Казахстана понятие кондоминиума имеет несколько иное содержание. Впервые оно закреплено в Указе Президента Республики Казахстан, имеющем силу
Закона, от 22 декабря 1995 г. "0 земле" (далее Указ "0 земле"). Подпунктом
1 ст. 1 установлено, что кондоминиумом является форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования), принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности.
Таким образом, по законодательству Казахстана кондоминиум это особая форма собственности в многоквартирных жилых домах и иных зданиях, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.
Особенностью первого опыта регулирования в Казахстане отношений,
возникающих в многоквартирных жилых домах между собственниками помещений по
отношению к общему имуществу, является то, что в соответствии с п. 2 ст. 26
Указа '0 земле" в данных домах применение такой формы собственности, как
кондоминиум, возможно, но не обязательно. В соответствии с п. 1 ст, 26
Указа в многоквартирных жилых домах возможно определение судьбы только
земельного участка, который принадлежит на праве собственности или праве
землепользования собственнику (собственникам) дома, юридическому лицу,
образованному собственниками квартир (помещений), либо государству в
неприватизированных домах. Судьба имущества, находящегося за пределами
квартир (лестничных площадок, фундамента, лифтов и т.д.), для данного
случая не определена. Кроме того, излагаемая норма Указа "0 земле"
допускает возникновение вещных прав на земельный участок (права
собственности или права землепользования) не у собственников помещений в
многоквартирных жилых домах, а у образованного собственниками квартир
юридического лица. Такие юридические лица чаще всего создавались в форме
потребительского кооператива собственников квартир и (или) нежилых
помещений и являлись (являются) одной из форм управления многоквартирными
жилыми домами. Предусмотренная в законе возможность закрепления за ними
прав на земельный участок является нарушением принципа неотрывности прав на
земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения, закрепленного
в ст. 18 Указа "0 земле" ("сделанное над поверхностью следует за
поверхностью"). Данный принцип в странах, в которых экономические и
правовые системы базируются на праве частной собственности, традиционно
определял соотношение прав на земельный участок и находящиеся на нем другие
объекты недвижимости (здания, строения, насаждения, поверхностные водные
объекты и др.). В связи с изложенным, закрепление прав на земельный
участок, входящий в состав объекта кондоминиума, за юридическим лицом,
являющимся органом управления объектом кондоминиума, а не за собственниками
помещений, нельзя считать правомерным. Нормативные правовые акты, принятые
позже, закрепили норму, которая признает общее имущество в объекте
кондоминиума, в том числе земельный участок, общей собственностью самих
участников кондоминиума, а не юридических лиц (п. 2 ст. 31 Закона "0
жилищных отношениях", п. 6 ст. 209 ГК РК). В связи с этим п. 1 ст. 26 Указа
"0 земле" пришел в противоречие с указанными законами. В силу приоритета
между одноуровневыми нормативно-правовыми актами в зависимости от времени
их принятия (ст. 6 Закона РК от 24 марта 1998 г. "0 нормативных правовых
актах") в настоящее время при определении субъектов вещных прав на
земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, действуют нормы
ГК и Закона "0 жилищных отношениях". Таким образом, согласно действующему
законодательству в кондоминиуме собственниками земельного участка
признаются собственники помещений.
Природа прав на земельный участок и расположенные на нем объекты
недвижимости, как правило, совпадает. В частности, право собственности на
здания влечет за собой право собственности на земельный участок и т.д. (ст.
18 Указа "0 земле"). Вместе с тем, мировая практика, как и законодательство
Казахстана, знают немало примеров несовпадения природы указанных прав.
Например, в ряде случаев арендодатель при сдаче земельного участка в
долгосрочную аренду предоставляет арендатору право строить на арендованной
земле здания (строения) на праве собственности. В законодательстве
Казахстана из указанного правила имеют место следующие исключения: 1) право
собственности на здания (сооружения), расположенные на земельном участке
крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащего его членам на праве
постоянного землепользования; 2) право собственности на здания
(сооружения), возведенные в порядке, установленном подпунктом 5 п. 1 ст. 28
Указа "0 земле", на земельных участках, предоставленных во временное
землепользование; 3) право собственности иностранных государств на здания
(для размещения посольств и иных целей), расположенные на земельных
участках, предоставляемых указанным субъектам на праве временного
землепользования, если иное не установлено международным договором (см.: п.
3 ст. 4 Конституции Республики Казахстан, п. б ст. 38 Указа "0 земле").
