Договір найму (оренди) жилих приміщень
Зміст
Вступ
І. Теоретичні засади укладання договору найму
1.1 Поняття договору найму
1.2 Сторони договору найму
ІІ. Договір найму жилих приміщень
2.1 Поняття та правова природа договору
2.2 Житлове приміщення як самостійний предмет договору
2.3 Зміст договору житлового найму (права і обов’язки сторін)
2.4 Підстави та порядок припинення договору найму житла
Висновок
Список використаної літератури
Вступ
Вищою метою суспільного виробництва є задоволення матеріальних і духовних потреб членів суспільства, зокрема, забезпечення громадянам можливості мати житло.
Житло являється однією із найголовніших матеріальних умов життя людини поряд із їжею, одягом, водою і т.д. Потреба людини в житлі виникає з моменту народження і зберігається протягом всього життя, тобто має постійний характер, змінюючись із віком, з'явленням сімї та ін..Тому її задоволення є однією з найважливіших проблем, а можливість користуватися комфортним житлом є одним із суттєвих показників добробуту. Від наявності житла, його якості та благоустрою залежать здоров'я, працездатність, тривалість життя людини. Тому забезпеченню громадян житлом у будь-якій державі має приділятися належна увага, а відтак кожен уряд у соціально орієнтованій державі повинен розглядати житлову проблему як одне з найважливіших соціальних завдань розвитку суспільства.
Статтею 47 Конституції України закріплене право громадян на житло, однак житлова проблема залишається гострою. Більше того, в нашій державі ситуація у цій сфері останнім часом навіть загострилася, що пояснюється неможливістю забезпечити всіх бажаючих житлом за рахунок суспільних фондів, наявністю низки проблем, пов'язаних із приватизацією житла, високою вартістю індивідуального житла, недостатньо високим рівнем доходів значної кількості населення тощо.
Вітчизняне житлове законодавство переживає зараз пору кардинального оновлення, що відображується не лише в розробці кількох варіантів проекту Житлового кодексу України, але й у прийнятті низки спеціальних законів, які призначені врегулювати різні аспекти житлових та пов'язаних із ними відносин.
Така ситуація певною мірою, стримує підготовку нових наукових праць, а також спеціальних монографічних досліджень з окремих проблем користування житловими приміщеннями.
Разом із тим, користування житлом за договором найму має достатньо надійне правове підґрунтя у вигляді норм глави 59 Цивільного кодексу України, який було прийнято 16 січня 2003 р. і який набрав чинності з 1 січня 2004 р.
Зазначене свідчить про актуальність дослідження проблем, пов'язаних із користуванням житлом, зокрема, на підставі договору найму житла.
За часів існування Радянського Союзу договір найму житлового приміщення в державному і громадському житловому фонді був одним із найпоширеніших способів задоволення громадянами своєї житлової потреби. Як правило, цей договір укладався з громадянами, які довгі роки перебували на квартирному обліку.
У сучасних умовах наша держава не може брати на себе обов'язок безкоштовного забезпечення своїх громадян житлом .
Вартість квартир у деяких районах України є невиправдано завищеною, а у Києві – тим більше. Придбати собі житло може далеко не кожен, навіть якщо він має постійну роботу і стабільний заробіток. Очевидно саме тому люди, які приїжджають працювати в інший населений пункт, не купують квартиру, а знімають чи орендують її. Така ситуація створює цілий ринок житла, яке здається в найм і приносить чималі прибутки наймодавцям, так як не потребує великих затрат і не несе великих ризиків для власника нерухомого майна.
Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.
Таким чином, об'єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.
Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.
Метою дослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.
Моєю задачею при дослідженні даної теми є досконально дослідити житлове законодавство на предмет виявлення проблем, пов'язаних з договором найму (оренди) жилих приміщень;
При дослідженні використовуються такі методи:
- метод соціально-історичного аналізу;
- метод правового аналізу;
- метод порівняльного аналізу.
І. Теоретичні засади укладання договору найму
1.1 Поняття договору найму
У господарському обігу значно поширені відносини майнового найму, зокрема такі його різновиди, як оренда і прокат. За допомогою майнового найму розширяються господарські можливості використання майна. Поряд з цим найм є засобом взаємодопомоги між громадянами і організаціями та сприяє упорядкуванню побуту громадян.
