ЗоЖО). Но к сожалению, при той острой нехватке жилья, которая существует например , в г. Алматы, это законное право выбора конечно же остается только на бумаге.
При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда также
должно учитываться одно обстоятельство, предусмотренное п. 2 ст. 76 ЗоЖО.
Так не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи
лет ( кроме супругов) без их согласия. На наш взгляд добавление "без их
согласия" является явно лишним в этой статье Закона. Надо отметить, что в
Жилищном кодексе РК 1992г., это было одним из требований, предъявляемых к
жилым помещениям предоставляемым гражданам для проживания.
В частности п.3 ст.40 гласил "при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 7 лет, кроме супругов."1
Причем на практике эта норма Закона имела очень широкое применение при предоставлении жилища в домах ведомственного, коммунального и коллективного жилищных фондов, а также в домах жилищного фонда предприятий. Благодаря именно этой статье Жилищного кодекса РК многие граждане РК получили в свое время жилища полезная площадь которых позволяла жить в более - менее нормальных условиях ( в квартире из 3-х комнат) семье состоящей из мужа, жены и двух разнополых детей.
Интересен тот факт, что аналогичная норма Жилищного кодекса РФ ( ч.1 ст.41 ЖК РФ) "не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме сурпругов".1 Административная и судебная практика истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть по крайней мере, двое разнополых. Если, например, семья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть поселены в одну комнату. Конечно же, это неверно.Ю.К. Толстой имеет иное мнение на сей счет и пишет " при всех обстоятельствах нельзя ради "однополости" разъединять супругов т.е., поселять отца с сыном, а мать с дочерью".2
На наш взгляд наступило время изложить данную норму Закона в следующей
редакции " При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не
допускается заселение одной комнаты двумя и более лицами (кроме супругов)"
Почему " однополые" дети или взрослые должны жить в одной комнате? Как
правило у нас в РК граждане получают жилище из государственного жилищного
фонда один раз, не более. И живут в этой квартире или комнате до тех пор,
пока не появится возможность приобрести свое собственное жилище.
Принципиально новым в жилищном законодательстве РК является подход к
приобретению права частной собственности на жилище. Так, п.2 ст. 11 ЗоЖО
гласит "Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного
гражданина или юридического лица, не ограничиваются". Следовательно и
понятие "излишков" жилой площади следует применять с учетом того, в каком
жилищном фонде находится жилое помещение. В первую очередь, оно имеет
значение для жилых помещений в домах государственного жилищного фонда.
Излишней жилой площадью считается разница между фактическим размером жилой
площади в помещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади,
полагающейся по норме - не более 18 кв. м. ( п.1 ст.75 ЗоЖО) самому
нанимателю и членам его семьи.
Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались - в виде внутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, изъятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок договора жилищного найма ( если договор заключен на срок).
Если же договор заключен без указания срока и наниматель исправно выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требовать освобождения предоставленного нанимателю помещения,(например, потому, что помещение необходимо для проживания самого наймодателя и членов его семьи), наличие излишков само по себе также не может служить основанием ни для прекращения действия договора, ни для его изменения (например, путем сдачи внаем меньшей площади).
Вопрос о наличии излишков может всплыть, если речь идет о выселении нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения или при решении вопроса, какое помещение должно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом - прежнее или другое.
В то же время сейчас утратило силу правило действовавшее ранее об
оплате излишков жилой площади в тройном размере. В настоящее время в основу
оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты
(тип жилого дома, уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов
семьи, наличие льгот и т.д.).
Не считается излишней дополнительная площадь, которая предоставляется в виде отдельной комнаты гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденных в установленном законодательством порядке.
В целом в нашем жилищном законодательстве на протяжении десятилетий существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте; и норма, в пределах которой постоянно проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье; и норма, в пределах которых граждане имеют право на компенсации при оплате жилья и коммунальных услуг.
