Ипотека (от греч. hypoteke – залог, основание, заклад; англ. mortgage),
то есть залог недвижимости является наиболее сложным, мало применяемым в
нашей стране, но весьма развитым в зарубежье способом обеспечения
обязательств. Впервые понятие «ипотека» было введено федеральным законом «О
залоге». Впоследствии Гражданский кодекс РФ дополнил его содержание,
поставив равенство между ипотекой и залогом недвижимого имущества. Согласно
п. 2 ст. 334 ГКРФ ипотекой признается залог предприятия, строения, здания,
сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с
соответствующим земельным участком или правом пользования им. С целью
наиболее эффективного регулирования ипотечных отношений в Российской
Федерации был принят Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
№102 от 16 июля 1998 г. Также одним из нормативных актов, регулирующих
отношения ипотеки, является Указ Президента РФ №293 от 26 февраля 1996 г.
Основным отличительным признаком ипотеки, как одного из видов залога
является ее предмет. По договору ипотеки в качестве имущества,
передаваемого в залог, выступает недвижимость. По общему правилу к
недвижным вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в
том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым
вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также
объектом ипотеки может быть предприятие в целом как имущественный комплекс.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст.
130 ГКРФ).
Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без
изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном
жилом доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
В зависимости от предмета ипотеки, ее назначение различают на:
. ипотеку предприятий,
. ипотеку зданий, строений жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов,
. ипотеку земельных участков,
. ипотеку жилых домов, квартир и комнат.
Ипотека предприятия как имущественного комплекса рассматривается как
залог недвижимости. Предмет такой ипотеки включает в себя различные виды
имущества, предназначенного для производственной деятельности предприятия,
как материальные (земельный участок, здания, сооружения, оборудование), так
и нематериальные активы и некоторые неимущественные права (фирменное
наименование, товарный знак и т. д.).
Ипотека предприятия как имущественного комплекса, допускается только с
одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором
он находится. В случае, когда залогодатель не имеет права собственности или
аренды на земельный участок, в ипотеку передается принадлежащее ему право
пользования этим участком.
Согласно п. 3 ст. 340 ГКРФ ипотека здания или сооружения допускается
только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на
котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка,
функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего
залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Если, закладывается здание, находящееся на земле, переданной залогодателю в
пользование, то закладывается именно здание, с оговоркой, что оно
расположено на таком то земельном участке.
В объекты ипотеки земельных участков входят земельные наделы, в том числе
участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. При ипотеке
земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или
возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не
предусмотрено иное (п. 4 ст. 340 ГКРФ). При отсутствии в договоре такого
условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный участок
земли сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью,
которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с
его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются
соглашением залогодателя с залогодержателем, в случае спора – судом.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся
здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то
при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с
торгов к приобретателю участка переходят все права и обязанности, которые в
отношении этого лица имел залогодатель. Если предметом залога является
помещение, находящееся в доме и, соответственно не являющееся отдельным
зданием, либо пристроенное к нему, то здесь не требуется ипотеки земельного
участка.
Объектом ипотеки в жилищной сфере является земельный участок и прочно
связанные с ним жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные
хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения, жилые дома,
квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные
для постоянного и временного проживания.
На сегодняшний день представляется невозможным заложить недостроенный
дом, строение, сооружение незаконченного строительства, ибо право
собственности на такое имущество возникает с момента регистрации акта
приемки. Вместе с тем собственник, начавший строительство будущего жилого
или иного строения, имеет право собственности и соответственно все
полномочия по распоряжению такими объектами: фундамент, стены,
стройматериалы, проектно-сметная документация, вложенные в строительство
денежные средства, имущественные права на объект незавершенного
строительства. Стоимость их определяется по соглашению сторон.
Существует ряд особенностей залога жилых домов, квартир и комнат:
- залогодателем может быть только собственник;
- если в квартире прописан залогодатель и (или) члены его семьи, другие
лица, необходимо согласие всех прописанных на ипотеку.
Так как данное жилье не подлежит передаче залогодержателю и в договоре не
может быть условий по ограничению пользования, то залогодатель имеет право
распоряжаться им любым образом, в том числе путем отчуждения с переводом на
приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, завещать,
сдавать для проживания другим лицам по найму и т. д. При этом договор
найма, заключенный с согласия залогодержателя, сохраняет силу в будущем для
нового собственника жилья. Если найм был заключен без согласия
залогодержателя, то при обращении взыскания на это жилье новый собственник
имеет право не возобновлять договор найма на новый срок.
