Также согласно ст. 19 и ч. 2 ст. 20 Закона о долевом участии застройщик обязан опубликовать проектную декларацию и вносимые в нее изменения в средствах массовой информации, а также предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за последние три года осуществления им предпринимательской деятельности, аудиторское заключение. Приведенные положения Закона 214-ФЗ являются, на наш взгляд, косвенным контролем.
Необходимо указать, что судебная практика допускает применение норм, регулирующих отношения строительного подряда, к отношениям, возникающим по договорам долевого участия в строительстве. Так, Верховным Судом РФ в Обобщении практики рассмотрения судами РФ споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, сделан вывод о том, что отношения между гражданами и организациями, привлекающими их денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, возникающие из договоров долевого участия в строительстве, возможно квалифицировать как договор строительного подряда.
Приведем следующий пример. Разрешая заявленные требования А. к открытому акционерному обществу "Стройтрест-2" о возложении обязанности исполнить условия договора, Ломоносовский районный суд г. Архангельска установил, что истец заключил договор с ОАО "Стройтрест-2", согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для него трехкомнатной квартиры, а А. обязался принять построенную квартиру по окончании строительства и оплатить ее стоимость. Придя к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд при разрешении возникшего спора руководствовался нормами ГК РФ, регламентировавшими данный вид договорных отношений.
Данная квалификация, на наш взгляд, представляется достаточно спорной. Договор долевого участия может быть заключен как непосредственно со строительной организацией, так и с организацией, не осуществляющей строительство объекта. Договор долевого участия, заключенный с организацией, не осуществляющей само строительство, квалифицировать как договор строительного подряда невозможно, поскольку в таком случае он не укладывается в рамки определения договора строительного подряда (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
На наш взгляд, в связи с введением в действие Федерального закона № 214 в судебную практику будут внесены изменения - применение норм, регулирующих договор строительного подряда, будет возможно только в части, не урегулированной указанным законодательным актом, и только в случае, если фактически сложившиеся отношения между сторонами по содержанию будут близки к отношениям, возникающим в рамках договора строительного подряда.
Договор долевого участия в строительстве и договор простого товарищества (совместной деятельности):
Между участниками строительства жилого многоквартирного дома может быть заключен договор простого товарищества (совместной деятельности).
Квалификация заключенного договора как договора простого товарищества должна быть осуществлена не по названию договора, называться такой договор может как угодно: договор о совместной деятельности, договор долевого участия в строительство, инвестиционный контракт, а по признакам, присущим договору простого товарищества. В соответствии с договором простого товарищества, участники товарищества обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Очевидно, что участники такого договора действуют для достижения единой (общей) для всех них цели: постройка (создание) жилого многоквартирного дома.
Необходимыми признаками договора простого товарищества являются:
1. Внесение участниками товарищества вкладов в общее дело, в том числе денежными средствами, иным имуществом, профессиональными и иными знаниями, навыками и умениями, а также деловой репутацией (п. 1 ст. 1042 ГК РФ). Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости. Товарищами могут быть установлены и иные размеры вкладов. Иные, не равные размеры вклада, можно установить как при заключении договора простого товарищества, так и в ходе осуществления совместной деятельности путем заключения соглашения между товарищами об установлении размеров вклада каждого товарища исходя из фактических обстоятельств (п.2 ст. 1042 ГК РФ).
2. Общее имущество товарищей, состоящее из внесенных товарищами вкладов имуществом, которым они обладали на праве собственности, а также из результата совместной деятельности - созданный жилой многоквартирный дом (ст. 1043 ГК РФ).
3. Установление порядка ведения общих дел товарищей. В договоре должно быть определено, каким образом осуществляется ведение общих дел: либо при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, и может заключать любую сделку при наличии их согласия; либо ведение дел осуществляется одним товарищем, которому остальными товарищами выдается доверенность на ведение общих дел; либо ведение общих дел осуществляется совместно всеми товарищами (ст. 1044 ГК РФ).
4. Распределение между товарищами затрат на возмещение расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью по строительству жилого дома, пропорционально стоимости вклада каждого в общее дело, если иной порядок покрытия расходов и убытков не установлен соглашением (ст. 1046 ГК РФ).
5. Ответственность каждого товарища по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело (ст. 1047 ГК РФ).
6. Распределение результата совместной деятельности между товарищами пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело. Принцип пропорциональности может быть изменен соглашением товарищей, однако, соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно (ст. 1048 ГК РФ).
7. Основания, условия и порядок прекращения договора простого товарищества (ст. ст. 1050-1053 ГК РФ).
