Предметом договору обміну жилих приміщень може бути:
1) окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена житлово-будівельного кооперативу;
2) частина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім'ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.
Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обмеження кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщення, за якого згода на обмін може бути тільки двосторонньою. Обмін провадиться між громадянами, які проживають в одному або різних жилих будинках, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах.
Виходячи з правил ст. 63 ЖК жиле приміщення, що виділяється при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача (ст. 104 ЖК), не може бути меншим рівня середньої забезпеченості жилою площею в даному населеному пункті за загальним розміром, а не за часткою жилої площі, яка припадає на кожного із членів сім'ї, що виділяються.
Обмін частини одного жилого приміщення на частину іншого жилого приміщення не допускається. Обмін частини жилого приміщення з метою окремого проживання не може здійснюватися неповнолітніми, крім випадків, коли вони при наявності передбачених законом обгрунтувань одружилися або влаштувалися на роботу до досягнення 18-річного віку, і випадків, коли вони проживають не з батьками (усиновителями). Якщо жиле приміщення перебуває у користуванні осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, для обміну жилих приміщень вимагається згода органу опіки й піклування.
Обмін жилих приміщень оформляється в бюро обміну жилих приміщень при їх наявності або виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної місцевої ради. Для обміну необхідно подати такі документи:
1) заяву про обмін встановленого зразка, в якій вказані відповідні параметри, що стосуються квартир;
2) згоду на обмін підприємств, установ, організацій, якщо жиле приміщення перебуває у їхньому віданні чи оперативному управлінні;
3) виписку з рішення загальних зборів житлово-будівельного кооперативу про прийом даної особи до кооперативу;
а) якщо міняється державний чи громадський житловий фонд на житловий фонд житлово-будівельних кооперативів або
б) при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів;
4) виписку з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про згоду на обмін при обміні жилих приміщень між членами одного житлово-будівельного кооперативу;
5) документи, що підтверджують перебування у шлюбі або в родинних зв'язках з кимось із осіб, які залишилися проживати у приміщенні, частина якого обмінюється;
6) при обміні на частину жилого приміщення — довідку лікувально-профілактичної установи за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів його сім'ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, письмову згоду осіб, які проживають у суміжних жилих приміщеннях при обміні неізо-льованого жилого приміщення;
7) згоду органу опіки й піклування при обміні жилих приміщень, що перебувають у користуванні особи, над якою встановлено опіку або піклування. При потребі орган, який проводить обмін, може зажадати й інші необхідні документи.
Якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім'ї вправі вимагати у судовому порядку примусового обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах.
Так, в липні 1994 р. К. С. звернулася до суду з позовом до К. Я. про примусовий обмін трикімнатної квартири. Позивачка зазначала, що після розірвання шлюбу з К. Я. спільне проживання з ним стало неможливим, і просила в порядку примусового обміну переселити відповідача в кімнату готельного типу жилою площею 12,9 м2, тоді б вона з двома неповнолітніми дітьми перейшла жити у двокімнатну квартиру жилою площею 28,2 м2, а наймачі цих жилих приміщень з'їхались би у спірну квартиру.
Рішенням Жовтневого районного суду м. Луганська від 26 червня 1995 р. позов К. С. задоволено.
У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного з учасників обміну за винятком випадків, коли
1) між наймачем і членами сім'ї досягнуто згоди про користування житлом;
2) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.
Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена й учасники обміну одержали ордери. У цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов'язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили, не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред'явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.
Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою. Відмову у згоді на обмін може бути оскаржено у судовому порядку.
Суд не може задовольнити вимогу про визнання незаконною відмови у дачі згоди на обмін наймачем жилого приміщення в Україні на жиле приміщення за її межами, оскільки ЖК та інші акти законодавства України про обмін жилих приміщень діють у межах її території, а міжнародні угоди іншого не передбачають.
Згода про обмін жилого приміщення набирає чинності з моменту одержання ордерів, які видаються виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради і є єдиною підставою для вселення в жиле приміщення, яке обмінюється. Якщо в результаті обміну з метою об'єднання в одну сім'ю громадяни одержують жиле приміщення в одній квартирі, їм видається один ордер. Ордери мають бути одержані учасниками обміну жилих приміщень або за їх довіреністю іншими особами одночасно, за винятком випадків примусового обміну.
