Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки обов'язково проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.
Згідно з ч. З ст. 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним жилому приміщенні
ІІ. Договір найму жилих приміщень
2.1 Поняття та правова природа договору.
Житлові правовідносини є одним із видів цивільних майнових правовідносин, що виникають з договору між наймачем і наймодавцем із приводу користування громадянином жилим приміщенням. За договором найму одна сторона зобов’язується надати іншій стороні за плату жиле приміщення для проживання у безстрокове користування в будинках державного і комунального житлових фондів; у строкове – у житловому фонді соціального призначення. Договір найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, укладається наймачем з власником будинку.
В силу двостороннього договору наймодавець на підставі адміністративного акта надає у постійне користування наймачеві жилі приміщення, а наймач зобов'язується використовувати їх за прямим призначенням, забезпечувати належну схоронність і вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору найму житла у будинках державного та комунального житлового фонду, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. за № 939.
Істотними умовами договору найму є: об’єкт (склад і обсяг житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір, плата; ремонт майна та умови його повернення; порядок виконання зобов’язань; відповідальність сторін. Також повинні бути визначені ризик випадковою загибелі та страхування наймачем взятого ним в найм майна. За згодою сторін у договорі найму можуть бути передбачені й інші умови.
Наймач житла зобов’язаний вказати у договорі осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не обмежує наймача щодо складу цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. У осіб, які проживатимуть із наймачем, виникають рівні з ним права та обов’язки щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов’язками відносно наймодавця і наймача.
Договір найму житла прийнято вважати оплатним, двостороннім, строковим.Відповідно до ч. 3 ст. 810 Цивільного кодексу України до договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної та комунальної власності, застосовується положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено договором.
Договір найму житла має укладатися у письмовій формі, проте у більшості випадках відносини між наймачем і наймодавцем регулюються лише усною домовленістю.
Законом можуть бути встановлені особливості найму житла. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.
Договір найму житла укладається на строк, що не перевищує п’яти років. Якщо у договорі строк не встановлений, договір є укладеним на п’ять років. Договір найму житла, укладений на строк до одного року, вважається короткостроковим і має деякі особливості, наприклад його наймач не має переважного права на укладення договору найму житла на новий строк.
У наступних пунктах моєї курсової роботи чітко висвітлені поняття предмету договору найму жилих приміщень сторін, їх права та обов’язки.
2.2 Житлове приміщення як самостійний предмет договору
Предметом договору є те приміщення або частина приміщення, яке передається в найм. В самому договорі потрібно чітко зазначити точне місце його розташування (адресу) та його ознаки ( такі як розмір, призначення, загальна і корисна площа), а також наявність інших об’єктів, право користування якими переходить до наймача. Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний перелік предметів договору житлового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку. Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відповідати необхідним санітарним і технічним вимогам.
Під окремою квартирою слід розуміти частину жилого будинку, яка призначена для постійного проживання однієї сім'ї, містить обладнані жилі та підсобні приміщення і має окремий вихід. Під іншим ізольованим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для однієї або кількох сімей.
Будинки використовуються як об’єкти орендних відносин лише після прийняття їх в експлуатацію як результат завершеного будівництва, технічної інвентаризаціїі державної реєстрації у встановленому порядку.
У договорі може бути передбачене обмеження права наймача на здачу майна в суборенду (піднайом). Відповідно до Цивільного кодексу наймач має право укладати договір суборенди лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлене договором або законом. Якщо ж наймодавець заздалегідь не бажає, щоб його майно підлягало подальшій передачі в суборенду третім особам, він може забезпечити це шляхом включення у договір відповідного застереження.
Не можуть бути самостійним договором найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше встановленого для надання одній особі; частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення — кухня, коридор, комора тощо, які перебувають у загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.
