Понятие этих вещей раскрывается в транспортных уставах и кодексах.
Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за
счет взаимодействия с воздухом отраженным от земной поверхности. Морское
судно международного или внутреннего плавания - это самоходное или
несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским
или внутренним водным путям. Космический объект - это объект, запущенный в
космос или доставленный на небесное тело, либо сооруженный на небесном
теле. Порядок регистрации воздушных судов определяется Воздушным кодексом.
ст.32 - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре
государственных гражданских судов РФ. Морские суда регистрируются в порядке
определенном гл.3 Кодекса торгового мореплавания. Суда внутреннего плавания
регистрируются в соответствии со ст.26 Устава внутреннего водного
транспорта от 15 октября 1955.
Что же касается кондоминиума как объекта недвижимости то согласно п.2
ст. 23 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним” Государственная регистрация возникновения, перехода,
ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое
помещение в кондоминиумах одновременно является государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности
на общее имущество. Указанный выше закон также ссылается на федеральный
закон “О товариществах собственников жилья”.
2. Особенности гражданско – правового режима недвижимого имущества
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности
граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее
специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности,
другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход
и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в
Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть
зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст.
295 ГКРФ), право оперативного управления (ст. 296 ГКРФ), право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334
ГКРФ), сервитуты (ст. 274-277 ГКРФ), а также иные права в случаях,
закрепленных Гражданским кодексом и другими законами[18]. Необходимо также
отметить, что “Важной особенностью правового режима недвижимости является
также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней,[19]”
об этом речь пойдёт в третьем вопросе моей работы.
Исходя из вышесказанного, а также из анализа статей Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделить следующие характерные особенности правового режима недвижимости:
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации. (ст.131 ГК)
2. Обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости).
3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК).
4. Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК). В ст.349 ГК установлен особый порядок обращения на взыскание на заложенное недвижимое имущество. Ст.295 ГК устанавливает особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному или муниципальному предприятию.
5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимым имуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации, также необходимо заключение письменного договора). Предусмотрена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, напр., ст.340 ГК.
Итак в итоге можно сказать что правовой режим недвижимого
характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что
обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных
отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым
статусом.
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Как отмечалось ранее: “Важной особенностью правового режима
недвижимости является также установление в законе особого порядка
оформления сделок с ней.[20]” Согласно ст. 219 ГКРФ право собственности на
здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой
регистрации, следовательно для установления права собственности необходим
юридический факт регистрации недвижимости. Государственное или
муниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на
праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать
в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ
и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия
собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе
распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом.
Специальный правовой режим установлен в ГКРФ при сдаче недвижимости в залог
(ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1
ст. 339, ст. 340, 349 ГКРФ).
Кроме того: “для правового регулирования прав на недвижимость и оборота
недвижимого имущества характерно сочетание частно - правового и публично -
правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов
недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т.п.)
общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого
назначения и правового режима их использования. Задача публичного права -
определить: допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в
имущественный оборот, требуется ли устанавливать какие-либо ограничения в
отношении использования отдельных категорий объектов в имущественном
обороте, например в отношении субъектов прав на указанные объекты или
сохранения целевого назначения использования объектов недвижимости
установить санкции за нарушения требований законодательства, затрагивающие
публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота
объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частно
- правовыми нормами.[21]” Впрочем выше сказанное вытекает из самой сущности
гражданского права.
Как было сказанно ранее, статья 131 ГКРФ определяет, что регистрации
подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а
именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того -
ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение
названных прав.
Анализ указанной нормы права при буквальном её толковании дает основание заключить, что: ”сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГКРФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий:
. Так, п. 1 ст. 165 ГКРФ содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
. Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГКРФ, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГКРФ в отношении договора дарения недвижимого имущества).[22]”
В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона. В то же время ст. 550 ГКРФ устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК).
Исходя из вышеизложенного, с учётом статей 131 и 164 ГКРФ, можно говорить о том, что: ”зарегистрирован должен быть и договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты[23].”
Орган, который проводит государственную регистрацию прав на
недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя
удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о
зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом
документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять
информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п.
4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на
недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель
имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд[24].
На основании п. 6 ст. 131 ГКРФ порядок государственной регистрации и
основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской
Федерации 21 июля 1997 года.[25]
В соответствии со ст. 2 этого Закона значение государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она:
представляет собой Юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Регистрация является
единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только
в судебном порядке. Такая регистрация проводится на всей территории России
по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый
объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на
день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав;
осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах
регистрационного округа.Отказ в государственной регистрации прав либо
уклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд,
арбитражный суд[26].
Обязательной государственной регистрации подлежат права на
недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после
введения в действие принятого Закона. Права на недвижимость, которые
возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и
при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным Законом.
Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшая
после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость
государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с
недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект,
которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 6 Закона).
Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия,
запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного
права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного
управления, аренды, ареста имущества и др.)[27].