При обміні ордер видається на вільне жиле приміщення. Виключенням з цього правила, тобто вселенням без ордеру, є випадок, коли предметом обміну є частина жилого приміщення, а тому, хто вселяється, надається виписка з рішення виконкому або держадміністрації, які оформили обмін. У всіх інших випадках, тобто при вселенні без ордера в жиле приміщення, яке обмінюється, так і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін визнається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих приміщень, за юридичною природою є різновидом цивільної угоди, що має юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними (статті 41—61 Цивільного кодексу).
Найчастіше обмін визнається недійсним на тій підставі, що учасник угоди на обмін був введений в оману з боку свого контрагента. До уваги береться тільки та помилка, яка стосується істотних умов договору. Тут має місце неадекватне уявлення про предмет обміну в результаті необачності, неуважності. Це може бути незнання або неправильне уявлення про санітарно-технічний стан жилого приміщення при укладенні договору з боку сторін обміну. Проте наслідки, передбачені ст. 56 Цивільного кодексу, мають місце тільки тоді, коли дефекти об'єктивно утворюють неможливість проживання і є такими, що не можуть бути усуненими.
При одержанні ордерів подаються паспорти членів сім'ї або документи, що їх замінюють, усіх осіб, які включені до ордера.
У разі неявки без поважних причин за одержанням ордерів протягом місяця, а при міжміському обміні — протягом двох місяців з дня прийняття виконавчим комітетом чи державною адміністрацією рішення про видачу ордерів, обмін жилих приміщень вважається таким, що не відбувся.
Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку в шестимісячний строк з моменту, коли учасники обміну довідалися, що їх право на обмін порушено.
При вселенні в одержане при обміні жиле приміщення громадянин здає ордер або при вселенні в жиле приміщення як члена сім'ї — виписку з рішення виконавчого комітету або державної адміністрації у житлово-експлуатаційну організацію, а в разі її відсутності — відповідному підприємству, установі, організації або правлінню житлово-будівельного кооперативу. Одночасно подаються паспорти членів сім'ї, включених до ордера чи виписки з рішення з відміткою про виписку з колишнього місця проживання. Ордер або виписка з рішення зберігається як документ суворої звітності. Ордер дійсний протягом 30 днів, а при міжміському обміні — 60 днів.
Якщо після набрання чинності угоди про обмін жилих приміщень сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою за умови здачі одержаних ордерів анулюється виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видали ордери. Кожний з учасників отримує право вимагати від інших виконання взятих на себе обов'язків, пов'язаних з передачею приміщень, які вони займають, а у разі відмови добровільно виконати ці обов'язки — звернутися з позовом до суду про виконання обов'язків у натурі. Тобто при відмові від обміну однієї сторони питання про примусове виконання угоди про обмін може бути вирішено судом.
Обмін жилих приміщень, проведений з порушенням вимог чинного законодавства України, вважається недійсним. Він може бути визнаний недійсним при наявності підстав, встановлених Цивільним кодексом, для визнання угоди недійсною. Визнання обміну недійсним провадиться у судовому порядку.
Наймач має право за згодою членів сімї , які проживають разом із ним, здавати в піднайом жиле приміщення. Зміст договору піднайму полягає у тому, що його строк не може перевищувати строку договору найму житла. Термін дії договору піднайму визначається сторонами.[4] Він може залежати від обставин та укладатися на визначений чи невизначений строк.
Одним із прав наймачів є придбання займаних ними житлових приміщень у приватну власність. Згідно зі ст. 65 Житлового кодексу наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Придбання займаних житлових приміщень здійснюється шляхом приватизації і регламентується Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. із змінами та доповненнями внесеними законами України від 22 лютого 1994 р. та від 5 лютого 1997 р.
Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача І кожного члена його сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа в розмірі .10 кв. м враховується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та прописані в іншому місці. Так, наймач, що прописаний і проживає один у квартирі має право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення у розмірі 31 кв. м загальної площі.
Надлишки загальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешкають у них. Разом з тим ст. 6 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від розміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветерани праці тощо.
