Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья в настоящее время осуществляются практически всеми прибыльными и устойчиво работающими российскими компаниями. Однако в настоящее время не существует каких-либо официальных данных о размерах и условиях выдаваемых кредитов. 1
Следует отметить, что в результате реформирования системы налогообложения доходов физических лиц установлены различные условия для налогоплательщиков - физических лиц, получающих банковские кредиты, и для налогоплательщиков - физических лиц, получающих займы от предприятий и организаций. В худшем положении оказались физические лица, получающие займы от предприятий и организаций, а также от индивидуальных предпринимателей. Для таких лиц по сравнению с лицами, получающими ипотечные кредиты банков, установлены меньшие возможности по использованию имущественного налогового вычета при приобретении жилья. Кроме того, при получении займа на льготных условиях материальная выгода от экономии на процентах подлежит налогообложению по налоговой ставке 35%. Аналогичная материальная выгода по кредиту банка подлежит налогообложению по ставке 13 %.
В Концепции указывалось, что для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход на государственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы.
Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов и муниципальные жилищные облигации
Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов остаются основным способом привлечения средств для реализации социально ориентированных ипотечных программ. Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья. 1
Следует отметить, что установление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов.
Муниципальные жилищные облигации являются наиболее перспективным вариантом привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство. Эмиссия муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов еще до принятия концепции осуществлялась в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск.
Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом.
Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций отказывается от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента - облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
При реализации данной схемы у приобретателя облигаций (сертификата), как правило, отсутствует возможность выбора квартиры. Жилье обычно может быть получено только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан. 1
Авторы концепции отмечали, что для повышения привлекательности муниципальных жилищных облигаций необходимо следующее:
- они должны выполнять функцию накопления, по ним устанавливается определенный доход и их индексация отражает изменение ситуации на финансовом рынке;
- они должны стать ликвидным финансовым инструментом, обеспечивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищный сектор.
Указанным требованиям в полном объеме могли бы отвечать закладные листы, применявшиеся в Российской Империи до 1917 г. При этом необходимо подчеркнуть, что выпуск закладных листов производили не региональные или муниципальные власти, а специализированные кредитные учреждения - ипотечные банки, осуществлявшие свою деятельность под строгим контролем Министерства финансов.
§2.4 Ипотечная программа Хабаровского края: фонд ипотечного кредитования, механизм приобретения жилья по краевой целевой программе, механизм реализации и результаты реализации краевой целевой программы. Динамика строительства и распределения жилья по годам реализации проекта
Закон Хабаровского края о государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе
Ипотечная программа Хабаровского края осуществляется в соответствии с Законом Хабаровского края «О государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы». Закон устанавливает порядок и условия приобретения жилья отдельными гражданами, проживающими на территории Хабаровского края, с использованием механизмов ипотечного кредитования за счет средств краевого бюджета, а также утверждает краевую целевую программу «Развитие жилищного строительства в Хабаровского крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы» (Хабаровская Программа).
Реализацию краевой целевой программы «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы» осуществляет Хабаровский краевой фонд жилищного строительства. Контроль за реализацией программы осуществляет Главное управление строительного комплекса администрации края. 1
Органам местного самоуправления городов и районов края рекомендовано разработать программы ипотечного кредитования приобретения жилья.
Для целей Закона и Хабаровской Программы используются следующие понятия:
- участники программы - отдельные граждане, проживающие на территории Хабаровского края, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и заключившие договора на приобретение жилых помещений;
- приобретаемое жилье - жилое помещение, предоставляемое участнику программы для улучшения жилищных условий;
- передаваемое жилье - жилое помещение, передаваемое участником программы в счет оплаты приобретаемого жилья;
- выкуп приобретаемого жилья - передача жилых помещений из краевой собственности в собственность участников программы в соответствии с действующим законодательством;
- выкупная стоимость приобретаемого жилья - стоимость приобретаемого жилья, по которой участник программы осуществляет выкуп указанного жилья из краевой собственности в частную собственность. 1
Участниками программы могут являться следующие граждане, проживающие на территории Хабаровского края:
а) лица, состоящие в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления и имеющие право на приобретение жилья на льготных условиях в соответствии с действующим законодательством и не воспользовавшиеся этим правом на момент учета в качестве участника данной программы;
б) матери-одиночки, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв. м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Хабаровском крае для трудоспособного населения;
в) молодые семьи (один из супругов в возрасте до 30 лет) с детьми, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв. м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Хабаровском крае для трудоспособного населения;
г) работники бюджетных учреждений и организаций, получающие заработную плату из краевого или местного бюджетов, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Хабаровском крае для трудоспособного населения;
д) лица, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 22 кв.м в расчете на одного члена семьи и имеющие возможность оплатить первоначальный взнос на приобретение жилья за счет собственных средств, включая стоимость имеющегося в собственности отдельного жилого помещения в размере не менее 80 % стоимости приобретаемого жилья.
Порядок ведения учета участников программы определяется администрацией края.
Фонд ипотечного кредитования
Для реализации краевой целевой программы «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы» учрежден краевой жилой фонд ипотечного кредитования.
Краевой жилой фонд ипотечного кредитования включает жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета в соответствии с программой «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2005 годы», и жилые помещения, переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья. 1
Жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета и переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья, подлежат оформлению в краевую собственность в соответствии с действующим законодательством. Порядок ведения реестра жилых помещений краевого жилого фонда ипотечного кредитования определяется администрацией края.
Жилые помещения, передаваемые в краевой жилой фонд ипотечного кредитования в счет оплаты приобретаемого жилья, должны соответствовать установленным санитарно-техническим нормам. Ветхое и находящееся в аварийном состоянии жилое помещение не может быть принято в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования и использовано для приобретения участниками программы.
Жилые помещения, включенные в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования, подлежат использованию для улучшения жилищных условий участников программы.
Определение доли построенного жилья, подлежащего распределению каждой категории участников программы, осуществляется ежегодно администрацией края с учетом количества лиц по каждой категории участников программы.
Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе
Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе включает в себя:
- оценку стоимости приобретаемого жилья;
- выкуп приобретаемого жилья участниками программы;
- предоставление целевых жилищных субсидий на приобретение жилья;
- предоставление рассрочки по оплате выкупаемого жилья.
Выкупная стоимость приобретаемого и стоимость передаваемого участником программы жилья определяется на момент заключения договоров приобретения жилья.
Выкупная стоимость приобретаемого участником программы жилья оценивается:
- по вновь построенному жилому помещению - исходя из стоимости строительства одного квадратного метра жилья и общей площади приобретаемого жилого помещения;
- по ранее переданному в краевой фонд ипотечного кредитования жилому помещению - по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством.
Стоимость передаваемого участником программы жилья оценивается по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством.
Выкуп приобретаемого участниками программы жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования осуществляется на основе договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.
Для оплаты стоимости приобретаемого жилья могут быть использованы:
а) стоимость жилья, передаваемого участником программы в счет оплаты приобретаемого им жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
