В конечном счете, определенные элементы владения и пользования есть и у арендодателя, и у арендатора. Впрочем, такое видение вполне согласуется с логикой фактических обстоятельств: если даже арендатор получил возможность проходить (проезжать) на земельный участок, обрабатывать его, тем не менее, арендодатель сохраняет некоторые права: право на осуществление мониторинга (контроля) за состоянием участка, право на учет в своем оперативном (статистическом) и бухгалтерском учете и т.д.
Но никакого «двойного владения» при этом не возникает, так как каждый из участников договора аренды обладает собственным набором прав и обязанностей. В тех случаях, когда говорится о «двойном владении», данные слова следует ставить в кавычки, что обычно и делается авторами. Ситуация «двойного владения» предусмотрена нормами Германского Гражданского кодекса относительно нанятой вещи: предполагается, что хозяин нанятой вещи продолжает оставаться «самостоятельным» владельцем, а арендатор представляется «несамостоятельным» владельцем. Вероятность «наслоения» прав разных лиц на один и тот же объект (т.е. «двойное владение и пользование») наблюдается также при аренде морских судов - см. 632 ГК РФ. Но во всех этих случаях правомочия арендатора непосредственно не связаны с элементами права собственности, названными в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Каждый из участников договора имеет собственные права.
Кроме того, законодатель в п. 1 ст. 209 ГК РФ указывает что собственнику принадлежат именно «права владения, пользования и распоряжения» (выделено мною - Л.К.); в статье же 606 говорится уже не о правах, а о том, для чего передается имущество.
Отсюда следует, что если понятия «владение» и «пользование» и применять к аренде, то это следует делать с неизбежной корректировкой их содержания, исходя из существа, целей аренды.
В пользу оценки соотношения названных понятий и совокупности прав и обязанностей арендатора можно привести немало аргументов.
Так, нормы дореволюционного, а в последствии и советского гражданского законодательства, направленные на регламентацию арендных отношений, предусматривали передачу арендованного имущества арендатору во временное пользование, специально не упоминая о существовании у арендатора правомочия владения. Пользование без владения характерно для ситуаций, когда эффект состоит в получении плодов; но если требуется, «то лицо, приобретшее право пользования, вправе требовать от собственника, чтобы он предоставил ему и владение вещью».
Аналогичный подход наблюдается в зарубежном законодательстве. Так, в соответствии с нормами Германского Гражданского кодекса «наниматель обязуется предоставить нанимателю вещь в пользование на время найма». Подобное указание закона не означает, что у нанимателя возникают только правомочия пользования. Но нет и необходимости подробно описывать все возможные полномочия - они следуют из факта предоставления имущества для определенных целей (прежде всего правомочия, которые обычно именуются правом пользования и правом владения). По германскому законодательству указанные правомочия предполагают существование друг друга: передача права пользования вещью происходит исключительно на основе передачи нанимателю права владения вещью; т.е. «расщепление» правомочий арендатора на отдельные правомочия владения и пользования не мыслится корректным.
В Проекте Гражданского Уложения (ст. 277) займодатель обязывался предоставить имущество только «во временное пользование»3, имея в виду, что прочие полномочия, включая элементы владения, предопределены целью пользования.
Более того, права арендатора не ограничиваются правами пользования и владения: в некоторых случаях арендатор может быть наделен также отдельными правомочиями распоряжения, хоть и в ограниченном, «урезанном» виде. Так, согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
И на самом деле - основной экономический эффект, получаемый при претворении арендных отношений в жизнь, состоит в возможности именно пользоваться имуществом, извлекать его полезные свойства, присваивать плоды и доходы арендатором-несобственником. Осуществление пользования как такового не обязательно должно быть сопряжено с физическим обладанием (владением) используемой вещи. Для достижения эффекта, к которому стремится арендатор, заключая арендный договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладания правомочиями, характерными для пользования. Права, обычно выражающие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации главной цели.
Целью договора аренды, как отмечает А.А. Иванов, является обеспечение передачи имущества именно во временное пользование; то, «что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда».
Более того, следует предположить, что заключение договора аренды «для владения» (в чем бы конкретно оно не состояло) порочит соглашение как договор аренды и требует его переквалификации. Конечно, понятие «пользование» можно толковать достаточно широко. Например, если намерения арендатора заключаются в передаче объекта в субаренду или для передачи объекта в последующем в ссуду родственникам, знакомым, то нет нужды переквалифицировать договор в какой-либо иной. Однако, это лишь мотивы, не имеющие квалифицирующего значения, так как важны не намерения сторон, а осознаваемая и желаемая ими юридически значимая кауза (предоставление в пользование).
Таким образом, в соответствии с поставленной договором целью, его направленностью, у арендатора появляются те права и обязанности, которые необходимы для достижения этой цели. В их числе, конечно же, прежде всего полномочия, которые мы обычно называем правами пользования, но не только.
