Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. [25] Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (например, пожар, наводнение и др.).
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. [26] В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ жилые помещения бывают следующих видов:
· жилой дом, часть жилого дома;
· квартира, часть квартиры;
· комната.
А Гражданский кодекс РФ в отличие от Жилищного кодекса РФ не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. Это верно, так как комната - часть квартиры, то есть понятие "комната" поглощается понятием "квартира". Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Наряду с ней частью квартиры являются помещения вспомогательного пользования: кухня, ванная комната и тд., но они не выступают самостоятельными объектами жилищных прав. [27]
Цена договора
Еще одна явная особенность, отличающая договор продажи жилого помещения (недвижимости) от других возмездных договоров и от иных договоров купли-продажи товаров содержится в статье 555 Гражданского кодекса РФ и заключается в том, что договор продажи жилья должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене жилого имущества. Это условие является существенным для данного вида договора и при его отсутствии, такой договор будет считаться незаключенным.
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. [28] Оценка недвижимости, в том числе жилого помещения - это явление многофакторное и сложное, поэтому на рынке недвижимости ее осуществляют профессиональные оценщики.
Цена может быть указана:
1) Путем обозначения в тексте договора купли-продажи жилого
помещения конкретной денежной суммы за жилое имущество.
2) Путем обозначения в договоре купли-продажи жилого помещения денежной суммы за единицу площади, в связи с чем цена жилого имущества определяется исходя из его площади.
При этом в обоих случаях цена может быть выражена:
непосредственно в рублях;
в рублях в сумме эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. [29]
Также возможна покупка жилого помещения в кредит. В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФ Договором купли-продажи товара в кредит может быть предусмотрена оплата этого товара в рассрочку. При этом такой договор будет считаться заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны порядок, сроки и размеры платежей.
В отношении цены статьей 555 Гражданского кодекса РФ установлено два очень важных правила:
· Если в законе (например, в Законе о приватизации жилья) или в
договоре купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, четко не сказано, что цена объекта недвижимости, продаваемой по договору продажи, не включает в себя (в качестве составной части) и цену на передаваемый вместе с ним земельный участок, то говорить о переходе к покупателю права собственности на этот земельный участок нет оснований.
· Но если ни закон, ни договор купли-продажи недвижимости, в
том числе жилого помещения, не предусмотрели иное, то действует общее правило, состоящее в том, что цена на продаваемый объект недвижимости включает в себя и цену передаваемого вместе с объектом участка земли и право собственности на этот земельный участок. [30]
На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения однозначно будет считаться незаключенным в случаях, когда:
· в договоре не указана цена
· по условиям договора цена не может быть определена. Так как
прямо запрещено использование метода, предписываемого пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, заключающегося в использовании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
В силу правила п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи жилого помещения) на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника. Другими словами, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю не удастся прекратить их право. [31]
В этой связи требование Гражданского кодекса о том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением[32], облегчило задачу и внесло некую ясность в понимание того, как предупредить будущего собственника о правах третьих лиц на то или иное жилое имущество и тем самым обезопасить.
В такой перечень могут быть включены следующие субъекты:
1) Наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Данный круг лиц определяется по правилам статьи 31 Жилищного кодекса РФ.
2) Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (статья 677 ГК РФ).
3) Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (статья 685 ГК РФ, статьи 77 и 79 ЖК РФ).
4) Лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (статья 1137 ГК РФ и статья 33 ЖК РФ).
5) Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (пункт 1 статьи 602, пункт 1 статьи 586 ГК РФ и статья 34 ЖК РФ).
6) Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (пункт 1 статьи 700 ГК РФ)[33]
Данный перечень носит лишь примерный характер, то есть законодательством могут быть определены иные лица и основания сохранения за ними такого права.
В юридической литературе сложились различные подходы относительно такого существенного условия договора продажи жилого помещения как перечень третьих лиц, обладающих правами на жилое имущество. Например, интересно мнение А.М. Эрделевского. Он считает, что в пункте 1 статьи 558 Гражданского кодекса речь идет не о существенном условии договора в точном смысле статьи 432 ГК, поскольку если какие-либо лица в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением, то судьба этого права не может зависеть от содержания договора и волеизъявления его участников. Поэтому отменить установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение и изменить перечень таких лиц своим соглашением они не могут. И в то же время совершенно справедливо, что покупателю вовсе не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора. Применительно, например к договору аренды законодатель в статье 613 Гражданского кодекса РФ прямо говорит о том, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В общих положениях о договоре купли-продажи законодатель прямо не предусматривает подобной обязанности продавца, однако в пункте 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Отсюда следует, что в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке. [34]
На основании этого он приходит к выводу, что в статье 558 Гражданского кодекса РФ, с учетом пункта 1 статьи 460, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно выразить свое согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах). Следовательно, такой перечень третьих лиц следует рассматривать не в качестве самостоятельного существенного условия договора продажи жилого помещения, а в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в статье 554 Гражданского кодекса. Поэтому в соответствии с этой точкой зрения, в случае отсутствия в договоре указанного перечня, условие о предмете договора должно считаться не достигнутым, а сам договор - незаключенным.
