В этой связи сразу возникал вопрос о том относятся ли к зданиям нежилые помещения, и следует ли на них распространять соответствующий правовой режим.
Данный вопрос вызывал множество споров и прекратился лишь с момента издания Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 01.06.00 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"[14].
Как указывается в данном письме, в связи с тем, что нежилое помещение
является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в
котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в
Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о
государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким
договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса РФ.
Письмо поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента подписания его сторонами.
Указанная позиция является совершенно правильной, так как в противном случае получалось бы, что правовой режим нежилых помещений являлся бы более строгим (жестким), чем правовой режим самого здания или сооружения.
Между тем, подобное было бы явно неоправданно, поскольку нежилое помещение является, как известно, гораздо менее ценным объектом, чем само здание и в силу этого его правовой режим заведомо не может быть более жестким, чем статус здания или сооружения.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды нежилого помещения влечет за собой его недействительность.
Между тем, письменной формы недостаточно, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее года. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом, как разъяснено в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[15], если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Также не требуется обязательная государственная регистрация в случае, если стороны продлили договор аренды здания (нежилого помещения), заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды. В этом случае отношения сторон уже регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ[16].
Применение норм ГК РФ о регистрации договоров аренды зданий и сооружений на практике вызывает немало вопросов.
Один из них: подлежит ли государственной регистрации предварительный договор аренды нежилого помещения или здания, заключаемый в соответствии со ст. 429 ГК РФ?
Ответ на данный вопрос зависит от того, является ли сама по себе государственная регистрация элементом формы договора. Полагаю, что ответ на данный вопрос должен быть отрицательным.
Согласно ст.ст. 158, 163, 165 ГК РФ существует две формы сделки: устная и письменная, при этом письменная форма сделки соответственно может быть простой или нотариальной (квалифицированной). Вопрос же о государственной регистрации сделки законодательством рассматривается всегда отдельно от формы сделки.
Так, например, ст. 609 ГК РФ называется: "Форма и государственная
регистрация договора аренды". Очевидно, что в данном случае союз "и"
употребляется в разделительном смысле и речь идет о двух разных понятиях: о
форме сделки и ее государственной регистрации. В качестве примера можно
привести и ст. 165 ГК РФ, в которой говорится: "Если сделка, требующая
государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из
сторон уклоняется от ее регистрации...". В самой статье 429 ГК РФ
(предварительный договор) также говорится лишь о необходимости соблюдения
формы предварительного договора, но не о его государственной регистрации.
Подобные примеры можно продолжить.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация не является элементом формы сделки (договора), а соответственно не требуется и государственная регистрация предварительного договора аренды недвижимости, поскольку в силу п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.
Данная позиция находит свою поддержку и в судебной практике. Так, в
Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 применительно
к договору аренды разъясняется, что предварительный договор аренды не
подлежит государственной регистрации, так как регистрация сама по себе
элементом формы договора не является. Кроме того, также отмечено, что
предварительный договор не является сам по себе и сделкой с недвижимостью,
поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключения
будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества[17].
В то же время, из этого не следует делать вывод о том, что и соглашение сторон об изменении договора аренды недвижимости (например, изменение размера арендной платы) также не подлежит государственной регистрации на том основании, что в силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, а раз государственная регистрация не является элементом формы договора, то и соглашение об изменении договора регистрации не подлежит.
Как разъяснено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от
16.02.2001 г. № 59, соглашение сторон об изменении размера арендной платы,
указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем
государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной
регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и
изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с
содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям.
Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь
некоторые способы исполнения этих обязанностей.
Во-первых, обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
Правила п. 1 ст. 652 ГК РФ имеют общий характер. Арендатору, одновременно с передачей задания или сооружения, передаются права на часть земельного участка независимо от того, является ли арендатор собственником земельного участка. Право на часть земельного участка передаётся арендатору задания или сооружения лишь в том случае, когда арендатор и владеет, и пользуется зданием или сооружением.
Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение.
Когда арендодатель задания или сооружения являет и собственником земельного участка, согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ арендатору предоставляется либо право аренды на соответствующую часть земельного участка, либо иное право. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК РФ).
Заключения отдельного договора аренды части земельного участка не требуется, а плата за пользование земельного участка уже включена в размер арендной платы за задание или сооружение, если иное не предусмотрено законом или договором.
На судьбу прав арендатора на земельный участок, до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ)
Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче помещения
арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по
передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами
(п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
Обязанность арендатора по возврату арендованного помещения оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче помещения (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче помещения в аренду.
Указанные правила имеют большое значение на практике.
Так, например, в связи с тем, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества по акту приема- передачи, то только после его составления и передачи имущества арендодатель вправе требовать уплаты ему арендной платы. На указанное обращалось внимание и в арбитражной практике.
Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 № 678/96[18] отмечено, что арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту сдачи-приемки. Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче арендатору помещения, является ошибочным.
В-третьих, к числу существенных условий договора аренды зданий и
сооружений, помимо его предмета, относится также цена (арендная плата).
Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии
согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной
платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом
правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не
применяются.
