При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК РФ).
2.2. Классификация объектов недвижимости
Объектами гражданских прав являются материальные и
нематериальные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают
между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и
многообразен. В соответствии со
ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и
ценные бумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной
деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная
собственность), нематериальные блага. [7]
Важное юридическое
значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые
(ст. 130 ГК РФ). К недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и
все вещи, прочно связанные с землей, т. е. неотделимые от нее без
несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания
и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и
т.п.). К недвижимым вещам закон может отнести и иное, аналогичное, по сути,
имущество. Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости
квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для
постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона об основах федеральной
жилищной политики). [2]
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.
Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота". [3]
Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", недвижимость". В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы, что представляется не совсем верным. [12]
Действительно, среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.
ГК РФ применительно к делению на недвижимости и движимости
оперирует понятием "вещи". Исходя из содержащегося в ГК определения
недвижимости иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми
быть, не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Исключением
является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимости такого
сложного имущественного комплекса как предприятие
(ст. 132 ГК РФ).
При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения недвижимости в зарубежных странах. Однако, ГК РФ не использовал троичную классификацию недвижимостей, которую содержит, например, французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран. ГК РФ не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как недвижимость в силу назначения, под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимое имущество, присоединенное навсегда к недвижимости, являющееся, по сути, принадлежностью недвижимости как главной вещи. [12]
Категория недвижимости в действующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не вещами, составляющими единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.
Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения, многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие, как шахты и иные сооружения. При этом не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая объективно имеет прочную связь с землей, на которой она расположена. В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участке на законных основаниях, права на которые соответствующим образом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости.
Недвижимостью в силу закона прямо названы подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Для отнесения такого рода объектов к недвижимости не требуется связи с конкретным земельным участком, да она и невозможна. Необходимо выполнение другого условия – судно должно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, в Государственном судовом реестре РФ или в ином специальном государственном реестре. Кроме этих объектов, законом могут быть названы и другие объекты, которые также будут признаны недвижимостью. Смысл отнесения подобных объектов к недвижимости заключается в том, что на них распространяются особенности режима, установленного для недвижимости.
Помимо классификации недвижимости на недвижимость по природе (1), объекты прочно связанные с землей (2) и объекты, отнесенные к недвижимости законом (3), недвижимость возможно также разграничивать по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические объекты. [5]
2.3. Определение арендной платы за пользование объектами нежилого муниципального фонда
Управление муниципальным имуществом – это комплекс административных, экономических, нормативно – правовых действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности общества. Основная задача органов управления муниципальным имуществом – его эффективное использование. Одним из вариантов использования муниципальной собственности является сдача муниципального имущества на определенный срок в аренду частным лицам. При этом муниципалитет на срок аренды полностью отказывается от доходов, получаемых от использования сдаваемого имущества в обмен на фиксированные, регулярно уплачиваемые арендатором платежи. Средства, получаемые в виде арендной платы за сдачу во временное владение и/или пользование имущества, находящегося в муниципальной собственности, являются доходами местных бюджетов и включаются в их состав после уплаты налогов и сборов. Таким образом, доходная часть местного бюджета зависит от величины поступлений арендных платежей, что обусловливает пристальное внимание к методикам расчета арендной платы. В настоящий момент практически во всех муниципальных органах по управлению имуществом используется стандартный подход, основанный на определении размера арендной платы с использованием корректирующих коэффициентов. [13]
Единой универсальной методики расчета арендных платежей для различных муниципальных образований в Российской Федерации, очевидно, существовать не может вследствие значительных различий в условиях экономической деятельности. Для решения этой задачи необходимо проведение исследований, связанных с использованием объектов нежилого фонда, а именно: анализ и оценка текущего состояния; совместное исследование динамики различных показателей, исследование факторов, влияющих на изменение показателей; прогнозирование тенденций изменения показателей.
Анализ структуры размещения муниципального имущества по характеру его использования показывает, что в настоящее время большая часть муниципального имущества РФ передана в хозяйственное ведение или оперативное управление муниципальным унитарным предприятиям. В аренде находится около пятой части муниципальной собственности.
Повышение эффективности использования муниципального имущества путем совершенствования механизма аренды требует комплексного подхода осуществлению процессов подготовки, принятия и контроля стратегических и оперативных управленческих решений и поддержанию информационной базы, позволяющей реализовать эффективные методы принятия решений в области аренды, в том числе расчета стоимости аренды муниципальной недвижимости. [13]
2.4. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости
Форма
договора аренды недвижимости (далее договора аренды) урегулирована в
ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для
договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок
более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое
лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1
ст.609 ГК РФ). Особым образом регулируется форма договора аренды,
предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к
арендатору (ст. 624 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества,
предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к
арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи
такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения
к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа
арендованного имущества. Повышенные требования содержатся и к форме договоров
аренды зданий, сооружений и предприятий: данные договоры должны заключаться в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
(ст.ст.651 и 658 ГК РФ). Неисполнение указанного требования влечет, в отличие
от общих положений ГК РФ, недействительность договора. [8]
Таким образом, ни ст. 164 ГК РФ, ни Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом отдельно от регистрации вещных прав на него.
Нужно обратить внимание на следующие условия, наличие которых необходимо, чтобы договор аренды недвижимости подлежал государственной регистрации по правилам, установленным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество:
