Так, если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование данного жилого помещения у добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п.1 ст.283 Гражданского кодекса, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст.172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.180) [24, c. 39].
Жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления так называемого виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о признании недействительности сделки с жилым помещением. При этом, если в составе семьи добросовестного приобретателя имеются несовершеннолетние дети, желательно, чтобы рассмотрение данного вопроса осуществлялось с участием соответствующего органа опеки и попечительства.
В случае удовлетворения виндикационного иска суд должен решить вопрос о возмещении добросовестному приобретателю понесенных им расходов по приобретению жилья. Такие расходы подлежат возмещению за счет стороны, которой уплачено или с которой причитается по недействительной сделке. Если расходы добросовестного приобретателя превышают эту сумму, то разница взыскивается со стороны, виновной в недействительной сделке [24, c.28].
Если судом будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать о наличии препятствий к заключению сделки с жилым помещением, о притязаниях на него лиц, не участвующих в сделке, но проявил умысел, неосмотрительность, самонадеянность, небрежность (например, при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не удостоверился в наличии согласия на эту сделку органов опеки и попечительства), то этот факт может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и повлечь истребование у него жилого помещения.
В соответствии с п.4 ст.9 ГК добросовестность приобретателя предполагается, поэтому обязанность по представлению доказательств о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли возлагается на истца [1].
Подводя итог данной главы можно сделать следующие выводы.
В соответствии со ст. 30, 57, 117 ЖК несовершеннолетние члены семьи нанимателя, собственника жилого помещения имеют равное с нанимателем, собственником и другими членами их семей право пользования жилым помещением.
На совершение сделки порядка пользование жилым помещением необходимо согласие органов опеки и попечительства, иначе они будут недействительны. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя. При обмене жилых помещений, занимаемых гражданами, над которыми установлена опека (попечительство), и жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, требуется согласие органов опеки и попечительства.
Член ЖСК вправе в установленном порядке вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.
Продажа жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственников этих помещений, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Если в результате продажи жилого помещения права несовершеннолетнего ребенка не будут ущемлены, орган опеки и попечительства вправе в установленный для рассмотрения срок дать согласие на совершение сделки по купле-продаже жилого помещения.
Лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование данного жилого помещения у добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований. Жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, путем предъявления так называемого виндикационного иска.
Глава 3 Судебная практика по реализации прав на жилое помещение несовершеннолетних
Как гласит Кодекс Республики Беларусь о браке и семье, все граждане, не достигшие 18-летнего возраста, являются несовершеннолетними [4]. Итак, что ожидает продавца и покупателя квартиры, в которой прописан и проживает ребенок? На любое действие с такой квартирой понадобится согласие органов опеки и попечительства.
Рассмотрим несколько разновидностей операций с жильем, где прописаны дети. Вариант первый - квартира на продажу. В этом случае покупателю необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны тщательно изучить все обстоятельства сделки. Ведь согласно Кодексу Республики Беларусь о браке и семье каждый ребенок имеет право на жилище, соответствующее по размеру и качеству принятым в Республике Беларусь нормам и стандартам. Ребенок, являющийся членом семьи нанимателя или собственника жилого помещения, независимо от места его проживания пользуется наравне с нанимателем или собственником правом на занимаемое им жилое помещение. Поэтому органы опеки и попечительства в первую очередь должны понять, не нарушаются ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью. В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки [23, с. 45].
При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры. Более того, они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).
В случае, если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях представители прокуратуры нередко оспаривают итоги приватизации. К сожалению, довольно часто споры по приватизации разрешаются только в высших судебных инстанциях.
Вариант второй - обмен. При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают либо запрещают сделку. Если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет. Однако на деле квартиры, имеющие примерно одинаковую общую площадь, могут иметь разную жилую площадь и разную планировку. В таком случае главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями [23, c. 46].
