Заметим также, что если аренда состоит исключительно в пользовании плодами, то для признания такого соглашения именно арендой следует специально и дополнительно проверить квалификационные признаки: если смысл отношений заключается единственно в обязанности арендодателя предоставить плоды, то перед нами вовсе не аренда (в пользование предоставляется не объект, а его плоды).
В литературе отмечается, что передача в аренду здания, сооружения, нежилого помещения невозможна без передачи прав владения. Представляется, что это верно и в отношении передачи в аренду многих других объектов.
Действительно, передача в наиболее яркой форме свидетельствует о переходе основных владельческих функций от арендодателя к арендатору, хотя, конечно же, не имеет для аренды (в частности, для решения вопроса об исполнении) такого же значения, как передача в купле-продаже.
Однако выяснять наличие владения в договоре аренды все же следует, но не всегда и только в связи с вопросом о возможности применять вещно-правовую защиту.
В числе основных прав арендатора обычно называется право на вещно-правовую защиту (ст. 305 ГК); такое право у арендатора - по закону -существует лишь в случае владения. Получается, что арендаторы, в отношении которых сделан вывод об отсутствии у них правомочий владения, лишены такой защиты.
В литературе отмечается, что надо различать аренду с разным правовым режимом, «знак равенства между понятиями «арендатор» и «субъект, которому предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права» ставить нельзя». В судебной практике вопрос о праве арендатора на вещно-правовую защиту также связывается с фактом реального владения. При этом обычно критерием владения выступает наличие доказательств передачи имущества арендатору. В случае, если передача не состоялась, следует отказ в удовлетворении требования арендатора об изъятия имущества у третьих лиц. Но в тех ситуациях, когда передача не может выступать безусловным доказательством наличия фактического владения, споры о праве арендатора применять вещно-правовые способы защиты решаются противоречиво.
Поскольку установить наличие у арендатора полномочий владения не всегда легко, да и сами такого рода полномочия специально не прописываются в тексте соглашений, арендатор оказывается обязанным доказать наличие владельческих полномочий. Если это ему не удастся, то он будет лишен вещно-правовой защиты. Поэтому представляется целесообразным (в том числе и для судебной практики) резюмировать наличие владения для всяких случаев аренды.
2.2 Существенные условия договора аренды
Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.
Существенными в силу закона те или иные условия признаются не потому, что их считают важными лица, применяющие закон, а исключительно потому, что они отнесены к этой категории самим законом, - названы в законе или ином правовом акте существенными или необходимыми для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ).
Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее.
О неприемлемости рассматриваемой трактовки свидетельствует, как уже отмечалось, включение в ряд специальных актов (норм) указаний о том, что срок аренды или размер арендной платы для данного вида договора аренды является необходимым.
Возобновление арендных отношений. Поскольку договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает, как уже отмечалось, заключение договора без определения срока его действия (п. 2 ст. 610). В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании ст. 619 или ст. 620 Кодекса независимо от того, истек установленный ст. 610 срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В данной норме необходимо выделить слова о неизбежности наступления события - иначе она не подлежит применению. Арбитражный суд рассмотрел спор по договору аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата начала реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок, отметив при этом, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (п. п. 4, 5 Обзора).
Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до 3-х лет и долгосрочное - от 3-х до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей пользования - от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона). Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.
Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным.
При заключении договора, предельный срок которого ограничен законом, на более длительный период он считается заключенным на срок, установленный законом.
Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору - использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства (п. 3 ст. 86). Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
Сдача в аренду объектов недвижимости (преимущественно нежилых помещений) нередко осуществляется на конкурсной основе. В практике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурса на сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договора аренды.
По конкретному делу, рассмотренному арбитражным судом, было установлено, что арендодатель провел конкурс на сдачу в аренду нежилого помещения за 10 дней до окончания срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса было указано, что договор с его победителем будет заключен по окончании срока договора, действовавшего, когда проводился конкурс. Арендатор, занимавший помещение в момент проведения конкурса, оспорил его результаты, считая, что досрочное (с его точки зрения) проведение конкурса нарушило его право пользования арендованным имуществом, а также право на возобновление договора аренды на новый срок. Суд, рассматривавший дело, признал требования арендатора обоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ при обсуждении этого вопроса пришел к иному выводу.
В приведенной ситуации необходимо учитывать два исходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титул собственника переданного в аренду имущества, не лишен права в период действия договора аренды совершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая его отчуждение), которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора. Способом защиты прав последнего является установленное законом правило о следовании его прав за объектом аренды при переходе прав собственника на данный объект к новому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендатора не было, поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь по окончании срока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора на новый срок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнить те условия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, было установлено, что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем, но не выиграл, предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель; желания возобновить договор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил. Тем самым не было выполнено одно из требований, при которых возможно возобновление договора аренды на новый срок, - готовность заключить его на условиях, равных предлагаемым другим претендентом.
В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, что при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
