Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями гл 34 ГК РФ («Аренда») и земельного законодательства. Следует учитывать, что ЗК РФ более детально определяет права и обязанности лиц по использованию земельных участков (ст 40—42)
Арендатор земельного участка по истечении срока договора (и при надлежащем исполнении своих обязанностей) имеет преимущественное право на заключение нового договора, за изъятием двух случаев: а) если на этом участке находится здание, строение, сооружение, то именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35; п. 1 ст 36 ЗК РФ); б) когда договор аренды подлежит прекращению (к ним относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизии участка)
Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.
Несколько иные правила установлены для аренды (по договору на срок более 5 лет) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Арендатор по такому договору имеет право в пределах Срока договора передать свои права и обязанности третьему лицу (в том числе права и обязанности, Указанные выше) без согласия собственника участка, но также при условии его уведомления, и ограничение такого права арендатора в договоре аренды не допускается. Кроме того, в ЗК РФ подчеркивается, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора, ограничение установленных договором прав арендатора не допускается и досрочное расторжение договора сроком свыше 5 лет по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при существенном нарушении арендатором договора аренды» Таким образом, были установлены дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях договора аренды сроком более 5 лет и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (в порядке, установленном для продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу), за исключением тех случаев, когда на участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий другому лицу[55] .
Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются: соглашение сторон; истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным — п.2 ст. 621 ГК РФ); судебное решение о расторжении договора; требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок.
Как уже отмечалось, процедура расторжения договора различна для срочной аренды и аренды с неопределенным сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен иной срок). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон допустимо только в судебном порядке. Основания досрочного расторжения установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре. Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет ему имущество либо препятствую его использованию; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Нормы ЗК РФ предусматривают дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя. Это:
• использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и категорией;
• использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
• неустранение последствий умышленно совершенного земельного правонарушения (в виде отравления, загрязнения, порчи земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировки, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде);
• неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
• изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
• реквизия земельного участка.
3.5 БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
По договору безвозмездного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает его в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть этот участок в том состоянии, в котором получила или в состоянии, обусловленном договором[56] .
Основное отличие этого договора от аренды заключается в его безвозмездном характере. Но следует оговориться, что безвозмездный пользователь муниципальных или государственных земель не освобождается от уплаты налога на недвижимость, а до его введения — земельного налога (если он не отнесён к льготной категории), поскольку одним из принципов земельного права и законодательства является платность использования земель.
В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться участки:
а) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с его компетенцией) — государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления;
б) гражданам в виде служебного надела;
в) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора.
Срок этого договора ограничен одним годом только в отношении земельных участков, предоставляемых государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям; пользование служебным наделом ограничено сроком существования трудового договора.
Отношения, возникающие из договора безвозмездного срочного пользования, регулируются гл. 36 ГК РФ («Безвозмездное пользование»), а также отдельными нормами гл. 35 («Аренда»).
Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов.
Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений по заявлениям работников на основе решения соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. По общему правилу право безвозмездного срочного пользования на служебный надел прекращается с прекращением работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен. Прекращение права оформляется решением организации, предоставившей такой надел. Работник, прекративший соответствующие трудовые отношения, имеет право использовать этот надел в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ. ЗК РСФСР 1991 г. содержал более четкую формулировку; «В случае, когда на служебном наделе произведен посев сельскохозяйственных культур, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается после снятия урожая» (ст. 86). Право на служебный надел сохраняется:
1) за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности;
2) за одним из членов семьи:
• работником, призванным на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;
• работником, поступившим на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;
• работником, погибшим в связи с исполнением служебных
обязанностей
Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, за детьми работника — до их совершеннолетия.
• Право безвозмездного срочного пользования земельным участком согласно п. 1 ст. 47 ЗК РФ прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон. Право безвозмездного срочного пользования прекращается при: истечении срока, на который земельный участок был предоставлен; добровольном отказе обладателя права от принадлежащего ему права; наличии оснований для принудительного прекращения указанного права (п. 2 ст. 453 ЗК РФ).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Итак, под вещным правом можно понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица, путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства
В соответствии со ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации к вещным правам на землю относятся: Право собственности; право пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного (бессрочного) пользования землей; сервитут; право хозяйственного ведения и оперативного управления. Дополнительно можно выделить такие вещные права на землю как аренда, безвозмездное срочное пользование земельным участком.
Общая характеристика вещных прав применима к вещным правам на землю с весьма существенными оговорками. Анализ вещных прав показывает, что кроме собственности, которая представляется собой наиболее универсальным и полным вещным правом, другие вещные права могут относиться либо только к земле, либо исключительно к другому имуществу. Так , право хозяйственного ведения и оперативного управления распространяется на любое иное имущество, но не на землю. В свою очередь права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования применяются исключительно к земле и ни в какой мере не могут относиться к иному имуществу.
