Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения относительно практики разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.
Так, в Арбитражный суд Ивановской области обратился индивидуальный предприниматель Нерсисян Сейран Володяевич с иском к администрации города Иваново о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 436 кв. м, занятого микро-рынком и расположенного на площади Меланжистов в городе Иваново, и об освобождении данного земельного участка от посторонних киосков.
Решением от 29.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2004, в удовлетворении иска отказано.
Как видно из документов и установлено судом, 27.11.1995, на основании постановления главы города Иваново от 15.11.1995 № 865-10, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Иваново и предприниматель Нерсисян С.В. заключили договор № ИВО 24-03-000-114 аренды земельного участка общей площадью 436 кв. м сроком на один год.
По истечении срока действия указанный договор продолжал действовать как заключенный на неопределенный срок.
Упомянутый договор расторгнут с 28.07.2002 по инициативе администрации города Иванова в порядке, предусмотренном в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Правомерность расторжения договора подтверждена вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Ивановской области по делу № 2039/5/221.
С момента расторжения договора Нерсисян С.В. неоднократно обращался в администрацию города Иваново с просьбой о закреплении за ним указанного земельного участка, но получал отказы.
В материалах дела отсутствуют доказательства заключения с кем-либо из хозяйствующих субъектов договора аренды спорного земельного участка, поэтому суд сделал правомерный вывод о незаконности требований Нерсисяна С.В.
В силу отсутствия у истца каких-либо законных прав на земельный участок требования об освобождении его от посторонних киосков отклонены правильно.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Новеллой является абз. 3 п. 1 ст. 621 Кодекса, предусматривающий дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.
Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок.
В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В подобной ситуации договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Важно подчеркнуть, что для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Правила ст. 621 Кодекса о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к договору проката, аренды транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких-либо преимуществ перед другими претендентами.
Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, Кодекс, как уже отмечалось, не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы обязательно. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Следует обратить внимание на специальные нормы, относящиеся к аренде земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта. Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (см. п. 3 ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ).
Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т.д.
Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами).
Возможны и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и т.д.
Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (в отличие от Основ законодательства об аренде, которые устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества.
Иногда в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции - к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению. В одном из таких случаев стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Такой способ определения цены не исключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ). Во втором случае - при определении размера арендной платы путем указания в договоре суммы в иностранной валюте с последующим пересчетом ее в рубли, в которых должен осуществляться платеж, - Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он, кстати, не противоречит ст. 140 Кодекса, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях (п. 11 Обзора).
В приведенных примерах ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 Обзора).
Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор (п. 13 Обзора).
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.
Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере - потребовать досрочного расторжения договора.
ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
3.1 Заключение договора аренды
Действующее законодательство не предусматривает специальных правил о порядке заключения договора аренды, что требует применения общих, норм о порядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров (главы 27, 28 ГК РФ); определенная специфика, конечно же, есть, но она выражена в деталях, свойственных всякому договорному.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