Плата за коммунальные услуги в жилищах всех форм собственности
взимается по тарифам, утвержденным в порядке, установленном Правительством
РК. Так, 29 мая 1997 года было принято Постановление Правительства РК "Об
упорядочении применения норм потребления тепла, горячей и холодной воды".1
В этом постановлении было отмечено, что до настоящего времени населению Республики Казахстан устанавливается плата за коммунальные
услуги по нормам, которые введены в действие еще в 1984-1988 гг. тогда как
фактическое потребление коммунальных услуг в домах с установленными
приборами учета значительно ниже. В целях защиты прав потребителей
Правительство РК приняло решение с 1 января 1998 года взимание платы за
коммунальные услуги, как правило, производить по показаниям приборов учета.
Одновременно с введением коэффициентов обеспечить проведение
соответствующих перерасчетов по платежам за коммунальные услуги.
Надо отметить, что взимание платы за коммунальные услуги производится по показаниям приборов учета во многих странах мира на протяжении многих лет. Причем эта такая взаимовыгодная и удобная форма взаиморасчетов и экономики при которой ни страдает ни организация, поставляющая тепловую энергию, газ, холодную и горячую воду, ни потребитель, который не будет платить лишние деньги за то, чем он не пользовался. А экономика ресурсов будет колоссальная.
Большинство алматинцев, например "за" установление приборов учета коммунальных услуг.1
Подтверждением этого также служат результаты эксперимента, проведенного в г.Алматы, в микрорайоне "Самал-2" в доме № 70, которые показали, что фактическое потребление коммунальных услуг жильцами этого дома гораздо ниже тех норм потребления тепла, горячей и холодной воды, установленных в 1988г. в крупных городах Республики.
Хотелось бы верить, что Постановления принятые нашим Правительством в
этом плане будут выполнены и в 1998 году во всех домах г.Алматы будут
установлены приборы учета коммунальных услуг и следовательно, плата за эти
услуги и в целом за жилище будет доступна каждому гражданину Республики
Казахстан.
& 2. Возникновение жилищных правоотношений.
Если жилище, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве
собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не
проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще
не возникает. Реализация права на жилище как субъективного гражданского
права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности.
Но так бывает далеко не всегда.
Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и наниматель, и временные жильцы и др. лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях.
Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа и поселение в помещение временных жильцов.
Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права
собственности на жилище, регулируется также Законодательством Республики
Казахстан о собственности ( ст.11 ЗоЖО).
Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности широко распространены и в связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.
Согласно ст. 67 ЗоЖО "жилища из государственного жилищного фонда
предоставляются в пользование нуждающихся в жилье гражданам Республики
Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к
малоимущим социально защищаемым слоям населения."
Как видно из текста статьи правом получить жилище из государственного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен статьей 69 ЗоЖО. Это те, кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, жилище которых не отвечает санитарным и техническим нормам, либо проживающие двумя и боле семьями в смежных, неизолированных помещениях, а также имеющие в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний ( из специального списка заболеваний, утвержденного в установленном законодательством порядке).
Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности
( ст.74 ЗоЖО РК). Такая очередность устанавливается списками с момента
подачи заявления со всеми необходимыми документами. В каждом акимате
ведутся по два таких списка нуждающихся в предоставлении жилища из
государственного жилищного фонда. Первый - список малоимущих социально
защищаемых граждан и второй - список государственных служащих, работников
иных бюджетных организаций и военнослужащих. Права граждан, включенных в
указанные списки, признаются равными. Никто не имеет преимущественного
права на получение жилища из государственного жилищного фонда перед
другими.
Распределение жилищ из государственного жилищного фонда по раздельным спискам производится акиматами пропорционально численности раздельных списков.
Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаются
Правительством Республики Казахстан. Закон запрещает местным исполнительным
органам требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных
документов, кроме тех что содержатся в вышеуказанном перечне. ( Ст.71 ЗоЖО
п.2).
Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилище рассматриваются в течение месяца по месту жительства местным исполнительным органом.
Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет нуждающихся. Это происходит по основаниям предусмотренным законом. В частности, ст. 72 ЗоЖО прямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение 5 лет путем обмена жилища, его отчуждения либо разрушения или порчи по его вине, а также в случае выезда из жилища, где он не был нуждающимся и вселения в жилище других лиц, (кроме супруга, детей и нетрудоспособных родителей).