В числе оснований возникновения гражданских прав ГКРФ выделяют:
· договоры и иные сделки, не противоречащие закону;
· акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей;
· судебные решения, установившие гражданские права и обязанности, поскольку защита земельных прав осуществляется судом;
· наследственное право;
· основания, возникающие при наличии тех или иных юридических фактов.
В числе оснований прекращения гражданских прав выделяют:
· отчуждение другим лицам;
· добровольный отказ от своего права.
· изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
· изъятие ввиду ненадлежащего использования;
· невыполнения условий договорных отношений.
К числу существенных недостатков российского земельного законодательства следует отнести отсутствие надлежащего механизма одного вида права в другой. В связи с тем что земельные отношения регулируются не только земельным, но и гражданским законодательством не удалось законодательно закрепить четкий перечень оснований возникновения прав на землю. Продолжающиеся процессы приватизации и закрепления частной собственности на землю требует законодательного закрепления механизма регулирования земельного рынка.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.93.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.194 .
3. Уголовный кодекс Российской Федерации от 24.05.96.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 30.07.97.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 15.07.2002.
6. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
7. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
8. Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
9. Постановление Правительства РФ от 23.12.98 г. №1362.
10. Сборник актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1996.
11. Российская газета №32 от 15.04.92.
12. Российская газета № 56 от 10.03.92.
13. Независимая газета 15.05.01 г.
14. Журнал «Государство и право» №5 2003г.
15. Журнал «Новое время» №28 2002 г.
16. Журнал «Россия и современный мир» №2 2001 г.
17. Журнал «Закон» №9 2003 г.
18. Земельное право. Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: ООО «ТК Велби», 2002.
19. Земельное право России / Под ред В В Петрова М, 1997.
20. Земельное право / Под ред Н. Д. Казанцева М., 1998.
21. Земельное право. Учебник для ВУЗов под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Изд. НОРМА.
22. Земельное право. Курс лекций / Под ред. Е.С. Болтановой. – М.: ИНФРА-М, 2003.- (Серия высшее образование).
23. Аграрная реформа в Российской Федерации: правовые проблемы и решения/ Под ред. З.С. Беляевой, О.А. Самончик. М., 1998.
24. Гражданское право: Учебник/ Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева.
25. Земельное право: учебник. М., 2000, под ред. О.И. Крассова.
26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. редактор Садиков О. Н. М.: Юринформцентр., 1995.
27. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова и С. Л. Мининой. М., 2002.
28. Ерофеев Б В Земельное право России Учебник для вузов М , 2000
29. Зверева Б. Земельные споры.// Право и экономика. 1998. № 1.
[1] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ст. 1 (Ч. 3).
[2] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ст. 8.
[3] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. редактор Садиков О. Н. М.: Юринформцентр., 1995 С. 27.
[4] Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Ст. 3.
[5] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 20
[6] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 23
[7] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ст. 274.
[8] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 22.
[9] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 35
[10] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ Ст. 33
[11] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 21.
[12] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. От. 20, 21.
[13] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 36.
[14]ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Глава VII
[15]ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 44
[16] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ст. 210
[17] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ст. 235
[18] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ст. 238
[19]ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ст. 239
[20] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ст. 237.
[21] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова и С. Л. Мининой. М., 2002.
[22] УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 52
[23]ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 79
[24] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ. Ст. 83
[25] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ Ст. 282.
[26] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ Ст. 279.
[27] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ. Ст. 285.
[28] ВВС РФ 1993 № 19 Ст 683;СЗРФ 1995 №30 Ст 2863 2
[29] СЗ РФ 2001 № 30 Ст 3060
[30] ст. 4 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
[31] СЗРФ 1998 № 16 О 1801, 2000 №4-8, Ст 4632
[32] п 5 ст 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»
[33] Гражданский кодекс РФ п.3 ст. 261
[34] РГ №56 10 03 92 г
[35] Земельный кодекс РФ ст. 42
[36] СЗРФ 1998 №29 Ст 3399
[37] Земельное право России / Под ред В В Петрова М, 1997 С 73-74
[38] Земельное право. Учебник для ВУЗов под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Изд. НОРМА с.92-93
[39] ст. 35 3 К РФ, ст. 552 ГК РФ
[40] п. 2 ст. 266 ГК РФ
[41] Земельное право. Учебник под ред. С.А. Боголюбова. – М.: ООО «ТК Велби», 2002 – с.69
[42] Земельный кодекс РФ п. 4 ст. 20
[43] ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
[44] Ерофеев Б В Земельное право России Учебник для вузов М , 2000 С 193
[45] Земельное право. Учебник для ВУЗов под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Изд. НОРМА с.115
[46] ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ ст. 64
[47] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ п. 8 ст. 23
[48] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ ст. 275
[49] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ ст.606
[50]СЗРФ 1996 №33 Ст 3999
[51] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ п. 1 ст. 617
[52] РГ. 1992. 15 апр.
[53] СЗРФ 1997 №48 ст 5546
[54] Постановление Правительства от 05 01 98 № 2 // СЗ РФ 1998 № 2 Ст 263
[55] ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ п. 1 ст. 36
[56] ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ ст. 689
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