Обращение взыскания на жилой дом не является основанием для выселения
покупателем проживающих в нем залогодателя, членов его семьи и других лиц.
Они могут быть выселены лишь в судебном порядке, если кредит был получен на
постройку жилого дома или покупку квартиры.
Особенности ипотеки зависят еще и от объема правомочий по распоряжению
имуществом, в частности, объектом ипотеки может быть имущество, находящееся
в общей собственности, которая, в свою очередь, может быть совместной и
долевой.
Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной
собственности, в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие
письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников
имущества.
Передача же в залог имущества, находящегося в долевой собственности,
зависит от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного
из собственников. Если в залог передается все имущество, то как владение,
пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его
участников. Если же закладывается только доля одного из них, то согласие
остальных собственников не требуется, поскольку для данного участника
объектом распоряжения являются его имущественные права, его доля в праве
собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту
долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной
доли другими собственниками.
Согласно Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года не допускается
ипотека следующих объектов:
. участки недр, особо охраняемых территорий;
. имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
. имущество, приватизация которого запрещена;
. многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности.
В отличие от других договоров залога договор ипотеки требует
обязательного нотариального удостоверения и регистрации, так как ипотека
относится к сделкам с недвижимым имуществом. Доверенность, независимо от
имени каких субъектов она выдается, (физического или юридического лица), на
совершение такой сделки должна быть нотариально удостоверена. Федеральное
законодательство не содержит каких либо ограничений относительно места
удостоверения договора о залоге. Так как отчуждения имущества не
происходит, по соглашению сторон договор ипотеки может быть оформлен у
любого нотариуса, как по месту нахождения имущества, так и в другом месте.
Государственная регистрация ипотеки происходит по общим правилам, то есть
по месту нахождения имущества. Договор об ипотеке считается заключенным и
вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту
нахождения недвижимости.
В договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество,
являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган
государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
зарегистрировавший это право залогодателя. По проекту закона «Об ипотеке»
договор залога недвижимости может быть оформлен в форме закладной.
Оценочная стоимость предмета определяется по соглашения сторон (или
приглашается профессиональный оценщик) и указывается в договоре в денежном
выражении. Залоговая стоимость земельных участков не может устанавливаться
ниже их нормативной цены, отраженной в акте о нормативной цене земельного
участка, выдаваемого Комитетом по землеустройству. К договору прилагаются
копия чертежа границ земельного участка.
В договоре должно быть четко указано обязательство, обеспечиваемое
ипотекой, с указанием его величины, основания его возникновения, срока
исполнения.
В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования
залогодержателя, обеспеченные в том объеме, какой они приобретут к моменту
их удовлетворения за счет заложенного имущества, или в фиксированной сумме.
Если в договоре установлена фиксированная сумма требований залогодержателя,
обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в
объеме, превышающим эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
Залогодателем может быть как собственник, так и лицо, имеющее на предмет
право хозяйственного ведения. Обязательным условием является наличие
согласия собственника или уполномоченного им органа (при залоге имущества
государственных и муниципальных предприятий) на передачу недвижимого
имущества в залог.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно
предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации
ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования,
аренды, сервитута). Неисполнение этой обязанности дает кредитору по
основному обязательству право потребовать досрочного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства или изменений условий договора.
Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение –
и права покупателя на земельный участок, должны определяться исходя из ст.
37 Земельного кодекса РФ, согласно которому при проходе права собственности
на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или
гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным
участком.
В договоре не предусматривается передача предмета залога кредитору или
третьим лицам. Однако залогодатель вправе использовать имущество,
заложенное по договору ипотеки, в соответствии с его назначением: завещать,
продать, подарить, обменять, внести в качестве пая в кооператив только с
согласия кредитора, если договором не предусмотрено иное. В этом случае
лицо, которое приобрело заложенное имущество, приобретает обязанности
залогодателя, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены.
При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать
ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что называется
нормальным износом.
Залогодатель обязан:
- поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по
содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;
- производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по
договору.
Залогодержатель вправе в любое время проверять состояние заложенной
недвижимости. Он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства в случае его нарушения, даже незначительного. Для
предупреждения подобных конфликтных ситуаций залогодателю целесообразно
застраховать свое имущество по полной стоимости в надежной страховой
кампании, а если его стоимость превышает размер кредита, на сумму залоговой
стоимости имущества, которая, как правило, составляет 70% стоимости
имущества.
При удостоверении сделки нотариус и кредитный эксперт визуально и
документально удостоверяются в личности и дееспособности участников сделки.
Для оформления договора о залоге ипотеки требуется предоставление следующих
документов:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
