либо из круга участников долевой собственности. Из содержания извещения не вытекает, что продавец доли намерен заключить договор с другими сособственниками на тех же условиях, что и с посторонним покупателем. А это означает, что отсутствует такой существенный признак оферты как ее направленность: выражение намерения лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (п. 1 ст. 435).
Следовательно, извещение, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК, не отвечает всем предъявляемым к оферте требованиям, указанным в ст. 435 ГК. Известно, что если отсутствует хотя бы один признак, предъявляемый к оферте, - то это не оферта, а вызов на оферту (приглашение делать оферты). Извещение содержит только информацию о намерении продать долю постороннему лицу, которую следует считать вызовом на оферту. Воспринявший такую информацию участник долевой собственности принимает для себя решение реализовать свое преимущественное право или отказаться от его реализации.
Во-вторых, извещение о намерении продать долю постороннему лицу лишено такого признака оферты как связанность.
В-третьих, хотя Гражданский кодекс говорит прямо лишь об отказе от приобретения доли (а не о согласии) участниками долевой собственности, но из смысла п. 2 ст. 250 вытекает, что желающие купить долю, должны позаботиться о том, чтобы информировать продавца о своем решении. Несмотря на то, что сособственники, исходя из предписания закона, должны заключить договор только на указанных в извещении условиях, согласие на приобретение доли не признается акцептом, т.к. ему не предшествовала оферта.
Своим извещением о намерении продать долю постороннему лицу продавец предоставляет возможность участникам долевой собственности реализовать преимущественное право покупки. Можно было бы отметить, что извещение является односторонней сделкой, притом односторонне - управомочивающей, посредством которой «лицо обязывает самого себя, предоставляя тем самым другому лицу (лицам) определенное субъективное право». Но ведь здесь отсутствует такой важный признак сделки как направленность на достижение правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей), предусмотренный ст. 153 ГК. Извещая о предполагаемой продаже доли, продавец лишь информирует сособственников, и его воля вовсе не направлена на порождение правового последствия - заключение договора купли-продажи. Сказанное со всей очевидностью свидетельствует о том, что извещение хотя и является односторонним действием, но его нельзя признать сделкой. По нашему мнению, это такое одностороннее действие продавца доли, которое приводит к разным последствиям в зависимости от того, пожелают ли участники долевой собственности купить отчуждаемую долю или откажутся от покупки, или не отреагируют на извещение.
Получив информацию от продавца доли, сособственники должны совершить одно из следующих действий: уведомить о желании приобрести отчуждаемую долю или отказаться от покупки, т.е. совершить активные действия. Вообще, на наш взгляд, следует говорить о двух возможных действиях со стороны участников долевой собственности: а) обращение к продавцу доли с офертой и б) уведомление (извещении) о намерении реализовать преимущественное право или отказаться от его реализации. К примеру, участник долевой собственности, получив письменное извещение, может не сразу выступить с офертой, а лишь уведомить продавца о том, что намерен купить его долю. Такое уведомление, т.е. принципиальное согласие, следует рассматривать как одностороннюю сделку, точнее, односторонне-обязывающую, приводящую к определенным последствиям. Воля сособственников в отличие от продавца доли направлена на то, чтобы вызвать правовое последствие. Своей односторонне-обязывающей сделкой - уведомлением о намерении реализовать свое субъективное право, сособственники обязывают продавца заключить договор купли-продажи только с ними, а не с посторонним покупателем. Иными словами, такое уведомление со стороны сособственников о желании приобрести долю лишает продавца права произвести отчуждение доли постороннему лицу по возмездной сделке. Можно сказать, что блокируется право продавца.
Таким образом, извещение о намерении продать долю постороннему лицу следует рассматривать как такое волеизъявление, которое вызывает правовое последствие для продавца только в случае выражения намерения сособственников купить долю. Извещение приведет к иному правовому результату, если участники долевой собственности никак не отреагируют на него или откажутся от покупки доли. Прямой отказ от приобретения доли сособственниками или пропуск сроков, установленных в законе (один месяц или десять дней) открывает возможность для продавца продать свою долю постороннему лицу по цене и на условиях, сообщенных остальным участникам. Иными словами, продавец доли будет иметь выход на посторонних покупателей. В этом, как нам представляется, и состоит основное назначение права преимущественной покупки доли в праве общей собственности и особый механизм его реализации. Следует отметить и то, что преимущественное право покупки подчинено императивным правилам.
