Лизингодатель обязан:
. купить имущество;
. уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу;
. предоставить имущество во временное владение и пользование лизингополучателю.
Лизингополучатель обязан:
. использовать лизинговое имущество только в предпринимательских целях, в соответствии с его назначением и требованиями договора;
. производить лизинговые платежи в порядке и в сроки, установленные договором.
Остальные вопросы стороны могут урегулировать в договоре лизинга сами.
Например, кто несет ответственность за выбор предмета лизинга и продавца;
отвечает ли лизингодатель перед лизингополучателем за выполнение продавцом
требований, вытекающих из договора купли-продажи; обязан ли лизингодатель
сам передать лизингополучателю предмет лизинга; кто и с какого момента
несет риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества; кто
производит страхование и ремонт предмета лизинга.
Распределение рисков между сторонами договора лизинга производится следующим образом:
. ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга;
. риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли - продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга;
. риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Еще одной особенностью правового регулирования финансовой аренды
является наличие у арендатора возможности непосредственного предъявления
продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды,
требований, вытекающих из договора купли-продажи, заключенного между
продавцом и арендодателем. В частности, это могут быть требования в
отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, а также
в иных случаях ненадлежащего исполнения продавцом условий договора. При
этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные в гл. 30
ГК РФ для покупателя (кроме обязанности оплатить приобретенное имущество)
как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества.
Однако следует иметь в виду, что арендатор не может расторгнуть договор
купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя, так как не является
стороной договора.
Таким образом, в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.
Согласно п. 2 ст. 670 ГК РФ, арендодатель (если иное не предусмотрено договором финансовой аренды) не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, следующие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору по окончании срока аренды не является непременным условием договора финансовой аренды. Тем не менее, в соответствии со ст. 19 Закона о лизинге, в договоре лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока аренды или до его истечения на условиях предусмотренных соглашением сторон.
Случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю могут быть установлены федеральным законом .
Цена договора лизинга
В соответствии со ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В отношении договора лизинга п. 2 ст. 28 Закона о лизинге установлено, что размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Как правило, договор финансовой аренды заключается на несколько лет.
При этом происходит существенное изменение условий, определяющих размер
общей суммы лизинговых платежей. Поэтому целесообразно производить расчет
лизинговых платежей отдельно по каждому году (а в случае необходимости - и
по более коротким отчетным периодам).
Лизинговые платежи - это общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит:
. возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю;
. возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;
. доход лизингодателя;
. выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом норм Закона о лизинге.
Согласно общим нормам об аренде (п. 2 ст. 614 ГК РФ), арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
. предоставления арендатором определенных услуг;
. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга.
Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
В договоре стороны могут, как предусмотреть размер каждого из элементов, включенных в цену договора, так и установить общую сумму лизинговых платежей, не подразделяя ее на отдельные составляющие. Метод начисления лизинговых платежей, периодичность и способы их уплаты также определяются по соглашению.
Аренда недвижимости
Особенности аренды недвижимого имущества
Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов.
Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, и другие недвижимые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Эти особенности устанавливают ряд законодательные актов Российской
Федерации: Лесной кодекс РФ[6], Земельный кодекс РФ[7], ФЗ « Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения»[8], ФЗ «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[9], ФЗ «О
крестьянском (фермерском) хозяйстве»[10]; и др.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст.ст. 260, 264 270 ГК РФ).
Водный кодекс РФ[11] предусматривает принятие специального федерального закона об аренде водных объектов.
В Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам.
Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§ 4 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых - общими положениями об аренде.
Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники, тем более что никаких оснований для подобного деления нет.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Таким образом, в договоре аренды зданий и сооружений арендодателем вправе выступать либо сам собственник, либо лицо, уполномоченное законом или собственником совершать такие действия.
Так, согласно ст. 295 ГК РФ, субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления (п. 1 ст. 297 ГК РФ).
В отношении федеральных государственных унитарных предприятий согласование сделок с недвижимым имуществом осуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации[12], а в отношении санкт- петербургских государственных унитарных предприятий - Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ)[13].
Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. Арендатору следует учитывать правоспособность другой стороны при заключении договора аренды во избежание ненужных правовых конфликтов, вплоть до признания договора ничтожным.
Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости.
Договор аренды зданий и сооружений.
В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Таким образом, предметом аренды в данном случае выступает здание либо сооружение, при этом под зданием традиционно понимается капитальное строение, которое может быть как жилым (дом), так и нежилым (промышленное предприятие), а под сооружением - объекты чисто технического инженерного назначения (сооружения транспорта и связи, мосты и др.).
Согласно общему правилу, договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст.ст. 131, 164 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
