Основное назначение института преимущественного права покупки доли заключается в том, что участник долевой собственности может воспользоваться своим субъективным правом лишь в случае согласия с ценой и другими условиями, на которых продается доля постороннему лицу (п. 2 ст. 250). При реализации своего права распоряжения долей путем мены, а не продажи третьему лицу продавец также обязан будет известить сособственников об условиях мены, т.е. указать, какая вещь ему необходима в обмен на долю. О намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу по договору мены, продавец доли должен указать конкретный предмет договора, предоставление которого взамен доли в общем имуществе может оказаться невозможным для других сособственников. Предположим, что по условиям договора мены с посторонним лицом предусматривается, что в обмен на долю в праве собственности передается какая-нибудь индивидуально-определенная вещь. В качестве последней может выступить объект недвижимости или уникальная вещь единственная в своем роде. Оригинальным является высказывание Е.В. Татаринцевой о том, что «предлагаемый предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом». Получается, что приобретатель доли из числа сособственников не сможет выполнить и такого рода условие, предлагаемое продавцу посторонним покупателем.
Таким образом, участнику долевой собственности формально предоставлено право преимущественной покупки доли по договору мены в соответствии с п. 5 ст. 250, но фактически реализовать это преимущественное право он не сможет.
Причина очевидна - невозможность исполнить условия договора продавца доли с посторонним покупателем, о которых он был извещен.
Отметим, что положения ст. 250 ГК РФ не предусматривают никакого ограничения в отношении предлагаемого третьим лицом предмета в обмен на долю в праве общей собственности. Некоторые авторы, анализируя указанную норму, находят выход из данной ситуации, давая ограничительное толкование п. 5 ст. 250. Так, они считают, что при отчуждении доли по договору мены, правила о преимущественной покупке применяются «лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками». Полагаем, что такое ограничительное толкование не допускается, поскольку ущемляется право продавца. Продавца доли интересует исключительно приобретение конкретного товара (вещи).
Вышеизложенное неизбежно приводит к выводу о том, что кажущееся на первый взгляд абсолютно одинаковое распространение нормы преимущественного права покупки доли также и на мену, является ошибочным.
Норма п. 5 ст. 250 не конкретизирована и, поэтому совершенно неясен механизм ее реализации. Представляется, что продавец доли может заключить договор мены без соблюдения правил о преимущественной покупке также как и при дарении, завещании, залоге своей доли, т.е. отчуждение сособственником своей доли по договору мены возможно без ограничения преимущественным правом покупки другими участниками общей собственности. Таким образом, появление новой нормы в ст. 250 ГК РФ, допускающей применение правил о преимущественной покупке к договору мены, следует оценить как шаг «регрессивный», в связи, с чем предлагается убрать п. 5 из ст. 250 ГК.
При изучении судебной практики обращено внимание на то, что в последние годы появились новые споры, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности в порядке отступного, которые представляют несомненный интерес. Участники долевой собственности, пользуясь диспозитивностыо предписания ст. 409 ГК, все чаще заключают соглашения об отступном, предметом которого является доля в праве общей собственности. Из смысла ст. 409 ГК следует, что отступное представляет собой замену исполнения обязательства и, совершая исполнение путем отступного, должник «откупается и от долга». Формулировка ст. 409 ГК позволяет сделать вывод, что в качестве отступного могут выступить любые действия, в том числе по уплате денег, передаче имущества и т.п. Отсюда следует, что не существует никаких ограничений относительно того, что может быть предложено должником для отступления от своего долга. При отсутствии прямого законодательного запрета участник общей собственности вправе предложить свою долю в качестве отступного: п. 2 ст. 246 ГК указывает на возможность участника общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Распространение преимущественного права покупки согласно ст. 250 ГК на куплю-продажу и мену позволяет заключить, что при передаче сособственником своей доли в качестве отступного другим участникам долевой собственности он не ограничен правом преимущественной покупки других участников. Приведем следующие наиболее интересные судебные акты, связанные с вопросами предоставления доли в праве общей собственности в качестве отступного с целью их анализа.
Известно, что новый Жилищный кодекс предусматривает правило, в соответствии с которым при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (п. 6 ст. 42). Появление данной нормы в ЖК следует признать положительным шагом, т.к. он направлен на ликвидацию не совсем удобных для проживания граждан жилых помещений - комнат в коммунальных квартирах.
