С учетом довольно широко распространенной практики принудительного обмена жилыми помещениями в целях ликвидации жилищных конфликтов закон (ч.2 ст.98 ЖК РФ[46]), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что взамен выселения без предоставления другого жилой площади суд может обязать соответствующие лица произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта законодательная норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов, возникающих в связи с нарушением правил общежития и невозможностью совместного проживания, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействия, как выселение.
Не имеют значения мотивы отказа от обмена истца (нежелание переезжать в
другой район города, много населенность квартиры, неудобная планировка и т.п.). Истец не виновен в нарушении правил поведения, и с ним нельзя без его согласия расторгнуть договор найма жилого помещения, в котором он проживает как добросовестный наниматель[47].
При отказе лица, виновного в создании обстановки невозможности совместного проживания, от обмена оно может быть выселено без предоставления другого жилого помещения.
Таким образом, были рассмотрены случаи судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые относятся к мерам гражданско-правовой ответственности.
К основаниям прекращения договора социального найма по причинам, не зависящим от воли сторон, относится смерть одинокого нанимателя (пункт 5 статьи 83 ЖК). Хотя право пользования жилым помещением по договору социального найма относится к числу имущественных прав, оно принадлежит конкретному гражданину-нанимателю и не переходит по наследству, даже если наследник является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении. Если с нанимателем проживали члены его семьи, договор не прекратится, а изменится. Нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов его семьи. Данное положение обусловлено тем, что члены семьи обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не прекращается в случае смерти нанимателя.
Заключение
Анализ данной темы позволяет нам сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.
В данной работе мы используем понятие "прекращение" договора социального найма жилого помещения потому что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к "расторжению" договора и "выселению". Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.
Расторжение договора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этом наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащих обязательному соблюдению. Эти ограничения вытекают из закрепленного в жилищном законодательстве правила о том, что никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом, в связи с чем расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, строго установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом.
При выселении в судебном порядке с предоставлением гражданам другого жилого помещения также существуют препятствия для исполнения судебных решений. Например, достаточно часто складывается ситуация, когда производится выселение граждан в жилое помещение, которое занято кем-либо. В этом случае в суд должен быть подан иск о выселении из жилого помещения, куда должен переехать гражданин, поэтому исполнение судебного решения откладывается до разрешения судом нового дела. Представляется, что для разрешения таких ситуаций необходима норма, закрепляющая обязанность суда рассматривать иски о выселении из незаконно занятого жилого помещения в более сокращенные сроки.
Иногда договор жилищного найма прекращается без нарушения нанимателем каких-либо обязательств, просто в силу сложившихся обстоятельств, наступления юридических фактов, ведущих к прекращению права пользования жилым помещением, например, в силу выезда нанимателя на постоянное место жительства в другую местность, утраты или изменения объекта договора и т.п.
В других же случаях прекращение права пользования жилым помещением связано с совершением нанимателем определенных правопрекращающих действий (разрушение или порча жилого помещения, нарушение правил общежития и т.д.). При этом, в зависимости от оснований выселения, законом предусмотрена обязанность наймодателя одновременно с выселением предоставлять гражданам другое жилое помещение, за исключением случаев, когда выселение производится без его предоставления.
Обобщая изложенное, можно отметить, что положения ЖК РФ о прекращении договора социального найма урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности в правоприменительной практике. К одной из основных проблем относится несогласованность положений статьи 83 ЖК РФ, содержащей основания прекращения договора социального найма, с нормами о выселении из жилого помещения. Представляется, что основания расторжения договора социального найма должны быть определены в законодательстве более четко. Положения о выселении из жилого помещения как одном из последствий прекращения договора социального найма не должны предусматривать иных оснований или излагаться в иной форме.
Список использованных источников
а) Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации "Российская газета", N 7, 21.01.2009.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ., СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст.3301.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. ФЗ №353 от 27.12.2009. СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст.410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст.14.
5. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"., ВСНД и ВС РФ. 1993. N 3. Статья 99.
6. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"., СЗ РФ", 30.05.2005, N 22, ст.2126.
7. Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"., СЗ РФ. 2006. N 6. Статья 702.
8. Типовой договор социального найма жилого помещения., утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
9. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307., СЗ РФ. 2006. N 23. Статья 2501.
б) Используемая литература:
1. Баринов Н.Н. Прекращение договора найма жилого помещения в ведомственном доме. Саратов., 2008. С.49-50.
2. Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Жилищное право. М., 2008. С.87
3. Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М., 2007. С.7
4. Коньков Ю, М. Расторжение договора найма жилого помещения. М., 2008. С.106-107.
5. Марткович И.Б. Жилищное право: Закон и практика. М, 2006, С.268
6. Маслов В.Ф. Право на жилище., Харьков., 2007.
7. Свит Ю.П., Прекращение договора социального найма., Жилищное право, 2006, N 9., С 33.
8. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.: Норма-Инфра - М., 2008. С.152.
9. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право Ч 2., М 2007., С.286.
10. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2006. С.54
11. Чигир В.Д. Жилищное право. Минск, 2006. С.11.
12. Шитова М. А Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма., Жилищное право, 2009, N 11., С 23.
в) Материалы юридической практики:
1. Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1979, № 11. С.11.
2. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев" // БВС РФ. 2000. N 8.
3. Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5.
4. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. Обзор судебной практики по рассмотрению гражданских дел Президиумом Кировского областного суда за 2008 г.
5. Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 35.
A
[1] См.: Гражданский кодекс РФ. Часть 2. ФЗ №353 от 27. 12.2009., СЗ РФ, 29. 01.1996, N 5, ст. 410., Ст. 627.
[2] См.: Постановление Правительства РФ от 21. 05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"., СЗ РФ", 30. 05.2005, N 22, ст. 2126.
[3] См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2006.С. 54
[4] См.: Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М., 2007.С. 7
[5] См.: Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М., 2007.С. 8.
[6] См.: Комаров Б.К. Указ. соч.С. 8
[7] См.: Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Жилищное право. М., 2008.С. 87
[8] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,. Ст. 83.
[9] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,. Ст. 83., 63.
[10] См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30. 11.1994 N 51-ФЗ., СЗ РФ, 05. 12.1994, N 32, ст. 3301. п1., Ст. 452.
[11] См.: пп "к" п 4 Типовой договор социального найма жилого помещения., утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
[12] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,. ч 4., Ст. 69.
[13] См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г
[14] См.: Шитова М. А Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма., Жилищное право, 2009, N 11., С 23.
[15] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,. ч 4., Ст. 85.
[16] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,. ч 4.
[17] См.: Шитова М. А Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма., Жилищное право, 2009, N 11., С 23.
[18] См.: Обзор судебной практики по рассмотрению гражданских дел Президиумом Кировского областного суда за 2008 г.
[19] См.: Марткович И.Б. Жилищное право: Закон и практика. М, 2006, С. 268.
[20] См.: Марткович И.Б. Указ. соч., С. 268-269.
[21] См.: Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"., СЗ РФ. 2006. N 6. Статья 702.
[22] См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 35.
[23] См.: Шитова М. А Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма., Жилищное право, 2009, N 11., С 25.
[24] См.: Там же., С 25.
[25] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., СЗ РФ, 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,. п. 1 Ст 15., п 1 Ст 105.
[26] См.: Свит Ю.П., Прекращение договора социального найма., Жилищное право, 2006, N 9., С 33.
[27] См.: Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5.
[28]См.: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"., ВСНД и ВС РФ. 1993. N 3. Статья 99.
[29] См.: пп "д" п 49 Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307., СЗ РФ. 2006. N 23. Статья 2501.
[30] См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев" // БВС РФ. 2000. N 8.
[31] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14. Ст 98.
[32] Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков., С. 105.
[33] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право Ч 2., М 2007., С. 286.
[34] См.: Маслов В.Ф. Указ. Соч.С. 105.
[35] См.: Баринов Н.Н. Прекращение договора найма жилого помещения в ведомственном доме. Саратов., 2008.С. 49-50.
[36] См.: Чигир В.Д. Жилищное право. Минск, 2006.С. 11.
[37] См.: Маслов В.Ф. Указ. Соч.С. 106.
[38] См.: Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах граждан. Алма-Ата, 2006.С. 139.
[39] См.: Гетман Е.С. Указ. Соч.С. 47
[40] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14. ч 5, ст 10.
[41] См.: Маслов В.Ф. Указ. соч.С. 107.
[42] См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.: Норма-Инфра - М., 2008.С. 152.
[43] См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1979, № 11.С. 11.
[44] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14. Ст. 98.
[45] См.: Седугин П.И. Указ. соч.С. 153.
[46] См.: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 N 188-ФЗ., "СЗ РФ", 03. 01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14. Ст 98.
[47]См.: Коньков Ю, М. Расторжение договора найма жилого помещения. М., 2008.С. 106-107.
