- правоотношении") в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п.
2 ст. 552 ГК РФ). В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости[51].” На основании чего можно сделать вывод о необходимости условия о предмете.
Также необходимо отметить, что: “Когда предметом договора купли - продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования[52].”
Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, согласно которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, в таких договорах не применяются. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК).
Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555 ГК)[53].
Как отмечалось ранее: “Переход права собственности на недвижимость по рассматриваемому договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение его до этого момента не может служить основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами. При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п.3 ст.551 ГК). В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда. Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК)[54].”
“Существует особенность и в исполнении этого договора: передача продавцом и принятие покупателем предмета договора производится по передаточному акту или иному документу о передаче, которые должны быть подписаны сторонами; обязанность по передаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения ее покупателю и подписания сторонами соответствующего документа об этом; уклонение одной из сторон от подписания названного выше документа рассматривается как отказ этой стороны от выполнения договора. В отличие от п. 1 ст. 475 ГК, если покупатель принял недвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК)[55].”
Профессор Витрянский отмечает так же: ”В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества[56].”
Эти правила направлены на усиление защиты прав покупателя недвижимости.
При передаче покупателю недвижимости, которая не соответствует условиям договора о ее качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК, согласно которым покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 475 ГК).
Если нарушения требований к качеству являются существенными
(неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т. п.),
покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и
потребовать возврата уплаченной суммы. В таких случаях согласно ст. 557 ГК
применяется правило о праве покупателя потребовать замены имущества
ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору[57].
Об этом упоминал и Витрянский.
При продаже недвижимости возникает вопрос о судьбе земельного участка, на котором она находится. В Кодексе данный вопрос решен следующим образом: при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее должны передаваться права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Если продавец является собственником земельного участка, покупателю
передается право собственности на него либо предоставляется право аренды
или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на
соответствующую часть земельного участка. Когда же в договоре продажи
недвижимости не определено право покупателя на передаваемый ему земельный
участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (п.
2 ст. 552 ГКРФ).
В тех случаях, когда продавец недвижимого имущества не является
собственником земельного участка, на котором она расположена, он вправе
продать ее без согласия собственника участка, если это не противоречит
условиям пользования участком, предусмотренным законом или договором.
Покупатель в таком случае приобретает право пользования соответствующей
частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости
(п. 3 ст. 552 ГК). Впрочем я упоминал об этом ранее.
Профессор Цибуленко писал: “При продаже земельного участка, на котором
находится недвижимость продавца, без передачи ее в собственность покупателя
продавец сохраняет право пользования частью земельного участка, занятой
недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях,
установленных договором продажи. Если такие условия отсутствуют, за
продавцом сохраняется право ограниченного пользования (сервитут) частью
земельного участка, находящейся под недвижимостью и необходимой для ее
использования по назначению (ст. 553 ГК). Определенными особенностями
отличается договор продажи жилых помещений. Они состоят в том, что
существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части,
в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим
жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих
лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1
ст. 558 ГК). К таким лицам относятся: члены семьи бывшего собственника,
которые остались проживать в проданном жилье (ст. 292 ГК РФ); наниматель
жилья и постоянно проживающие с ним граждане, указанные в ст. 677 ГК;
поднаниматель жилого помещения до истечения срока договора (ст. 675, 685
ГК). При продаже жилого дома, относящегося к государственному или
муниципальному жилищному фонду социального назначения, в перечень должны
включаться наниматель и члены его семьи, поднаниматель в пределах срока
действия договора найма жилья (ст. 672, 685 ГК).”
Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
Такие правила, как ранее отмечалось установлены из – за целевого назначения таких объектов недвижимости.
“В отличие от других договоров продажи недвижимого имущества договор
купли-продажи жилого дома, квартиры или их части подлежит государственной
регистрации и признается заключенным только с момента такой регистрации (п.
2 ст. 558 ГК). В данном случае обязательна регистрация самого договора,
чтобы он мог считаться заключенным и действительным, а уже после этого или
одновременно с этим производится государственная регистрация перехода права
собственности на приобретенный жилой дом, квартиру. По договору продажи
других видов недвижимого имущества подлежит государственной регистрации
переход к покупателю права собственности на недвижимость, а не сам договор
ее продажи (п. 1 ст. 551 ГК)[58].”
В связи с этим в отличие от договора продажи жилого помещения договор продажи иной недвижимости признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (п. 2 ст. 434 ГК). Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права (п. 2 ст. 223 ГК).
При продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации права на нее к заявлению о регистрации со стороны других сособственников должны быть приложены их письменные согласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящем государственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда нет согласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановить регистрацию на два месяца и направить извещения об этом всем сособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники в течение указанного срока не оформят свои возражения в установленном законом порядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор между сособственниками должен разрешаться судом.
“Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности,
согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п.
1 ст. 246 ГК). Вместе с тем участник такой собственности имеет право по
своему усмотрению распорядиться своей долей - продать, подарить, завещать,
отдать в залог либо распорядиться иным образом. Однако при возмездном
отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст. 250
ГК правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.
Это право заключается в том, что при продаже указанной доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменно остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Когда же доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При обращении одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием для этого является наличие письменного согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей долевой собственности перераспределяются, если иное не установлено законом или договором между сособственниками.