Как уже говорилось выше, в силу ст. 1043 ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на созданный жилой многоквартирный дом, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон.
Соглашением участников простого товарищества может быть определено, что в результате совместной деятельности у товарищей право долевой собственности на дом в целом не возникает, а возникает право на конкретные квартиры, выдел которых каждому товарищу производится пропорционально размеру внесенного им вклада в общую деятельность.
В этом случае государственная регистрация права долевой собственности на вновь возведенный дом не производится, а на основании договора простого товарищества и соглашения о распределении результатов совместной деятельности, регистрации подлежит право собственности на конкретные квартиры, выделенные заявителю - участнику простого товарищества.
Составления какого-либо акта приема передачи квартир участнику простого товарищества не требуется, поскольку сам договор простого товарищества является основанием возникновения вещного права участника товарищества на результат совместной деятельности.
Ю.В. Романец отмечает, что одним из признаков наличия общей цели договора простого товарищества является цена долевого участия, определенная сторонами. Поскольку в договоре простого товарищества цель совместной деятельности является общей, то ни один из товарищей не вправе обогащаться за счет другого. Взнос каждого участника в совместную деятельность должен погашать лишь соответствующую долю затратной части строительства и в него не может закладываться прибыль другого товарища, только тогда можно говорить о наличии у сторон общей цели. В связи с этим автор статьи считает, что для договора простого товарищества характерно обязательство дольщика оплатить себестоимость строительства определенного количества метров жилой площади. Обязанность же дольщика оплатить приобретаемый метраж по более высокой цене характеризует договор иного типа[22].
Наибольшее распространение такие договоры «иного типа» получили при осуществлении строительства жилых многоквартирных домов, которое осуществляется с привлечением средств инвесторов, как правило, граждан. Законодательство не содержит каких-либо препятствий для участия граждан в договоре простого товарищества, заключаемого для строительства жилого дома.
Однако, учитывая требования, которые законодатель предъявляет к договору простого товарищества, физические лица, а в ряде случае и юридические лица, для оформления своих правоотношений предпочитают выбирать не договор простого товарищества, а иной вид договора, на основании которого у сторон возникают определенные обязательства, исполнение которых влечет за собой возникновение вещного права на конкретную квартиру в жилом доме.
Договор долевого участия отличается от договора простого товарищества прежде всего тем, что:
- независимо от количества участников является двусторонним;
- не является предпосылкой (основанием) для создания коллективного образования;
- устанавливает возможность применения к договору законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей, при условии заключения его гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
- предусматривает в обязательном порядке (под страхом незаключения договора) минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства (пять лет).
Как уже отмечалось, в договоре простого товарищества и договоре долевого участия в строительстве различаются цели сторон, участвующих в заключение данных договоров. Участники договора простого товарищества стремятся извлечь прибыль или достигнуть иной, совместной, не противоречащей закону, цели. Единство цели участников договора означает, что результаты ее достижения должны представлять интерес для всех товарищей, а не только для одного или некоторых из них. Напротив, участник долевого строительства имеет цель получить жилье в собственность для проживания в нем самому с членами своей семьи, а застройщик же инвестирует строительство не для проживания, а исключительно для извлечения прибыли за счет участников долевого строительства. Кроме того, одним из определяющих факторов является соединение вкладов для достижения совместной цели.
Говоря о данном условии, нельзя не отметить наличия сходства между рассматриваемыми договорами. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ товарищи обязуются соединить вклады для достижения общей цели. Таким вкладом может быть любое имущество, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, деловая репутация. Это означает, что любой из товарищей может привнести что-то свое, необходимое для совместной деятельности. Аналогичная картина наблюдается и в договоре долевого участия в строительстве: и застройщик, и участник объединяют свои вклады для строительства объекта недвижимости. Отличие заключается в том, что в договоре долевого участия в строительстве строго определено, какое именно имущество должно быть передано каждой из сторон. Участник долевого строительства может вложить только денежные средства. Деловая репутация, деловые связи, допустимые в договоре простого товарищества, в договоре долевого участия не могут считаться вкладом, и участник, внесший указанное, не будет считаться исполнившим свои обязанности. При неисполнении участником своей обязанности по внесению денежных средств, застройщик вправе потребовать либо исполнения обязательства, либо расторжения договора. Напротив, в договоре простого товарищества обязанности товарищей не корреспондируют друг другу. Товарищ, полностью исполнивший возложенные на него обязательства, не вправе требовать от своего контрагента предоставления ему исполнения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
