Обладатель права ограниченного пользования чужим земельным участком вправе совершать собственные активные действия (проход, проезд и др.) и требовать от собственника, землевладельца, землепользователя чужого (соседнего) земельного участка воздержания от определенных действий (например, от создания препятствий к реализации сервитута).
Как частный, так и публичный сервитут может быть срочным (на определенный срок) и бессрочным. Как правило, сервитуты устанавливаются на неопределенный срок.
Основаниями прекращения сервитута являются:
• истечение срока, на который был установлен сервитут;
• соглашение сторон;
• отказ, обладателя сервитута от ограниченного пользования чужим участком;
• основания, предусмотренные в договоре об установлении сервитута (например, в течение установленного срока не внесена плата за ограниченное пользование участком);
• совпадение права собственности на земельные участки, в отношении которого и в интересах которого был установлен сервитут;
• отпадение надобности, т.е. оснований, по которым был предоставлен сервитут (либо проявляются иные, помимо сервитута, возможности удовлетворять потребности, интересы обладателя сервитута либо потребности, интерес вообще отпали);
• невозможность использования земельного участка по назначению в результате обременения сервитутом.
В двух последних случаях нормы ГК РФ прямо закрепляют право собственника земельного участка требовать (при наличии указанных оснований) прекращения сервитута в судебном порядке.
Одно из оснований прекращения публичного сервитута предусмотрено в п. 2 ст. 48 ЗК РФ: он может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.
Сервитут вступает в силу и прекращается с момента его регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аренда является наиболее распространенным правом на земельные участки, расположенные в черте городских и сельских поселений. С учетом того что законодатель отказывается от предоставления государственных и муниципальных земель в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование (за исключением незначительного количества случаев, предусмотренных ЗК РФ), арендные отношения, как, впрочем, и правоотношения частной собственности на земельные участки, получают все большее развитие.
Эти отношения возникают на основе договора аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование[49] .
Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).
На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ). В ряде случаев установлены дополнительные требования к арендаторам. Так, согласно Положению о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 926[50], земельные участки на территориях национальных парков, намечаемые для использования в целях регулируемого туризма и отдыха, предоставляются на основе договора аренды и при наличии соответствующей лицензии.
Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен: а) если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или всем — на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании); б) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности. Для приобретения прав на земельный участок обладатели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды[51].
К существенным условиям договора аренды земельных участков (необходимым и достаточным для его заключения) закон относит:
Во-первых, предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения — может быть условный номер) земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота.
Во-вторых, ЗК РФ в качестве существенного условия называет размер арендной платы (ст. 65). Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Федерации, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, с учетом зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли.
Арендная, плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).
Что касается такого условий договора аренды, как срок, то действующее федеральное законодательство отдало этот вопрос на усмотрение сторон договора. Ранее (по ЗК РСФСР 1991 г.) различалась краткосрочная (сроком до 5 лет) и долгосрочная (на земли местных Советов народных депутатов до 50 лет) аренда. Хотя ГК РФ предусматривает возможность установления законом предельных сроков договора аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610), при разработке ЗК РФ предложение установить сроки договора аренды земельных участков не нашло достаточной поддержки. Единственное ограничение предусмотрено в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях — не более одного года.
Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без такого указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими видами Договоров проявляется прежде всего в порядке их расторжения.
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г[52]. утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. 20 мая 1992 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он назывался Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам) при Правительстве Российской Федерации был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения2. Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, поэтому и в постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто как форма договора. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, такая форма может быть использована. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли.
Формы договора, имеющие нормативный характер, принимаются и на уровне субъектов Федерации. Одна из таких форм была разработана в приложении к совместному постановлению правительства г. Москвы и правительства Московской области "О предоставлении земельных участков для малоэтажного строительства для жителей г Москвы и Московской области" от 20 декабря 1994г.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости", ст. 164 ГК РФ "Государственная регистрация сделок", а также Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Такой закон пока не разработан. До его принятия договор аренды земельного участка, как и другие сделки с землей, подлежат регистрации на основании ст. 131 ГК РФ. Это означает, что регистрируется не только возникновение права аренды (проще говоря, само заключение соответствующего договора), но и его переход и прекращение. Все эти изменения заносятся в единый государственный реестр учреждениями юстиции (ст. 131 ГК РФ).
Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных федеральным законом. Несмотря на то, что аренда в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например в случаях, когда не подлежит государственный регистрации договор аренды, не требуется.
К особенностям порядка заключения договора аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях возможен только по итогам торгов (конкурсов, аукционов). Так, Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды»[53] было установлено, что право аренды на земельный участки, расположенные на территории поселений, предназначенных в соответствий с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, подлежит продаже гражданам и юридическим лицам на торгах, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Во исполнение этого указа Правительство РФ утвердило Порядок организаций проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды[54].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