За договором найму наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату і на певний строк. Крім Цивільного кодексу України особливості укладення та виконання найму (оренди) можуть бути передбачені окремим законом.
Договір найму є двостороннім. Сторонами договору найму є наймодавець та наймач. Договір найму може бути консенсуальним і реальним. Історично договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами Передача майна наймачеві розглядалася як виконання договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося в ЦК УРСР. ЦК України пішов іншм шляхом, дозволивши учасникам цивільного обороту укладати як консенсуальні, так і реальні договори найму.
Право на передання у найм має тільки власник майна або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
На відміну від договору купівлі-продажу майно передається не у власність , а на визначений строк. Коли строк найму не встановлено, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. У цьому разі кожна із сторін може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.
Обєктом договору можуть бути лише індивідуально визначені речі, споживча вартість яких передається поступово і які в цивільному праві називаються неспоживчими. Це зумовлено змістом самого договору найму, за яким наймач після закінчення строку договору або його припинення зобов’язується повернути ту саму річ в натурі.
До обов’язків наймодавця належать такі:
Передати наймачеві річ у користування негайно або у строк, визначений договором;
Надати наймачеві річ у комплекті в стані, який би відповідав умовам договору і забезпечував досягненням мети найму;
Попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть становити небезпеку для життя, здоровя, майна наймача або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;
Проводити за свій рахунок капітальний ремонт речі.[1]
Наймач за договором найму зобов’язаний вносити плату за користування річчю щомісячно (сторони можуть визначити й інші строки внесення плати), перевірити в присутності наймодавця справність речі при її передачі у володіння, користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач повинен проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, усувати погіршення стану речі, які сталися з його вини, а також у разі припинення договору негайно повернути наймодавцю річ у стані, в якому вона була від нього одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Наймодавець має право відмовитись від договору і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плати за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір у цьому разі вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Наймач має право вимагати розірвання договору, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору , а також коли наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.
Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише зі згоди наймодавця, якщо інше не передбачене договором або законом.
Продукція, яка була виготовлена шляхом використання речі, передана йому в користування, є власністю наймача. Плоди і доходи, одержані наймачем від використання речі при здійсненні ним підприємницької діяльності, також є власністю наймача
Якщо наймач належно виконував свої обов’язки за договором найму, то після закінчення строку договору він має переважне право перед іншими особами на укладення нового договору найму. Умови нового довору визначаються домовленістю сторін
У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших істотних умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Глава 58 ЦК містить лише загальні положення з регулювання договору найму, що поширюються на всі його різновиди. Щодо спеціальних положень регулювання окремих видів найму, то вони встановлюються іншими законодавчими актами, які не мають суперечити Цивільному кодексу України
1.2 Сторони договору найму жилих приміщень
Сторонами договору найму житлового приміщення виступають наймодавець і наймач. За загальним правилом і в ролі наймодавця , і в ролі наймача можуть виступати будь-які суб’єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи ( з-поміж останніх – комерційні і некомерційні організації, а також держава, державні, адміністративно-територіальні, муніципальні утворення).Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. [2]
Щодо особи наймача, то ним може виступати будь-який дієздатний громадянин або організація.
Разом із наймачем може проживати його члени сімї, а також інші особи, які постійно з ним проживають. Разом з тим вони мають рівні з наймачем права та обов’язки щодо найманого житла.У частині 2 ст. 4 Житлового кодексу визначено, хто може належати до членів сім'ї наймача. Передусім це дружина наймача, їхні діти та батьки.
Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває в зареєстрованому шлюбі (термін "дружина" означає не тільки жінку, а й чоловіка), права та обов'язки дружини наймача виникають одночасно з наймачем у разі внесення до ордера прізвища та спільного вселення у жиле приміщення. Дружиною наймача є також особа, яка вселилася у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створення сім'ї і постійного проживання у найнятому жилому приміщенні.
Неповнолітні діти наймача та його дружини завжди належать до членів сім'ї наймача, оскільки за ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків, а повнолітні діти та батьки наймача і його дружини є членами сім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.
Поняття члена сім’ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейним законодавством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та спорідненістю, а до членів сім'ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному жилому приміщенні і чоловік — наймач цього приміщення, то його дружина є не тільки членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше жиле приміщення, то вона, хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Подібне правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.
