Договор аренды недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. Понятие договора аренды недвижимости и его основные элементы 5
1.1. Понятие договора аренды недвижимости 5
1.2. Стороны договора аренды недвижимости 7
1.3. Существенные
условия и содержание договора аренды объектов
недвижимости 9
1.4. Объекты аренды 14
2. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав 17
2.1. Правовой режим объектов недвижимости 17
2.2. Классификация объектов недвижимости 19
2.3. Определение арендной платы за пользование объектами
нежилого
муниципального фонда 22
2.4. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости 24
3. Прекращение, расторжение (изменение) договора аренды недвижимости 26
ЗАЛЮЧЕНИЕ 28
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 30
ВВЕДЕНИЕ
Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом, в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.
Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).
На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.
В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.
Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.
В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом.
Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.
Данная курсовая работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды недвижимости. Необходимо дать понятие недвижимости как объекта гражданских прав, классифицировать объекты недвижимости, правовое определение недвижимости как нормы права, что такое договор аренды недвижимости, условия его заключения, изменения, расторжения; субъекты и объекты договора аренды недвижимости, содержание договора аренды недвижимости; условия государственной регистрации договоров аренды недвижимости; дать определение арендной платы, эффективности ее повышения.
Понятию аренды недвижимости как норме права уделяли внимание такие правоведы, как Е.А. Суханов, Сергеева Ю.К., Т.Ю. Абова и многие другие, та данная тема актуальна в современном мире.
1. Понятие договора аренды недвижимости и его основные элементы
1.1. Понятие договора аренды недвижимости
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование. [8]
В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п.
Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Витрянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:
1. он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.
2. в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.
3. выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ. [1]
Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 ГК РФ и п.2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 ГК РФ речь идет об аренде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 ГК РФ - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности договора аренды недвижимого имущества.
Договор аренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров.
Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать.
Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временнее пользование. В отличии от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. [8].
Определение договора, содержащееся в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.
1.2. Стороны договора аренды недвижимости
Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.
Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).
Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Что же касается иных лиц, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. Однако, образовательное учреждение согласно п. 2 ст. 39 Закона РФ «Об образовании» вправе выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного учредителем за образовательным учреждением в оперативном управлении. Так же, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной ему предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК РФ). [3]
