Таким образом, наиболее важной предпосылкой появление норм о приобретательной давности в современном законодательстве следует признать необходимость максимального вовлечения в оборот способных к тому видов имущества, не допускающего даже кратковременного простоя. Право, как социальная ценность, предназначенная для обслуживания в данном случае товарно–денежного оборота, заботясь о повышении его эффективности, предусмотрело такую форму присвоения.
Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» впервые после 1917 года назвал приобретательную давность в качестве основания возникновения права собственности.[94] С принятием Основ гражданского законодательства 1991 года приобретательная давность стала фактом гражданской кодификации в российском праве.[95]
В действующем законодательстве приобретательной давности посвящена ст.
234, которая гласит: «Лицо – гражданин или юридическое лицо, - не
являющееся собственником имущества, но добросовестно открыто и непрерывно
владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати
лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право
собственности на это имущество (приобретательная давность)».
Для возникновения права собственности на вещь по давности необходимо, чтобы владение соответствовало четырем условиям – добросовестности, открытости, непрерывности и отношению к имуществу, как к своему собственному. Смысл термина «владеть» заключается в возможности иметь у себя имущество, «содержать его в своем хозяйстве».[96]
Первым требованием, предъявляемым к владению лица, желающего иметь собственность вещи, является собственность. В словаре С.И. Ожегова термин
«добросовестный» означает человека, честно выполняющего свои обязательства.[97]
В юридическом смысле добросовестный приобретатель имущества является согласно ГК РФ[98] тот, кто не знает и не может знать о том, что отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться. Однако тут остается много неясного. Так например, возникает вопрос о добросовестности завладения вещью лицом, обнаружившем бесхозяйное движимое имущество, но не совершившее необходимых в порядке ГК РФ[99] действий (сообщение в милицию или органы местного самоуправления). В такой ситуации можно утверждать. Что добросовестность приобретателя, владеющим чужим имуществом как своим, должна определяться из принципа: когда я вижу, что вещь не принадлежит мне, значит совершенно точно она принадлежит кому – либо другому, если из обстановки не следует, что она не принадлежит никому.
Итак, добросовестность – это отношение самого лица к основанию завладения, которое должно отвечать общепринятым представлениям. Вместе с тем, согласно ГК РФ любой владелец имущества предполагается добросовестным, пока не доказано обратного. В связи с этим У. Маттеи и Е.А. Суханов приводят такой парадоксальный пример: если два лица, без определенного места жительства поселившись в пустой даче, являются, таким образом, как бы истинными собственниками, так как хозяин дачи вынужден будет доказывать недобросовестность «гостей».[100] Однако практически каждый знает – права на недвижимое имущество возникают при условии легитимации (государственная регистрация).
Вторым условием является открытость владения. Открыто владеющее лицо – то, которое не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами, владеет, не таясь. При этом владелец не обязан совершать активных действий, демонстрирующих окружающим владение, но в то же время и не должен активно укрывать имущество от посторонних взоров. Например, КС РФ, обсуждая проблему прав, на перемещенные культурные ценности отмечал, что нельзя считать открытым владением хранение картин в закрытых музейных фондах.[101]
Третье условие – непрерывность владения в течение всего необходимого
срока. Непрерывность означает, что владелец, претендующий на право
собственности не должен сам оставлять имущество, то есть совершать действия
«определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования».
Непрерывность владения не устраняется заменой владельца его правопреемником
и не означает постоянного физического контакта владельца с имуществом.
Господство над вещью может быть лишь потенциальным, владельцу нет
необходимости осуществлять его ежеминутно.[102] Так владелец может уехать в
отпуск, в командировку, оставив вещь в своем доме, однако это не будет
являться перерывом во владении.
Четвертое условие, относящееся к владению – это владение имуществом « как своим собственным», то есть владелец должен относиться к присвоенному имуществу не хуже, чем к остальному принадлежащему ему на праве собственности. Владелец обязан заботиться о вещи так, как это сделал бы на его месте любой.
Приобрести право собственности по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо, а также РФ, субъект федерации или муниципальное образование.
