Правовой режим недвижимых вещей
Ю Р И Д И Ч Е С К И Й И Н С Т И Т У Т М В Д Р О С С И И
ТУЛЬСКИЙ ФИЛЛИАЛ
КАФЕДРА ГРАЖДАНСКО – ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН
К У Р С О В А Я Р А Б О Т А
По курсу Гражданское право
Тема № 21 “Гражданско - правовой режим недвижимого имущества”
Выполнил:
Курсант 2 го курса
0-21 учебной группы рядовой милиции
Гордеев Игорь Витальевич
Т У Л А – 2 0 0 2
П Л А Н
Введение
1. Понятие и виды недвижимого имущества
2. Понятие правового режима недвижимого имущества
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Заключение
Список используемой литературы
Введение
В современном обществе очень часто употребляется термин недвижимость, но мало кто знает, что в действительности за ним скрывается. Часто недвижимость ассоциируется лишь, с какими–то постройками, квартирами, гаражами и на этом заканчивается. До недавнего времени, я тоже относился к такой категории лиц, и выбор этой темы обусловлен, прежде всего, желанием узнать как можно больше о таком виде имущества как недвижимость.
Итак, целью своей работы я ставлю:
Во–первых, узнать, что скрывается за термином недвижимое имущество[1] и каковы его признаки;
Во-вторых, выяснить, какие виды имущества входят в понятие недвижимого имущества;
В-третьих, уяснить, гражданско-правовой режим недвижимого имущества и его особенности;
В-четвёртых, установить, как совершаются сделки с недвижимостью, и чем они должны сопровождаться.
Актуальность же темы заключается в том, что недвижимое имущество играет далеко не последнюю роль в жизни современного общества (да и не только современного, особенности этого вида имущества выделялись ещё законом XII таблиц в древнем Риме), поэтому то и необходимо совершенно чётко знать, что такое недвижимость и какие правовые действия в отношении неё возможно и необходимо совершать.
1. Понятие и виды недвижимого имущества
По ГКРФ[2] все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые.
Согласно ст. 130 ГКРФ: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в
том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты[3].” Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ:
”предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся
недвижимостью[4].”
Такое определение недвижимого имущества дано в кодексе.
Вот, что говорит о недвижимости профессор Витрянский: “Исходя из закона
(ГКРФ), основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная
связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего
объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки
присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости
относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы
в ГКРФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости[5].”
Итак исходя из ст. 130 ГКРФ объектами недвижимости законодатель
называет: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты,
Леса и другие многолетние насаждения, здания и сооружения, воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также исходя
из ст. 132 ГКРФ недвижимым имуществом признаётся “предприятие в целом как
имущественный комплекс[6].”
Кодекс позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей. Закон РФ
"Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 в ст.1
перечисляет те вещи, которые являются недвижимостью в жилищной сфере:
земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные
хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития,
а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.
Также исходя из федерального закона “О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. к недвижимым вещам относится кондоминиум, это понятие определяется в законе как “единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения)[7]...”
Приступим к характеристике каждого вида в отдельности.
Земельные участки. Профессор Витрянский отмечает: “Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГКРФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков.[8]”
Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был
“больным” для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще
не могло быть и речи (я имею ввиду советские времена).
“Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. No. 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"[9] гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность[10].”
В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства"[11] предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки.
Таким образом можно говорить о том что по действующему законодательству земля может передаваться в собственность, но только под определённые цели перечисленные в законе, указанном выше. В связи с этим необходимо упомянуть, что законодальным органами готовится к принятию законопроэкт о земельной реформе, согласно которому земля будет передаваться в собственность субъектам гражданского права.
Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. “Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю[12].”
“Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: “Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным[13].””
Таким образом мы видим, что по сути недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако профессор Ветров отмечает “От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес "на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества[14].”
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[15].
Принятый федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. не изменил а лишь подтвердил приведённые выше довыды.
“Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь
обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для
завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом
свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного
акта термина “необходимость совершения сделки”, ориентирующего на
нестандартную ситуацию. “Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет
О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объект
недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его
создания (п. 1 ст. 25).[16]”
Однако Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. No. 485
"О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в
собственность земельных участков под этими объектами[17]." предусмотрено,
что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна
регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит
документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право
пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества,
разрешение на строительные работы, а также описание объекта незавершенного
строительства.
Таким образом можно заключить, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой прцедуры, и предоставлении надлежащих документов.
Что касается предприятия то ст. 22 вышеупомянутого закона “О государственнй регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним” говорит о том, что во – первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во – вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта. Отсюда вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации.
