Казахской ССР). Кооперативная квартира не составляет исключения. Фактически супруг члена кооператива, имеющий право на паенакопления равноправен с членом кооператива, во владении, пользовании и распоряжении квартирой.
Различие в правовом положении касается лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не его супругу.
В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживающие вместе с ним в кооперативной квартире.
Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен
и между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в
данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Обязательным
условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является
выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения.
Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с
переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъектами они
возникают, разрешаются в судебном порядке.
в) Изменение жилищного правоотношения при переустройстве и перепланировке жилого помещения.
В данном случае предмет жилищного правоотношения претерпевает
изменения не только в силу естественного износа, который неизбежно
происходит, но и в результате производства переустройства и перепланировки,
который может иметь место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя.
Но от кого бы ни исходила эта инициатива и чем бы они ни была продиктована,
переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения
благоустройства квартиры, нередко это вызвано необходимостью
переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последующего
раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировки и
переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартире
нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Кроме согласия всех
указанных выше лиц, необходимо разрешение соответствующего органа районной
или городской администрации, что выражается в утверждении с технической
стороны проекта перепланировки.
Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против перепланировки, то возникший спор передается на разрешение суда. Если соответствующий орган отказывается утверждать проект с технической стороны, то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать.
Если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке оспорить нельзя.
Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта должно отвечать санитарным и техническим требованиям.
Прекращение жилищных правоотношения. Выселение.
Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или
поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.
Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и подразделяются на
событие и действия.
Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых жили люди, больше нет.
Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает.
Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением
срока, сели правоотношение носит срочный характер, непригодностью помещения
для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами.
В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких
обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение правоотношений.
Так, выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного
правоотношения и возникновение правоотношения собственности в силу закона.
Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников, а в некоторых случаях, предусмотренных законом и по требованию одного из участников.
Акты государственных органов и органов исполнительной власти как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными периодическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссией, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц.
Прекращение жилищного правоотношения может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан.
Выселение , по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из жилищ государственного жилищного фонда допускается лишь по основаниям установленным законом ( ст.103 - 105 ЗоЖО).
Выселение допускается в силу расторжения договора найма и в большинстве случаев с предоставлением другого благоустроенного жилища:
1)если жилой дом, в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных надобностей;
2)если жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу непригодности его для дальнейшего проживания;
3)если жилище грозит обвалом;
4)существенного изменения условий проживания в результате капитального ремонта жилища.
5)признание договора найма жилища недействительным по основаниям, предусмотренным п.2 ст.108 ЗоЖО.
Не допускается выселение несовершеннолетних детей без предоставления другого пригодного жилища из государственного жилищного фонда, если они остались без попечения родителей.
Из служебных жилых помещений граждане выселяются без предоставления другого жилища ( ст. 101 п.5 и 6), а также выселение без предоставления другого жилища допускается в случаях:
1)если наниматель, члены его семьи систематически разрушают или портят жилище;
2)если они систематически нарушают правила общежития;
3)если они без уважительных причин уклоняются в течение
4)если они самоуправно заняли жилище;
5)если они лишены родительных прав и их областное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав и т.д.
Выселение из общежитий, хотя и в судебном порядке, но без
предоставления выселяемым другого жилого помещения предусмотрено ст. 114
ЗоЖО Республики Казахстан. Выселению без предоставления другого жилища
подлежат сезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному
трудовому договору (контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных
заведениях и выбывшие из них.
Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления.
Собственник может отказать нанимателю в возобновлении договора найма на новый срок, если договор заключен на срок не свыше одного года, причем в договоре предусмотрено обязательство нанимателя освободить помещения по истечении этого срока.
Глава III. Особые формы собственности на жилище.
& 1. Кондоминиум
Серьезными новшествами отличаются включенные в Закон главы 6 и 7:
«Кондоминиум» и «Управление объектом кондоминиума». Необходимость таких
глав была вызвана прежде всего массовыми «преобразованиями» нанимателей
государственных квартир в их собственников. В короткое время множество
государственных многоквартирных домов было полностью или почти полностью
приватизировано. В одном доме появились десятки собственников, которые
быстро усвоили, что стали полными хозяевами своих квартир, но не проявляли
практически никакой заботы о содержании дома в целом. Да и жилищные органы
старались освободиться от такой заботы, хотя не прочь были выступать в роли
собственников для извлечения доходов от сдачи в аренду подъездов, подвалов
и других не относящихся к квартирам частей жилого здания. Между тем, еще
Жилищный кодекс 1992 года предусматривал, что собственники отдельных
квартир одного дома обязаны соразмерно участвовать в общих затратах по его
содержанию (статья 24 Жилищного кодекса).
Однако конкретные формы, обеспечивающие использование жилого дома, имеющего множество индивидуальных собственников, в качестве единого, хорошо функционирующего жилищного комплекса, наше законодательство не предусматривало.
Изучение мирового опыта показало необходимость обратиться к такой своеобразной форме общей собственности как кондоминиум. Эта форма хорошо известна многим государствам, ибо и там весьма распространенным способом эксплуатации многоквартирных домов является не столько сдача собственником дома имеющихся в нем квартир в аренду большому числу нанимателей, сколько продажа квартир в индивидуальную собственность множеству покупателей. И здесь используется модель кондоминиума.
Что же такое кондоминиума?
Это - своеобразная, объективно существующая форма собственности, которая статьей 2 Закона определена следующим образом: «Особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при котором помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности».
Даже небольшой дом, построенный двумя собственниками, может быть объектом кондоминиума, ибо каждая из двух квартир дома может находиться в индивидуальной собственности, а общие коридор, выход, сеть инженерного оборудования, подводящая к квартирам дома коммунальные ресурсы, и некоторые другие предметы будут находиться в общей долевой собственности. Это еще более отчетливо видно в многоквартирном доме с большим числом собственников квартир.
Следует четко ограничивать кондоминиум как объект правовых отношений, от субъектов этих отношений ,то есть от управляющего домом объединения собственников, независимо от его организационно-правовой формы.1
В соответствии со статьей 31 Закона для кондоминиума характерно то, что:
1)каждый собственник , участник кондоминиума самостоятельно, независимо от воли и желания других участников, распоряжается своей квартирой;
2)остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, в том числе и общий земельный участок,1 относится к общей долевой собственности (общему имуществу) всех участников кондоминиума. Но доли участников пространственно не выделены и поэтому по отношению ко всей массе общей собственности выражаются в частях или процентах целого. Конкретный размер доли устанавливается как отношение размера полезной площади жилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всех помещений дома. Такая доля не может быть выделена в натуре. Ее обычно называют идеальной долей, и ее главное назначение - послужить критерием для определения размера денежного участия каждого собственника в расходах на содержание всего общего имущества;
3)каждый участник кондоминиума на равных, независимых от размера доли основания вправе пользоваться общим имуществом.
Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование;