В цивилистической литературе давно отмечалось, что право пользования можно и нужно понимать широко, поскольку «те способы удовлетворения потребностей вещью, которые не соединяются с ее уничтожением, входят в состав права пользования». При этом реализация правомочия пользования возможна как путем непосредственного пользования предметом аренды, так и путем извлечения из арендованной вещи определенных плодов и доходов в процессе ее использования. Однако сама возможность стать собственником плодов и доходов в результате использования имущества (ст. 136 ГК РФ) предопределена не обязательствами из договора аренды, а фактом вещного характера - титульным владением; во всяком случае, это право не есть пользование и не есть владение.
Возможность предоставления вещей исключительно в пользование, но не во владение, обычно иллюстрируется примерами аренды движимого имущества (например, компьютеров или оборудования, которые арендатор эксплуатирует лишь приходя на время в помещение арендодателя)3; возможность появления у арендатора только права пользования рядом исследователей связывается также с развитием гражданско-правовых отношений, появлением новых областей экономического сотрудничества. Однако и в таких случаях имеются признаки владения: арендатор обладает юридически признанной и защищенной возможностью эксплуатировать объект в необходимом для этого режиме и тем самым отстраняет и устраняет в данный момент абсолютное господство собственника, его власть над данной вещью или ее частью. Поэтому в действительности в каждом случае аренды не может не присутствовать эффект владения - в большей или меньшей степени, но - одновременно - вопрос о владении всегда занимает подчиненное (функциональное, обслуживающее) значение.
Однако следует признать, что до настоящего времени нет исследований, которые бы провели ясную границу между владением, пользованием и распоряжением. Это допускает идею, что всякое пользование вещами (объектами с натурально-физическими свойствами) требует соприкосновения с ними и тем самым - владения. Заметим также, что не представляется возможным отождествлять полномочия владения и пользования, указанные в ст. 209 ГК РФ, с полномочиями владения и пользования, указанными в ст. 606 ГК РФ.
Действительно, в последнее время арендатор все чаще на практике наделяется только теми возможностями, которые связаны с извлечением из вещей полезных благ (т.е. пользованием) без владения ими в классическом смысле (как физического удержания под своим полным контролем). Обычно это наблюдается тогда, когда по договору аренды предоставляется несамостоятельная, неотделимая часть вещи, владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) не передается, но есть определенные основания говорить, что арендатор все же имеет некоторую власть над объектом. Так, арендатор, арендующий часть здания, явственно обладает лишь правомочием пользования по отношении к этой части (под контролем собственника он лишь извлекает блага), но и здесь он не лишается всяких возможностей, способных быть охарактеризованными как владение. Примером могут служить и столь популярные в настоящее время торговые центры, где каждый арендатор лишь ведет торговлю в арендуемом помещении, тогда как владеет зданием в целом арендодатель, распространяя на здание в целом и, соответственно, на каждую его часть один и тот же режим охраны, пропуска и т.д. Но можно ли утверждать, что у арендатора владения вообще нет, если он самостоятельно (в рамках общего режима) определяет использование арендованной площади, осуществляет во время работы контроль за лицами, находящимися в помещении, следит за общим порядком и т.п.? Судя по всему, владельческие возможности имеются у всякого арендатора, но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менее четко.
По изложенным соображениям было бы правильным вообще отказаться от применения терминов «пользование» и «владение» при определении договора аренды, а в части первой ст. 606 ГК РФ слова «во временное владение и пользование» лучше заменить на слова «для целей пользования». Целевой характер аренды, особенности объекта и его назначение позволяет каждый раз определять тот объем отдельных полномочий, которым наделяется арендатор.
Это хорошо заметно в случае аренды земельного участка. Например, в ст. 5 Земельного кодекса РФ помимо собственников земельных участков называются землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, под которыми понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками соответственно на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленные категории лиц наделены правами как пользования, так и владения. Согласно ст. 41 ЗК РФ они имеют практически равные возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие землепользования по земельному законодательству предполагает не только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание (господство, «держание») этим участком. Полноценное использование земельного участка - в чем бы оно не заключалось - невозможно без установления контроля за ним в целом, обеспечения неприкосновенности его границ, отслеживания состояния земли, установления определенного режима доступа к нему и т.п. Кроме того, на арендатора земли возлагаются и различные обязанности, требующие для их исполнения именно владения (например, по обеспечению рационального использования земли - ст. 42 ЗК РФ).
Однако ясно видно и то, что определенный объем правомочий формируется не только потому, что участок «передан», а еще и в связи с тем, для чего он передан. Отчасти на это влияет целевое назначение участка (например, предоставление участка для строительства исключает одни возможности и добавляет другие), а отчасти - прямое указание закона (см. п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
