Из содержания ст. 1 Закона о долевом участии прослеживается более строгое закрепление прав наиболее не защищенных в гражданском обороте лиц - граждан, в том числе в части того, что перечень способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан под жилищное строительство носит исчерпывающий характер. Юридическое лицо может привлечь денежные средства граждан для жилищного строительства либо путем заключения договора долевого участия либо посредством выпуска жилищных сертификатов, а также в рамках жилищно-строительной и жилищно-накопительной кооперации. В случае же если инвестором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, такие отношения могут опосредоваться не только договором долевого участия в строительстве, но и любыми другими договорными формами, предусмотренными ГК РФ и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
2. Несмотря на произошедшие за последние несколько лет изменения в законодательстве, свидетельствующие о появлении нового самостоятельного вида гражданско-правового договора, участие в долевом строительстве по-прежнему необходимо рассматривать в качестве одной из форм инвестирования в строительство, поскольку содержание обязательства по участию в долевом строительстве отвечает признакам инвестиционного обязательства.
3. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная. В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4. Место договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (договора купли-продажи будущей недвижимости, договора совместной деятельности (простого товарищества), договора строительного подряда, агентский договора) предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров "классических" форм. Указанный договор определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.
5. Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете. Предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первая - материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая - действия застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам.
Также договор долевого участия должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
Объект договора - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.
6. Законодательное урегулирование договорных отношений в сфере долевого строительства заметно улучшило правовое положение его участников. С введением в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ появилась возможность получения полной и достоверной информации о ходе строительства. Вместе с тем заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры.
Основной проблемой правового регулирования объектов незавершенного долевого строительства является то, что законодательство не содержит никаких особенностей такого правового регулирования направленных на облегчение защиты прав участников долевого строительства в случае невыполнения застройщиком обязательств по строительству. В то же время для граждан желающих приобрести недвижимое имущество с использованием долевого участия в его строительстве является проблемой, то, что застройщики зачастую не хотят использовать нормы Закона, лучше защищающего участников долевого участия и предъявляющего к застройщикам повышенные требования, в связи с чем застройщики используют схемы обхода требований Закона описанные в настоящей работе.
Принятый 30.12.2004 Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вызвал и продолжает вызывать далеко не однозначные оценки, как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков. При этом критики закона забывают, что хотя отношения, связанные с привлечением инвестиционных средств в строительство объектов недвижимости (прежде всего жилых помещений), широко распространены на территории Российской Федерации, до появления закона в российском законодательстве их полноценное правовое регулирование отсутствовало.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Официальные документы
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ. Часть первая // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст.3301. (в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 N 18-ФЗ, от 12.08.1996 N 111-ФЗ, от 08.07.1999 N 138-ФЗ, от 16.04.2001 N 45-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 161-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996г. №14-ФЗ. Часть вторая // Собрание законодательства РФ, 1996, №5, ст.410. (в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ, от 24.10.1997 N 133-ФЗ, от 17.12.1999 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // Российская газета. N 1. 12.01.2005.
5. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) // «Ведомости ВС РСФСР», 1983, № 26, ст. 883. (в ред. Указов ПВС РСФСР от 18.01.1985, от 29.08.1986, Закона РСФСР от 07.07.1987; Указов ПВС РСФСР от 18.11.1988, от 19.12.1988, от 22.06.1989; Закона РСФСР от 06.07.1991 № 1552-1; Федеральных законов от 27.01.1995 № 10-ФЗ, от 22.08.1995 № 151-ФЗ, от 28.03.1998 № 45-ФЗ, от 17.04.2001 № 48-ФЗ, от 25.07.2002 № 116-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 31.12.2002 № 187-ФЗ,с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 № 3-П, от 23.06.1995 № 8-П).
6. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999г. № 39-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 1999, №9, ст. 1096. (в ред. Федерального закона от 02.01.2000 N 22-ФЗ).
7. Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1997, №30, ст.3694. (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ, от 09.06.2003 N 69-ФЗ).
8. Федеральный закон от 26 января 1996г. №15- ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 5, ст. 411. (в ред. Федерального закона от 26.11.2001 N 147-ФЗ).
9. Федеральный закон от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ, 1994, №32, ст.3302. (в ред. Федеральных законов от 16.04.2001 N 45-ФЗ, от 26.11.2001 N 147-ФЗ).
10. Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» // «Ведомости СНД и ВС РФ», 09.04.1992, № 15, ст. 766. (в ред. Федеральных законов от 09.01.1996 № 2-ФЗ, от 17.12.1999 № 212-ФЗ, от 30.12.2001 № 196-ФЗ).
11. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в ред. от 30.12.2008 // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 18.07.1991, № 29, ст. 1005.
12. Постановление Правительства от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» в ред. от 16.01.2007 // "Собрание законодательства РФ", 01.05.2006, № 18, ст. 2001.
13. Постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» в ред. от 16.01.2007, с изм. от 03.04.2008 // "Собрание законодательства РФ", 07.11.2005, № 45, ст. 4616.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