Тобто на користь наймача може бути передано лише таке приміщення, яке прямо призначено для проживання в ньому. Воно має бути благоустроєним до умов даного населеного пункту і відповідати встановленим до нього вимогам. Безумовно, кухні, коридори, підсобні приміщення повинні надаватися громадянам, але тільки у складі квартири. У зв'язку з цим не можуть бути предметом договору найму окремі приміщення, призначені для задоволення господарських, побутових потреб, зокрема склади, комори тощо.
При укладенні договору найму на одну чи кілька кімнат у загальній квартирі, кухня, ванна кімната та приміщення господарського побутового призначення залишаються у загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.
Порядок користування підсобними приміщеннями господарського побутового призначення встановлюється за взаємною згодою всіх мешканців у квартирі, а у випадку недосягнення згоди або порушення вже встановленого порядку користування спори про це розглядаються судом.
У судовій практиці іноді виникають питання, чи можна вважати ізольованою кімнату, яка з'єднана дверима з другою кімнатою квартири, але разом з тим, має окремий вхід із загального коридору. Такі квартири визнаються ізольованими.
Житловим кодексом (ч. З ст. 50) закріплено правило про недопущення заселення квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами. У зв'язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольованою кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім'ї. У разі позитивної відповіді, чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для окремих членів сім'ї, що мешкають у квартирі, а також сторонніх осіб.
Позитивна відповідь на це запитання надається у зазначеній статті ЖК, яка не поширює викладені в ній обмеження на випадки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім'ї наймача. Загальне правило про недопустимість заселення таких квартир кількома сім'ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.
Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення однією сім'єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторонніх одиноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підставою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були предметом самостійного договору. Разом з тим, жиле приміщення із суміжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів найму навіть при наявності згоди на це бажаючих вселитися в нього громадян.
Порядок використання підсобних приміщень у квартирі, в якій проживають два і більше власників, наймачів чи орендарів, встановлюється за узгодженням між мешканцями квартири. Спори між власниками, наймачами і орендарями у квартирах, в яких проживає два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, прибирання і використання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату комунальних та інших послуг вирішуються судом.
2.3 Зміст договору житлового найму ( права і обов’язки сторін)
Серед багатьох прав наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним жиле приміщення інших осіб. Згідно із ст. 65 Житлового кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.
За взаємною згодою наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, вони можуть дозволити тимчасове перебування у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Вважається, що наймач та особи, які постійно проживають з ним, мають повідомити наймодавця про майбутнє проживання тимчасових мешканців.[3] В сою чергу тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.
Наймач, в т. ч. за проектом ЖК (ст. 115) і орендар у будинках державного (комунального) житлового фонду, має право за письмовою згодою членів сім'ї, що проживають разом з ним, включаючи і тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житла.
Нині обмін жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду і фонду житлово-будівельних кооперативів проводиться відповідно до статей 79—89 Житлового кодексу та затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР "Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР" від 31 січня 1986 р. за № 31.
Здійснення цього суб'єктивного права виникає з моменту отримання ордерів усіма учасниками обміну і припиняється у кожного з них з припиненням колишнього договору найму шляхом укладення нового. Основним змістом правовідносин щодо обміну є взаємні процедурні права і обов'язки між учасниками цивільної правової угоди з однієї сторони і відповідним виконавчим комітетом чи державною адміністрацією з другої сторони, з приводу визнання обміну таким,
Письмова згода на конкретний варіант обміну жилих приміщень виявляється в тому, що всі члени сім'ї наймача, у тому числі й тимчасово відсутні, підписують заяву наймача про обмін, в якій вказують як старе, так і нове місце проживання. Підпис наймача і членів його сім'ї засвідчується підписом керівника організації, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, з вказівкою дати і скріплюється печаткою. Замість підпису члена сім'ї до заяви може бути додана письмова згода на обмін, завірена у встановленому порядку. За неповнолітніх членів сім'ї згоду на обмін у письмовій формі дають батьки, опікуни чи попечителі. Це правило поширюється не тільки на проживаючих членів сім'ї, а й на тимчасово відсутніх. Обмін можна розпочати тільки за письмової згоди всіх членів сім'ї.
