Одним из главнейших оснований признания нуждающимся в улучшении жилищных условий является обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи меньше учетной нормы. Категории граждан, признаваемых нуждающимися в жилых помещениях, представляемых по договору социального найма перечислены в п. 1 ст. 51 ЖК РФ. Субъектами РФ могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставления жилья.
Дополнительная площадь предоставляется гражданам в исключительных случаях. Правовой основой предоставления дополнительной жилой площади является ЖК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение может быть предоставлено с превышением социальной нормы площади жилого помещения, если оно представляет собой одну комнату либо однокомнатную квартиру или предназначено для вселения граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний. При этом важно учесть, что право на дополнительную площадь не может быть использовано управомоченными на то гражданами в качестве права на получение отдельного жилого помещения, пригодного для проживания. Дополнительная площадь не может выступать самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения, она предоставляется только одновременно с предоставлением основного жилья в пределах нормы жилой площади либо после получения основного жилья. Дополнительная площадь также не может быть подвергнута самостоятельному отчуждению, то есть она становится неотъемлемой частью жилого помещения, принадлежащего управомоченному гражданину на основании договора социального найма.
Дополнительная площадь предоставляется, как правило, в виде отдельной изолированной комнаты. В случае невозможности предоставления отдельной комнаты должна быть предоставлена дополнительная площадь, равная 10 кв. м жилой площади.
Право на получение дополнительной жилой площади в размере 10 кв. м установлено для отдельных категорий граждан, к которым относятся, в частности,
- инвалиды Великой Отечественной войны и семьи погибших либо пропавших без вести воинов или партизан и приравненные к ним в установленном порядке лица,
- Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, а также лица, награжденные орденами Славы, Трудовой Славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» всех трех степеней,
- лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, например, всех передающихся воздушно-капельным, половым и иным путем тяжелых хронических заболеваний, тяжелых психических заболеваний, тяжелых хронических заболеваний, при которых окружающим невыносимо постоянно находиться вблизи лица, страдающих каким-либо из этих заболеваний,
- беременные женщины, начиная с шестого месяца беременности,
- лица, пребывавшие в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых действий по защите СССР, партизаны гражданской и Великой Отечественной войн, а также другие лица, принимавшие участие в боевых действиях по защите СССР,
- инвалиды труда I и II групп и инвалиды I и II групп из числа военнослужащих,
- семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасанию человеческой жизни и по охране правопорядка,
- матери, которым присвоено звание «Мать-героиня», многодетные семьи (на федеральном уровне это семьи, имеющие трех и более детей) и одинокие матери,
- семьи при рождении близнецов.
Граждане снимаются с учета нуждающихся в жилых помещениях в случаях, установленных п. 1 ст. 56 ЖК РФ.
Тема 7. Предоставление гражданам жилых помещений.
Предоставление жилых помещений гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, происходит в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.
Во внеочередном порядке имеют право на получение жилого помещения малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежит.
Договор социального найма жилого помещения заключается только в письменной форме между жилищно-эксплуатационной организацией или соответствующим предприятием, имеющим свой жилищный фонд, и гражданином. Основанием заключения договора социального найма является решение о предоставлении помещения жилищного фонда социального использования.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ,
- обеспечивать сохранность жилого помещения,
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения,
- производить текущий ремонт жилого помещения,
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги,
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе в установленном порядке
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц,
- сдавать жилое помещение в поднаем,
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов,
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения,
- требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
В обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма входят
- передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения,
- осуществление капитального ремонта жилого помещения,
- иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Договор социального найма отличается от договора коммерческого найма тем, что он бессрочен, а договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. По договору коммерческого найма помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма помещение может предоставляться как во владение и пользование, так и только в пользование. По договору социального найма помещение предоставляется из государственного, муниципального или общественного фондов, в договоре социального найма собственник имущества так жестко не оговаривается. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, когда граждане имеют право на дополнительную площадь, договор коммерческого найма заключается в отношении изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания. Основанием вселения в жилое помещение по договору социального найма является договор социального найма, выдаваемый на основании решения распорядителя социального фонда, а при коммерческом найме - договор коммерческого найма. Паспорт жилого помещения представляет собой документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям.
Тема 8. Приобретение гражданами жилых помещений в частную собственность.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
По соглашению участников совместной собственности, а если такое согласие не достигнуто, по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если она не может быть определена на основании закона или соглашения, доли считаются равными.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
Право собственности на новое жилье, построенное лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на жилье, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему жилье переходит по наследству к другим лицам.
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему кооперативом, приобретает право собственности на нее.
Приватизацией жилья называется передача государственного или муниципального жилья безвозмездно в собственность отдельных лиц. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Права на вступление в жилищно-строительные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и юридические лица. Категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в жилищно-строительные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, ее субъектов или органов местного самоуправления.