Законом "0 жилищных отношениях" допускается несовпадение вида прав на
земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости еще в одном
случае. Пунктом 2 ст. 31 данного Закона установлено, что земельный участок
при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего
землепользования. Земельный участок в кондоминиумах может находиться под
домом и возле него. Однако законодательство для определения земельного
участка, необходимого для размещения, эксплуатации и содержания
многоквартирного дома, использует в одних случаях выражение "земельный
участок при доме" (п. 1 ст. 26 Указа "0 земле", п. 2 ст. 31 Закона "0
жилищных отношениях"), в других - "придомовый земельный участок" (п. 2 ст.
26 Указа "0 земле"). Таким образом, в соответствии с действующим
законодательством земельный участок при доме и придомовый земельный участок
- это одно и то же и включает в себя как участок под домом, так и при доме.
Между тем нельзя согласиться с тем, что природа прав на земельный участок,
необходимый для размещения, эксплуатации и содержания многоквартирного
дома, может не совпадать, кроме случаев, предусмотренных законодательными
актами, с природой прав на помещения, входящие в состав объекта
кондоминиума. Другое дело, когда речь идет о дворовых земельных участках,
которые расположены за пределами границ земельного участка, необходимого
для размещения и содержания дома. Правовой режим таких земельных участков
может отличаться от правового режима "придомового земельного участка". В
связи с изложенным, считаем, что режим, установленный л. 2 ст. 31 Закона "0
жилищных отношениях", может быть применен только для дворовых земельных
участков в тех случаях, когда они сформированы в самостоятельные земельные
участки.
Следующим этапом развития законодательства Республики Казахстан о
кондоминиуме после Указа "0 земле" является принятие Закона от 16 апреля
1997 г. "0 жилищных отношениях" и внесение дополнений в ст. 209 ГК РК
Законом РК от 2 марта 1998 г."0 внесении изменений и дополнений в
Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление
Верховного Совета Республики Казахстан "0 введении в действие Гражданского
кодекса Республики Казахстан (Общая часть)". Из определений, данных в
указанных законах, следует, что кондиминиумом является особая форма
собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при
которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности
граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на
праве общей долевой собственности. В отличие от Указа "0 земле", в
соответствии с которым применение кондоминиума возможно только как одной из
форм собственности в многоквартирных жилых домах (п. 2 ст. 26), в
соответствии с п. 1 ст. 31 Закона "0 жилищных отношениях" в жилых домах,
принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма
собственности - кондоминиум. Таким образом, согласно действующему
законодательству кондоминиум создается не волеизъявлением собственников, а
в силу самого факта нахождения в многоквартирных жилых домах и в иных
зданиях отдельных помещений в раздельной собственности, а мест общего
пользования - в общей.
Понятие кондоминиума применяется чаще всего по отношению к многоквартирным домам. Однако необходимо учитывать, что аналогичные отношения возникают не только в жилых домах, но и в других зданиях, части которых находятся в индивидуальной собственности (ином вещном праве), а другие части (места общего пользования) - в общей. В связи с этим по законодательству Казахстана кондоминиум образовывается не только в многоквартирных жилых домах, но и в других зданиях, являющихся объектами кондоминиума. Например, в настоящее время многие коммерческие юридические лица выкупают для размещения своих служб отдельные помещения, находящиеся в зданиях, другие помещения которых принадлежат иным лицам, а места общего пользования принадлежат всем собственникам. Необходимость применения в указанных случаях режима кондоминиума обусловлена спецификой отношений, возникающих между участниками. Кондоминиум характеризуется следующими чертами:
1)в кондоминиуме сочетается индивидуальная собственность на отдельные жилые и /или нежилые помещения ( далее «вторичный объект») и общая собственность на места общего пользования;
2)кондоминиум создается не волеизъявлением участников, а образовывается в силу факта нахождения отдельных помещений в многоквартирных жилых домах или иных зданиях (далее «первичный объект) в раздельной собственности )ином общем вещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общей собственностью всех собственников помещений;
3)объект кондоминиума признается имущественным комплексом, в состав которого входят как помещения, находящиеся в раздельной собственности (ином общем вещном праве), так и общее имущество, принадлежащее всем участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности (ином общем вещном праве), в том числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования;
4) участники кондоминиума несут обязательства по содержанию имущества, а также налоговые и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с обладанием общим имуществом (по предоставлению сервитутов, поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии и т.д.);
5) участниками кондоминиума необходимо признать не только собственников помещений, но и владельцев иных вещных прав, несущих обязательства по содержанию общего имущества и являющихся субъектами налоговых правоотношений;
6) если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, объем имущественных обязанностей участника кондоминиума, связанных с общим имуществом (налоговые обязательства, по ремонту, содержанию общего имущества и т.д.), определяется долей участников в общем имуществе;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
