Во-первых, государственной регистрации не подлежат договоры аренды, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст.4).
Во-вторых, согласно ст. 6 указанного закона государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна лишь при наличии государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В-третьих,
государственной регистрации помимо договора аренды недвижимого имущества подлежат
все изменения и дополнения к нему. Поскольку согласно
п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды
обязательства сторон сохраняются в измененном виде и все дополнения и изменения
к договору аренды являются его неотъемлемой частью. Данное правило не
применяется к предварительному договору, по которому стороны обязались
заключить договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной
регистрации. [9]
Как уже было отмечено выше, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). "Иное" предусмотрено статьей 633 ГК РФ (форма договора аренды транспортного средства с экипажем), 651 ГК РФ (договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок свыше одного года.), 673 ГК РФ (объект договора найма жилого помещения). Таким образом, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок менее года, он в государственной регистрации не нуждается.
Определенные сложности могут возникнуть в случае заключения договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок, а также при включении сторонами условия о его пролонгации.
Необходимо также иметь в виду то обстоятельство, что, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Поскольку из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.
Такая ситуация сложилась потому, что в период, когда разрабатывался и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Рассмотрение вопросов о необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости имеет немаловажное значение, поскольку именно от этого зависит возможность оценки договора в качестве действующего.
В научной литературе высказываются различные точки зрению по вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. [3]
3. Прекращение, расторжение (изменение) договора аренды недвижимости
Прекращение договора аренды (в том числе досрочное
расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК
РФ, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий
порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена
собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды,
даже если заключение было обусловлено личными качествами арендатора
(п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды
не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В соответствии с ч.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. [8]
По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст. 450 ГК РФ. К числу существенных нарушений договора, в частности, относится предоставление имущества в субаренду без согласия арендодателя. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК РФ;
2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК РФ;
3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда:
1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды, может быть, расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно. [11]
ЗАЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе рассмотрена одна из разновидностей аренды – аренда объектов недвижимости. После изучения данной темы можно прийти к выводу, что
- договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости;
- в настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК РФ). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс;
- особенностью правового режима объектов недвижимости является
необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на
данные объекты, так и определенных сделок с ними. Исключения
установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений
(п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков
(п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанных объектов подлежит государственной
регистрации, только если заключен на срок свыше одного года;
- можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним;
- сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью;
- под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы;
- аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, муниципалитета, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Учебная:
1. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999.
2. Гражданское
право : в 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / 2-е изд. перераб. и доп.
Под ред. д.юр.н., профессора Е.А. Суханова, 2005
3. Гражданское
право : в 2 т. Том 2. Полутом 2: Учебник / 2-е изд. перераб. и доп.
Под ред. д.юр.н., профессора Е.А. Суханова, 2005
4. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: «Проспект», 1998
5. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. – М.: Издательство БЕК, 2001. – 272 с.
6. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. – 799 с.
7. Комментарий
к ГК РФ, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и
А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт – Издат, 2003.
8. Комментарий
к ГК РФ, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и
А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт – Издат, 2003.
9. Комментарий к ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. М.И. Брагинского. – М.: Юридический Дом "Юстицинформ". 1998.
10. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11.
11. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999.№ 11.
12. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.
13. Романович В.А. О поиске эффективной методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда // сборник статей 3 Международной научно-практической конференции. – Пенза, 2005.
Нормативно-правовые акты:
14. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: Юридлит, 2005-12-11
15. Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.
16. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 N 200 "ВОПРОСЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ"