При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Предположим, ребенок проживал в спальном районе, в пяти минутах от школы, в 16-метровой комнате с окнами во двор. После обмена квартиры ему достается, например, комната площадью 17 метров, но район, где расположен дом, оставляет желать лучшего: рядом дымит завод, до ближайшей школы идти минут 15–20. Как в этом случае оценить обмен? Ведь органы опеки не имеют возможности изучать инфраструктуру района, куда переезжает семья с ребенком, экологическую обстановку и вид из окна. Вот и получается, что, выигрывая в метрах, несовершеннолетние в целом могут проиграть по другим условиям проживания [22, c. 28].
Вариант третий – получение кредита для покупки квартиры. При оформлении залога недвижимости залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Кроме того, нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке.
Также они могут для соблюдения интересов ребенка затребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Поскольку заявитель заинтересован в скорейшем получении согласования, ему стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки.
В соответствии со статьей 143 Кодекса РБ о браке и семье органами опеки и попечительства являются местные исполнительные и распорядительные органы власти [4]. Осуществлять функции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних лиц возлагается на управления (отделы) образования, в отношении лиц, признанных недееспособными, - на управления (отделы) здравоохранения, в отношении дееспособных лиц, нуждающихся в попечительстве по состоянию здоровья, - на управления (отделы) социальной защиты местных исполнительных и распорядительных органов.
Без согласия органов опеки ни одна сделка с недвижимостью, где так или иначе участвуют несовершеннолетние, не будет признана законной. Ведь они имеют право оспорить сделку, если при ее заключении не было получено их согласие.
При продаже квартиры потенциальному продавцу придется запастись терпением. Во-первых, при появлении любого покупателя нужно заранее предупредить его о необходимости прохождения процедуры согласования сделки в органах опеки. Во-вторых, следует заранее собрать все документы для продажи, обмена и т.д. Это позволит избежать ненужных проволочек. Лучше всего сделать несколько нотариально заверенных копий документов на квартиру и подготовить специальный экземпляр соответствующего договора для органов опеки. Чем быстрее вы соберете все документы, тем раньше получите положительный ответ. Но как убедить потенциального покупателя подождать? Объясните ему, что подобное ожидание в его интересах. Ведь изначально правильное оформление документов является гарантией того, что в будущем ему не придется терять жилье [24, c. 51].
Следует отметить, что иски о признании утратившими право пользования жилым помещением только в отношении несовершеннолетних детей в суды не заявлялись. Рассматривались иски о признании утратившими право пользования жилыми помещениями ответчиков вместе с несовершеннолетними детьми (как правило, это один из родителей с детьми, которые переданы ему на воспитание).
Решения об удовлетворении исков выносились судами, в основном в случаях, когда представленные доказательства с бесспорностью свидетельствовали о том, что дети выбыли вместе с родителями в другое жилое помещение, в котором имеются все условия для их проживания.
Суд Ленинского района г. Гродно удовлетворил иск К. о признании его бывшей жены с несовершеннолетним ребенком утратившими право пользования жилым помещением в г. Гродно, принадлежащем К. на праве собственности. По делу было установлено, что ответчица К. после развода уехала вместе с сыном, который был передан ей на воспитание по решению суда о расторжении брака, на постоянное жительство к своей матери в Краснодарский край. Из имеющихся в деле документов видно, что мать ответчицы подарила ей дом общей площадью 79,1 кв. м, и в этом доме ответчица с сыном постоянно проживают: мать работает, а сын с 1 сентября 2004 г. (то есть более двух лет на период рассмотрения спора) учится в школе по новому месту жительства. В судебном заседании и в заявлении суду ответчица К. соглашалась с иском, указав, что не имела возможности решить вопрос с выпиской до суда; просила вынести решение об удовлетворении требований бывшего мужа, так как это необходимо для оформления прописки ее и ребенка в принадлежащем ей доме. Участвующий в деле представитель органа опеки и попечительства возражений против заявленных К. требований не имел.
