В силу п. 9 ст. 4 указанного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.
При применении Закона РФ "О защите прав потребителей" к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10 Закона о долевом участии).
Таким образом, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей должно быть доказано, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В качестве доказательств этому могут быть установлены следующие факты: имеет ли данный гражданин жилую площадь, каков состав семьи участника долевого строительства, какова площадь ранее занимаемого жилого помещения, состоит ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
Стоит отметить, что данная норма вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, для семейных нужд или для извлечения дохода гражданин заключает договор. Причем цели строительства могут со временем меняться.
При разработке Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодателем были учтены пробелы, а также разрозненная правоприменительная практика таким образом, что принятый Закон стал основополагающим документом при заключении сделок, касающихся физических лиц, участвующих в строительстве с целью приобретения части недвижимого объекта.
Данный Закон выступает на стороне участников (дольщиков), защищая их права и гарантируя безопасность вложения в строительство, тем более что постоянный рост цен на недвижимость, рост инфляции опережают в большинстве случаев в несколько раз рост заработной платы и, соответственно, возрастает популярность вложений в долевое участие в строительстве. Во избежание всплеска социального массового недовольства, которое было связано с обманом тысячи дольщиков недобросовестными застройщиками, был принят данный Закон.
Благодаря принятому Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в настоящее время возможно достаточно четко в каждом конкретном случае определить характер и правовую природу указанных отношений и в конечном итоге как предупреждать, так и пресекать соответствующие нарушения потребительского законодательства (причем не только в судебном, но и в несудебном, а порой и в административном порядке).
Однако при заключении договоров надо учитывать обстоятельство, когда было получено разрешение на строительство: если данное разрешение было получено до вступления Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ в законную силу (до 01.04.2005), то, соответственно, действие данного Закона не распространяется на данные отношения (т.е. не возникнет обязательства регистрации данного договора в органах ФРС и т.д.), и совсем по-другому обстоят дела, если разрешение на строительство получено после 01.04.2005, т.е. все отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан для долевого участия в строительстве, будут регулироваться данным Законом.
Необходимо отметить, что, несмотря на принятие Закона, прямо направленного на регулирование отношений по поводу участия в долевом строительстве объектов жилой недвижимости, некоторые организации ссылаются на Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Такой подход объясняется тем, что названный Закон не столь четко определяет условия договора, права, обязанности сторон, позволяя заинтересованным лицам включить дополнительные положения, не предусмотренные или прямо противоречащие Закону о долевом участии в строительстве.
Кроме того, большинство строительных организаций указывают, что разрешения на строительство были ими получено ранее 01.04.2005, т.е. до вступления Закона в силу. Таким образом, получается, что граждане, вкладывающие свои деньги в строительство домов, вынуждены заключать с застройщиками договоры на инвестирование или другие, которые ограничивают их права при строительстве.
Законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливаются права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяется механизм реализации этих прав.
Законодательство о защите прав потребителей предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс, а также Закон о долевом участии в строительстве.
2.3 Проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве
Строительные компании по-прежнему выражают свое недовольство из-за целого ряда невыгодных им финансовых и технических моментов Закона об участии в долевом строительстве. Что, впрочем, не мешает им придумывать «левые», «обходные» схемы установленных правил. Отголоски дошли и до наших дней либо в виде отшлифованных временем и практикой вариантов мошенничества со стороны «липовых» застройщиков, либо в виде, казалось бы, мелких и несущественных отступлений строительных компаний от действующих норм при реальном возведении новостроек. И тот и другой случай плох, т.к. в результате страдают ни в чем не повинные люди - дольщики, решившие вложить свои кровно заработанные в квадратные метры первичного рынка недвижимости[35].
Так, с целью выйти за рамки регулирования указанного Федерального закона застройщики используют различные «левые» схемы, например вексельная схема, переуступка прав требования, договор предварительной купли-продажи и ряд других.
