2.2 Государственная регистрация договора продажи жилого помещения
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества, в том числе жилого, является обязательная государственная регистрация прав на него, сделок с ним и обременений недвижимого имущества. Договор продажи жилого помещения считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения. [35]
Законодательство связывает именно с моментом государственной регистрации возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, то есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.
Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. [36] Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
В статье 18 Жилищного кодекса РФ закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом". [37] В связи с этим необходимо рассмотреть некоторые положения Гражданского кодекса РФ, например, статья 131 полностью посвящена регулированию государственной регистрации недвижимости, она определяет, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Также наряду с ней Кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество. К ним относятся: статья 164 "Государственная регистрация сделок", статья 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", статья 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса. [38]
Таким образом, действующее законодательство в качестве предмета государственной регистрации называет:
1) права на недвижимое имущество;
2) сделки с недвижимым имуществом;
3) обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. [39]
Важным моментом является то, что Федеральная регистрационная служба и ее подразделения в субъектах РФ, осуществляющие регистрацию права собственности на жилые помещения и сделок с ним, должны осуществлять государственную регистрацию в соответствии с:
1) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 с последующими изменениями);
2) Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденными Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 с последующими изменениями);
3) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов (утвержденной Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 183 с последующими изменениями);
4) Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утвержденной Приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. № 152 с последующими изменениями);
5) Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утвержденной Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 с последующими изменениями);
6) Инструкцией о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (утвержденной Приказом Минюста РФ от 25 мая 2004 г. № 107 с последующими изменениями). [40]
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в редакции от 24 декабря 2004 г.) является важнейшим документом, который регулирует порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Как верно подчеркивают П.В. Крашенинников и Б.М. Гонгало, важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц. [41]
Названная Инструкция, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права. [42]
Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права и оспорено это право может быть только в суде.
Еще раз обратимся к пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации. Требование этой нормы является обязательным и его несоблюдение влечет недействительность сделки. Такая сделка считается ничтожной. (пункт 1 статьи 165 ГК РФ)
А в том случае, если сделка по продаже жилого дома совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона, отклоняющаяся от регистрации необоснованно, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки. (пункт 3 статьи 165 ГК РФ)
Для того чтобы придать этой норме практическое значение, необходимо привести пример из практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. [43]
Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
3. Права и обязанности сторон договора продажи жилого помещения
3.1 Стороны договора продажи жилого помещения
Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются физические и юридические лица.
Юридические лица, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации этого юридического лица. При этом специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках. [44]
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. Они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность приобретается также при эмансипации, то есть объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным. [45]
По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник жилого помещения. Также продавцом может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. При продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. [46]