1. При обращении с офертой к продавцу доли сособственники не вправе менять «цену и другие условия» (п. 2 ст. 250), о которых они были в письменной форме извещены. На практике встречаются случаи, когда субъекты права преимущественной покупки пытаются предложить иные условия договора. В качестве примера приведем следующий спор. Как следует из постановления ФАС Центрального округа, истец сообщил о своем принципиальном согласии на приобретение доли, однако одновременно выразил сомнение относительно соответствия предложенной цены объекта (доли) его рыночной стоимости. Истец также предлагал и другие условия со своей стороны, в том числе возможные условия платежа в пределах 6 месяцев и др. Данное обстоятельство рассматривается судом как основание, свидетельствующее об отсутствии намерения сособственника приобрести долю на предложенных условиях, поскольку он не реализовал в установленный законом месячный срок со дня получения извещения свое право приобрести долю. Доля продана постороннему лицу по той же цене, которая была предложена истцу. Как следует из постановления, не указание сроков оплаты, сроков передачи прав на земельный участок в извещении о намерении продать долю, не может быть расценено как несоблюдение требований п. 2 ст. 250 ГК к содержанию извещения, либо как продажа доли на иных, чем в извещении условиях.
2. Реализация преимущественного права покупки должна быть осуществлена участниками общей собственности в пределах сроков, установленных в п. 2 ст. 250 (один месяц для приобретения доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней на движимое имущество). Продавец доли обязан воздерживаться от заключения договора с посторонним лицом до тех пор, пока остальные сособственники не изъявят желание приобрести долю или откажутся от осуществления своего субъективного права.
Если извещение о намерении продать долю и согласие приобрести ее не являются составными частями договора - офертой и акцептом, то упомянутые сроки - не сроки, установленные законом для акцепта, а сроки, в течение которых сособственники должны обратиться к продавцу доли с офертой. Названные в п. 2 ст. 250 сроки являются пресекательными, т.е. такими «исключительными сроками, с истечением которых преграждается путь, пресекается существование субъективного гражданского права». Они начинают течь с того момента, когда участник долевой собственности был информирован о предполагаемой продаже доли постороннему лицу, т.е. с момента получения письменного извещения от продавца. Истечение сроков, установленных в п. 2 ст. 250 повлечет определенные правовые последствия для участников общей собственности в виде погашения самого права на покупку продаваемой доли. Итак, если сособственники не обратятся в течение указанных в законе сроков с предложением вступить в договорные отношения с продавцом доли, то их субъективное право утрачивается.
Следует вспомнить, что в советский период все же было высказано мнение о возможности отчуждения доли посредством мены. Так, М.Кириллова полагала, что «с учетом конкретных условий допустимо применение права преимущественной покупки и в договоре мены, если предоставляемое для обмена имущество соответствует всем требованиям, предоставляемым сособственником, желающим обменять свою долю в общем имуществе». Такая позиция была поддержана А.А. Ерошенко.
Опираясь на данную концепцию, ГК РФ прямо предусмотрел возможность распространения правил ст. 250 к договору мены. Законодатель не уточнил, каким образом должна быть реализована норма п. 5 ст. 250 в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности не за деньги, а в обмен на другую вещь. Известно, что договор купли-продажи и мены являются родственными, на что указывает п. 2 ст. 567 ГК. Следует ли из этого, что правило преимущественной покупки доли, действует абсолютно одинаково как при купле-продаже, так и при мене? На поставленный вопрос следует ответить отрицательно, что будет подтверждено в ходе дальнейшего анализа. Нам необходимо попытаться выявить особенности применения к преимущественному праву приобретения доли договора мены. Следует указать на такую важную отличительную черту договора мены, как направление воли продавца на приобретение в собственность определенного товара. Например, участник долевой собственности желает обменять свою долю на какую-либо конкретную вещь. Нельзя ограничивать право продавца доли приобрести эту вещь в обмен на долю. На наш взгляд, продавец вправе заключить договор мены доли с любым лицом, не извещая остальных сособственников. Каким образом должна работать норма п. 5 ст. 250, совершенно непонятно. Предельно краткая и простая, на первый взгляд, формулировка п. 5 ст. 250 таит в себе определенные проблемы при ее применении.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