Для приобретения права собственности по давности владения должен истечь установленный в законе срок давности. Срок этот для недвижимости составляет пятнадцать лет, а для движимости пять лет.[103]
2. Производные основания приобретения права собственности
2.1. Возникновение права собственности в силу заключения договоров
(купля – продажа, мена, дарение)
Приобретение права собственности в силу заключения договоров относится
к производным основаниям (способам) возникновения права собственности.
Рассмотрим наиболее важные для нас в рамках исследуемой темы виды
регулятивных обязательств договоров купли – продажи, договор мены и договор
дарения.
Договором купли–продажи называется договор, по которому одна сторона
(продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю),
которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.[104]
Сегодня купля–продажа – это самый распространенный договор, с помощью которого происходит приобретение права собственности. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого обязательства, в договоре купли - продажи выступает в наиболее в чистом виде, являясь его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения.
В рамках общего понятия купли – продажи законодатель выделяет ее
отдельные разновидности.[105] Перечень разновидности купли –продажи по ГК
РФ не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не
относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная
купля- продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд,
контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий),
также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в
быту договоры купли- продажи различного имущества (например, автомобилей)
между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле-
продаже[106] и специальным законодательством, если оно существует. В
современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий
заключения договоров купли- продажи, в результате чего возникают такие
проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем
похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель
автомобиля приобрел спортивный автомобиль у гражданина, который в свою
очередь приобрел этот автомобиль у учреждения на основании счета –
справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность
данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался
похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого,
так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено
собственнику.[107]
Договор купли – продажи порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.
Выделение в ГК РФ[108] особых правил продажи недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.
Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.
Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.
В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по участию их в гражданском обороте.
В-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
Важную роль в экономической деятельности населения играет договор
купли-продажи жилья. В ГК РФ включен ряд положений, незнание которых может
создать у покупателя жилья серьезные проблемы. В частности, речь идет о
том, что право пользования и право проживания взаимосвязаны друг с другом.
Другими словами, возникает проблема обременения собственности.[109]
Обратимся к ст. 292 ГК РФ. Она закрепляет право членов семьи
собственника жилого помещения пользоваться этим помещением (проживать).
Законодатель замечает, что переход права собственности на жилой дом или
квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения данного
права члена семьи собственника.[110]
И так, обнаруживая законодательно установленный вариант обременения
собственности. Данное обременение выступает в виде особого права. Член
семьи собственника не вступает сам ни с кем в обязательные отношения. Он
только помечается как бремя в договоре продажи дома или квартиры.[111]
Таким образом, право пользования жилым помещением или право проживания
приобретает самостоятельный характер. Члены семьи собственника приобретают
его не из договора, а на основании закона.[112]
Во избежание правонарушений при приобретении недвижимости следует конкретизировать в договоре все обстоятельства дела внести их в договор.
В качестве примера приведем перечень таких обязательных пунктов при подписании договора о строительстве жилья:
- условия договора о привлечении финансовых средств в строительство жилья (они не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в рамках которого они заключаются);
- описание индивидуально-определенного объекта в виде квартиры согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием индивидуального договора объекта, количество комнат, метража, подъезда, этажа;
- размер взноса, график платежей, порядок и условия их изменения в период строительства;
- срок завершения строительства и передачи квартиры в собственность граждан и юридических лиц;
- ответственность сторон за неисполнение условий договора;
- условия расторжения договора и переуступления прав.[113]
В юридической практике встречаются такие нарушения, как, например, когда гражданин заключает договор с посредником, которому предъявлено лишь право, от имени инвестора заключать договоры, а в условиях договора с гражданином указывается, что деньги гражданин должен перечислить на счет посредника.
Важность договора как юридического документа необходимость тщательного исследования сути, специфики и значения этого правового акта.
В соответствии с ГК РФ[114] право собственности у приобретателя вещи
по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено
законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое
значение не только в смысле установления момента собственности, но и в
смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права
применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что сама эта
передача и есть переход собственности.[115]
Передача требует следующего:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