Показательным является постановление Верховного Суда РФ от 17.11.2004, из которого следует, что А. обратилась к Б. (собственник комнаты) и М. (покупатель комнаты) о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире коммунального заселения недействительной и о переводе на истицу прав и обязанностей покупателя. Решением суда районного суда г. Москвы иск был удовлетворен, а последующими инстанциями данное решение было оставлено без изменения. Лишь Президиумом Верховного Суда РФ было указано, что судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно применена ст. 250 ГК, не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц. Отношений общей собственности на комнату в квартире коммунального заселения между собственниками отдельных изолированных жилых помещений не было, соответственно, продавец не должен был предупреждать соседей о намерении продать комнату, а мог свободно распорядиться ею на основании принципа свободы договора. Представляется, что механизм реализации рассматриваемого права аналогичен с преимущественным правом покупки доли (ст. 250 ГК). В связи с этим следует изменить редакцию п. 6 ст. 42 ЖК РФ на формулировку следующего содержания: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в квартире имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ для продажи доли в праве общей собственности». Пункт 6 ст. 42 ЖК о преимущественной покупке комнаты в коммунальной квартире нельзя считать качественной нормой. Она дефектна в силу прямого ее расхождения с правилами, установленными как ГК РФ, так и самим ЖК РФ. Подобная внутренняя нестыковка одноотраслевых законов, как представляется, отрицательно скажется правоприменительной практике. На сегодняшний день пока отсутствуют судебные споры, вытекающие из реализации п. 6 ст. 42 ЖК РФ.
2.3 Прекращение общего режима имущества и выдел из него доли
Правомочия раздела общей вещи и выдел из него доли также являются основополагающими субъективными правами участников долевой собственности. Известно, что содержание ст. 252 претерпело изменения с принятием ГК РФ 1995 г. (речь идет о п. 4 названной статьи).
Согласно п. 11 ст. 252 имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению. Данное нормативное установление вытекает из требования п. 1 ст. 246: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. Раздел является элементом правомочия распоряжения, предусматривающий возможность прекратить правоотношение по поводу общего имущества, принадлежащего долевым собственникам. Итак, раздел возможен исключительно по соглашению участников долевой собственности, судебное принуждение не допускается. Что касается выдела доли, то оно может быть осуществлено каждым участником самостоятельно без каких-либо ограничений.
ГК РФ, прежде всего, ставит по главу угла вещный эффект правомочий участников долевой собственности. Закон исходит из презумпции раздела имущества в натуре и выдела доли из общего имущества. При этом необходимо иметь в виду именно такой раздел имущества или выдел доли, который возможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Это следует из толкования абз. 2 п. 3 ст. 252. Если возможен физический раздел общей вещи или выдел, то каждый участник становится «обыкновенным» собственником. При этом учитываются пожелания участников.
При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник вправе требовать в судебном порядке выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 250). Если такой выдел не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости доли остальными участниками. Следует отметить, что в отношении содержания п. 4 ст. 252, согласно которому у суда имеется возможность обязать участников долевой собственности выплатить компенсацию выделяющемуся сособственнику при отсутствии у него согласия на это, ученые высказываются отрицательно. Ю.К. Толстой пишет, что «абзац 2 п. 4 ст. 252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п. 11 ст. 246 ГК». Ученого смущает та часть нормы, которая дает суду право и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию, и таким образом, исключить его из числа собственников. Ю.К.Толстой полагает, что «ныне суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью». В другом источнике этот же автор указывает, что «нормы ГК не согласованы друг с другом, поскольку правило о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий». Такая позиция поддерживается Г.Д. Отнюковой.
Полагаем, что норма, которая предоставляет суду право при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию при наличии определенных обстоятельств, является оправданной. Занимаемая нами позиция, конечно же, требует аргументации. Попытаемся сделать это, указав на следующее.
Прежде всего, необходимо согласие выделяющегося участника долевой собственности на выплату ему компенсации. Право на выдел доли является одним из неотъемлемых прав участника долевой собственности, так же как и право распоряжения, своей долей. Ни одного участника нельзя заставить остаться в отношении общей собственности, напротив, каждому участнику предоставлена возможность в любой момент требовать выдела его доли из общего имущества. Таким образом, можно сказать, что инициатива исходит от самого участника, а суд никак не может сам исключить его из состава участников долевой собственности по своей собственной инициативе. Ведь участник долевой собственности сам своей волей и в своем интересе обращается в суд с требованием выделить его долю в натуре при не достижении соглашения о способе и условиях раздела между сособственниками. Если участник желает остаться в отношении общей долевой собственности, то его нельзя без его волеизъявления исключить из состава участников, несмотря на незначительность доли. Итак, если против денежной компенсации собственник возражает, судебный процесс должен заканчиваться отказом в выделе доли в натуре с сохранением за ним права на долю в общей собственности.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