Выглядит все это следующим образом. Гражданину после осмотра строящегося объекта предлагают заключить предварительный договор купли-продажи с включением в него пункта об обязательстве застройщика после окончания стройки продать выбранную квартиру путем заключение еще одного соглашения - основного. Одновременно до покупателя доводится мысль, что строительство невозможно продолжать, не имея на это денег, предварительный договор для этих целей не подходит, поэтому гражданина подталкивают на заключение договора купли-продажи векселя на сумму объекта в новостройке, с помощью которого застройщику фактически одалживаются деньги на строительство, а он в дальнейшем возвращает их сданным жильем. При этом формально вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связываются.
Став владельцем векселя, гражданин терпеливо ждет окончания строительства. Год, два, три, четыре... А может и больше, ведь вексель не устанавливает никаких обязательств застройщика в отношении срока сдачи объекта. А раз нет срока, то нет и его просрочки, что также лишает права требовать уплаты какой-либо неустойки.
Еще один риск подобной вексельной системы связан с невыполнением застройщиком всех своих обязательств перед органами власти, чиновниками, что в конечном итоге может вылиться в отказ зарегистрировать ими право собственности на построенные квартиры, а без этого невозможна и их продажа ожидающему покупателю. Опять же для последнего сложится не очень приятная ситуация.
Кроме того, вексель имеет определенный срок погашения (предъявления его для возврата денег), следовательно, до истечения этого срока потребовать возврата вложенных в строительство сумм в случае каких-либо трудностей или спорных вопросов с застройщиком будет практически невозможно.
Таким образом, с помощью векселя - а в данном случае эта ценная бумага выступает как ничем не обусловленное обязательство, - строительные компании собирают денежные средства с граждан-покупателей на начальном этапе возведения объекта (гораздо чаще - когда на руках еще нет и разрешения на строительство), но, в то же время, не предоставляют последним никаких гарантий, ставя в практически бесправное положение, позволяющее избежать ответственности.
Кстати, в этом может еще и «помочь» сам предварительный договор, точнее - его содержание. Мелким шрифтом в конце странички будет сказано, что вексель гражданина застройщик может принять в качестве оплаты по основному договору. Всего лишь может... А если не захочет по тем или иным причинам, то - " выплачивайте вновь стоимость квартиры, а ваш вексель мы, так и быть, примем, деньги вернем, но... в установленный срок погашения". Учитывая инфляцию, которая растет с каждым годом, и вероятное отсутствие установления процентов на деньги, подлежащие возврату, гражданин оказывается в очевидном финансовом минусе[36].
Есть еще одна схема, в которой положение гражданина представляется ничуть не лучшим. Правда, касается оно только договоров об инвестиционной деятельности в сфере строительства, заключенных до 1 апреля 2005 г., т.е. не подпадающих под действие Закона об участии в долевом строительстве. Инвестиционный договор до указанной даты был заключен между определенными соинвесторами, а гражданину впоследствии предлагается заключить соглашение об уступке права требования в отношении оформления в собственность по завершении строительства выбранной квартиры. Согласившись, гражданин тем самым становится участником первоначального договора инвестирования, в котором... возможность подобной уступки вообще не допускается. Или допускается, но такую уступку при некоторых условиях можно представить непосредственно как привлечение денежных средств для строительства, а оплату по ней получает не первоначальный инвестор[37].
Бывает и так, что строительство жилья в новостройках некоторые граждане по неопытности пытаются проинвестировать на основании агентского договора. На практике такая схема используется для того, чтобы скрыть привлечение частных средств в строительство, ведь формально инвестирование в недвижимость осуществляет юридическое лицо, пусть и в интересах конкретных граждан. Агентский договор заключается между строительной компанией и самостоятельной фирмой-агентом, которая как раз и связывается "квартирным вопросом" с конкретным гражданином, оформляет и в последующем передает недвижимость. Несмотря на то, что в этом случае обязанности по сдаче готового объекта возникают все-таки у застройщика, а не у агента, при каких-либо проблемах доказать свою правоту в суде гражданину будет довольно трудно.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
